2017 年以來，在“房住不炒”、“租購同權”等政策導向下，住房租賃行業逐漸成為市場熱點，包括房企、資本、長租公寓運營公司等在內的眾多機構，都盯上了住房租賃市場這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。過去幾年，作為一個整體，長租公寓已經成為一個標準化的行業，且已經初具規模，形成多層次、廣覆蓋的供給體系。大力發展長租公寓對城市的發展而言無疑有積極且長遠的正面作用，但是，對長租公寓行業來説，儘管有政策支援，但是，包括增值稅、房産稅等在內的稅費支出仍是擺在行業面前的現實壓力，如何實現盈利仍然是所有長租公寓企業不得不面對的行業性難題。在中國網地産趨勢沙龍上，諸葛找房副總裁苑承建就此發表了自己的觀點。

苑承建認為，住房需求是剛需，之前普遍的解決方法就是買房，買不起價格高的找便宜的，便宜的買不到就找更便宜的，只有降低預期後還是買不起房的人群才會去考慮租房，這種單一的方式導致房價越來越高。房租是沒有投資性的純消費支出，房租支付能力取決於租房人群的收入水準，工資漲幅也反向作用於房租漲幅。以北京為例，目前的情況是房東期望租金逐年上漲，但工資漲幅不高，租客的支付能力已經被透支。政府也深刻意識到保障住房和發展租賃産業是民生問題，而且是涉及到社會最需要保障的人群的民生問題。

發展住房租賃市場是國家倡導加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉住房制度的重要舉措。苑承建指出，以前的長租公寓模式和二房東類似，預計未來長租公寓發展的方向是：分散式在二房東的基礎上發力運營，添加增值服務；集中式在加強重資産的資産管理方式。從資本角度看，資産管理集中式的可以發揮的空間更大；從市場覆蓋面，分散式覆蓋客群、房屋供給量更大，兩種是不同的業務邏輯和盈利模式。

目前長租公寓企業佈局已遍佈全國大中城市，産品線覆蓋度提升，向上相容金領，向下探索藍領等各類群體。苑承建提醒，我國長租公寓行業還處於發展初期階段，政策和市場環境不確定性較大，增強企業自生抵禦風險能力尤為重要。長租公寓企業應避免盲目擴張，堅決防止不法企業“激進擴張、違法牟利”等行為。

2019年上半年，長租公寓企業紛紛選擇與其他企業合作共贏，增收益的同時，企業更加謹慎注重降低成本和風險。企業個體積極關注和有效服務國家發展和社會需要，以企業長期發展為目標，基於政策制定發展規劃，基於市場需求設計産品，積極探索更適合自身特點、更符合行業趨勢的發展模式，根據客戶需求打造多元化公寓産品，持續提升運營服務能力。未來房企發展長租公寓方面需要保持警惕，運營管理模式精細化成為趨勢，降成本、增收益是擴大盈利的必要條件，房企繼續探究穩健發展的盈利模式。

苑承建同時表示，近兩年政府在住房保障方面也在轉換思路，之前的保障住房大部分是直接發放補貼的方式，近兩年出現了大批的在建或者建成的公租房。還有一些城市做法更加市場化一些，直接出讓純租賃用地。實物保障很有必要，實物保障政府可以掌握定價權，擁有直接分配權，通過制定分配標準管理房子的流通，也能提高使用率，對於發展住房租賃和穩定租金很有必要。大城市對實物保障需求特別高，但不是所有城市都需要實物保障，只有一二線城市和個別産業比較發達的三線城市存在保障性租房的需求，在大多數城市，房價和租金都相對較低，很容易通過市場化方式解決。市場上目前有一些專門做保障性住房的公司，但是主導權還是在政府手裏。保障住房不能完全市場化，資本是逐利的，如果完全把保障住房交給市場，就會回到商品房的老路。