2017 年以來，在“房住不炒”、“租購同權”等政策導向下，住房租賃行業逐漸成為市場熱點，包括房企、資本、長租公寓運營公司等在內的眾多機構，都盯上了住房租賃市場這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。過去幾年，作為一個整體，長租公寓已經成為一個標準化的行業，且已經初具規模，形成多層次、廣覆蓋的供給體系。大力發展長租公寓對城市的發展而言無疑有積極且長遠的正面作用，但是，對長租公寓行業來説，儘管有政策支援，但是，包括增值稅、房産稅等在內的稅費支出仍是擺在行業面前的現實壓力，如何實現盈利仍然是所有長租公寓企業不得不面對的行業性難題。在中國網地産趨勢沙龍上，中國飯店協會公寓委員會專家組組長穆林就此發表了自己的觀點。

各地政府發言等諸多關於發展租賃行業的宏觀政策定調很多，但是目前各地微觀落地的相對比較少。穆林提出，發展住房租賃是要順應市場還是偏向社會保障，政府對租賃企業是要徵稅還是補貼，目前各地還沒有定論。同時表示，開發高端服務式公寓應該是市場行為；發展養老公寓、保障性住房等應是是保障行為；青年公寓覆蓋的群體最廣，應是介於市場和保障之間，國家應給予一定的財政和稅收方面的支援。

穆林表示，在2016年中國飯店協會公寓委員會成立之時的全國的公寓監控品牌總供給量在100-200萬，如今統計約為500-600萬，3年間供給擴張迅速。長租公寓的快速發展直接體現在市場上房東持有的空置房屋數量大幅度下降。同時，也大大緩解了供需矛盾，租金呈現穩中有降的趨勢。這也使得企業營收因租金沒有達到預期而陷入困境。我國國民收入每年漲幅約為6-8個點，但租金近兩年漲幅遠遠達不到這個水準。加之近兩年經濟大環境下資金使用成本一直上升，企業營收便更加困難。穆林認為，長租公寓是回報率低、週期長的的産業，今年長租公寓企業規模增幅都嚴重下降，甚至出現了負增長。從中長期看，人口向重點城市集中趨勢依然持續，住房租金價格上漲壓力依然巨大，尤其長租公寓産業通過存量改造，將閒置住宅、低效閒置物業擴充為住房租賃供給之後，租金穩定的“預備隊”已經消耗殆盡，未來的供給主要靠新增租賃土地和新增物業。與此同時，受2018年下半年長租公寓行業盈利能力下降影響，住房租賃投資增速大幅降低，未來2年供給增速將大幅下降。應儘快完善住房租賃發展制度，尤其是新增土地、資金和稅收等長效機制和支援政策，以避免租金報複式反彈。要解決這些行業難題，需要政府出臺政策，對企業進行鼓勵和扶持。長期來看，長租公寓行業目前處在U型探底階段，即將迎來黎明的曙光。

住房問題是民生問題，保障住房是各城市為解決百姓“住有所居”的重要手段。對此，穆林建議，保障性的公共租賃住房應向非戶籍人口開放。同時解釋道，北京、上海等熱門城市可能會存在戶籍人口居住問題，大城市保障住房政策實行的較早，目前保障性高。在非一線城市除過少部分近兩年新落戶的，長期居住的戶籍人口很少存在居住問題，且房價相對較低，購買性也較高。同時提醒在政策實施中要警惕三四線城市近兩年大規模新建保障房出現房屋過量的風險。

穆林補充道，目前國家也在積極推進住房租賃市場的財政補貼，在國內一些城市開展補貼試點，補貼標準是直轄市每年10億元，省會城市和計劃單列市每年8億元，地級城市每年6億元，連續補貼三年。用於多渠道籌集租賃住房房源、建設住房租賃資訊服務與監管平臺與住房租賃市場發展相關的支出。補貼的次序是：首先是建立並完善住房租賃體制，其次建立和完善租賃監管與服務平臺，最後是增加供給。也有一些城市例如廣東，和某些大的企業合作共同完成住房保障，把保障性住房的分配許可權一部分交給企業，配備給企業員工。這可以吸引企業入駐，給當地帶來就業需求和稅收，也解決了一部分住房需求。

最後，針對長租公寓的發展道路，穆林提出，在德國、日本等發達國家，稅收制度是，房東直接找租客自行出租稅收相對較多，對於租賃企業會相應減免稅收。但是目前國內剛好是相反的，房屋租賃的最終業態是機構為主還是房東自租為主，主要取決於後續稅收制度是否會改革。目前除能拿到政府補貼的部分集中式公寓企業企業外，大部分租賃企業舉步維艱，若能免除企業一部分稅收，緩解一些企業壓力，市場定會發展向好。