進入深秋後，燕郊更冷了。

10月26日，在售樓處守了整整一個上午的楊勝發沒有等到一位客戶。他特意選的這個銷售點位於燕郊著名的“售樓一條街”102國道旁邊，去年前半年客戶還絡繹不絕地從北京方向湧來。“那時候，客戶都很爽快，進門詢問後説買就買。有的客戶一齣手就是兩三套房子。一個銷售一天賣出去幾套房很平常。運氣好的銷售碰上大客戶一下能賣幾十套。”如今，記者是楊勝發接待的惟一一位訪客。説完，他低下頭玩起手機。“嗒嗒嗒”的觸屏聲音在空蕩的售樓中心越發響亮。

去年6月初，廊坊市進一步升級樓市調控政策，要求外地戶籍居民家庭購房需提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明。政策阻斷了投資客在燕郊及北三縣的“炒房”路。

一年多來，燕郊樓市的“投資潮”已經退去，購房者回歸理性，房價明顯回調。但這個被北京上班族稱為“睡城”的小鎮依然暗流涌動，剛需者仍想入場、被套住的投資客想解套、違規操作的“裸泳者”還不時出沒。關於房子的故事仍在繼續。

激流後“大撤退”

2015年，聽説燕郊房子賣得火、房價一天一漲，楊勝發和兩個朋友輾轉從河北省滄州市來到燕郊做房産仲介，供職于當地一家正在大量招人的仲介公司。

“那時候最大的賣點是通州成為北京市的行政副中心，燕郊與通州僅一河之隔。隨著北京限購政策逐漸趨嚴，很多客戶從橋那頭過河來到這頭買房。這邊不僅不限購，房價還比通州低。”在楊勝發的記憶裏，從2015年下半年到2017年限購之前，燕郊的房子“賣瘋了”。有不少人是單純為了居住而購房，也有很多人是衝著投資和升值而來。

“特別是在限購前的幾個月，燕郊房子一天一個價，用‘搶房’來形容一點也不誇張。吃頓飯的時間，一套房子的總價就會漲個幾萬、十幾萬元。”楊勝發説，其所在仲介公司的老闆在2017年前後曾買下半棟樓、快進快出，十幾天就賺足了差價。

“考慮到燕郊到北京的交通很方便，2015年年底，我和一個朋友先後在燕郊各訂了一套房。我預訂的房子在次年開盤後成交。我朋友在另一個項目預訂的房子比計劃延遲了兩個月才開盤，價格漲了約3000元/平方米。”一位在北京工作的購房者説，當時燕郊房價漲得快、市場也比較亂。

山雨欲來風滿樓，此時調控政策已經“在路上”。2017年3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清開始限購，外地戶籍僅能購買一套且首付比例也有所提高。幾天后，三河市限購實施細則出臺，進一步提高了二手房交易成本。但是，不斷刷新的房價和成交量麻痹了人們的神經。仲介公司仍在大量招人，外地購房者繼續涌向“售樓一條街”。

2017年6月3日，廊坊市宣佈限購升級，外地戶籍購房需有3年社保或納稅證明、本地戶籍限購2套。限購政策成為進入燕郊樓市的最大“門檻”。燕郊樓市一夜入冬，“炒房”之路就此中斷。根據北京中原市場研究部的數據，去年7月，燕郊商品住宅成交量創2013年以來單月新低，成交套數首次跌至個位數，僅成交8套，同比下降99%，環比下降80%。

“限購政策剛出來的那段時間，在北三縣的某些地方，有仲介通過購房者補繳社保的方式突破限購政策。但是這種做法風險很大，因為燕郊緊挨著通州，地理位置很敏感，查得很嚴，操作難度也很大。”當地一位開發商銷售負責人告訴記者。

隨之而來的是“大撤退”。楊勝發回憶，限購政策出臺後，自己微信裏好幾個已準備簽約的外地客戶“黃了”。“這幾個客戶裏有在北京工作、準備在燕郊買房自住的，也有準備買來做投資的。”隨著客戶越來越少，仲介公司也不得不收縮規模。楊勝發所在的仲介公司在鼎盛時員工人數達到5000多人，現在僅剩下2000多人。公司為了支撐發展已把業務擴大到了整個北三縣。如今，走在“售樓一條街”上，可以發現許多售樓門店已經人去樓空，有的則變成了飯店、麵包店、水果店等。

投資客急解套

作為一名曾經的燕郊樓市“掘金者”，在北京打拼多年的孫志平在2014年以5500元/平方米的單價在燕郊購買了第一套房。2016年前後，看到燕郊樓市不斷升溫，孫志平請教了多位業內人士後，最終以近15000元/平方米的價格賣掉了這套房子，隨即又買了兩套，一進一齣賺了不少錢。2016年年底，孫志平覺得在買入與轉手之間騰挪還能再賺一筆，於是向朋友借錢、向銀行貸款，利用資金“杠桿”先後又在燕郊購買了面積在80平方米——100平方米、單價在24000元/平方米——35000元/平方米的房子4套。

“那時候整個人被不斷上漲的房價衝昏了頭腦。大概在2017年4月，有朋友提醒我趕緊把房子賣出去，廊坊市已經開始出臺調控政策了。但我想再等等，計劃到6月這個聽起來很順利的月份再轉出去。”而如今，一提到“燕郊”兩個字，孫志平就頭皮發麻。4套房子攥在手裏，租金低得可憐，轉賣又很難出手。孫志平的經歷是眾多燕郊投資客的縮影。在限購政策出臺後，一批投資客撤離了，沒來得及抽身的則被牢牢地套住。

2016年到2017年初來燕郊買房的大多都是投資客。楊勝發説：“靠一套房子在短短兩三個月之間買進再賣出賺幾十萬元差價的大有人在。後來，有很多做仲介的同事也加入掙差價的行列，項目開盤後自己先訂幾套再轉手賣出去。”

在這場“豪賭”中，有不少剛需購房者也經不起誘惑。“那時候覺得再不買以後就沒機會了。”一位居住在燕郊天洋城4代的居民回憶起當初買房時的情形説道，一進售樓處就很難不被現場的氣氛和情緒感染。

狂歡之後，潮水退去。以二手房交易為例，2017年年初，記者走訪燕郊房地産市場時，二手房的報價在30000元/平方米左右。如今，燕郊二手房的報價在17000元/平方米左右，甚至更低。

“有人在微信群裏低價收房。房價已經跌成這樣，虧本的生意沒人願意做。轉出去，連貸款的餘款也還不上，可是不轉更還不起貸款。”孫志平每天掙紮在兩難困境之間。

再看一手房市場，記者在走訪中了解到，目前，燕郊新房供應量較少，單價在20000元/平方米——25000元/平方米。根據易居研究院提供的100個熱點城市數據，今年8月，大廠、香河和廊坊市區的房價下跌最明顯，跌幅分別達到了29%、29%和26%，燕郊的跌幅達到了22%。

在嚴格的樓市調控政策下，有人把目光投向了不動産抵押交易，想以這種方式來變相“炒房”。但目前來看，這一路徑也行不通了。今年7月初，北三縣之一的大廠縣發佈了暫停辦理個人之間不動産抵押業務的通知，直至限購政策解除。記者致電三河市住房保障和房産管理局以及燕郊不動産交易中心，得到的答覆均是目前燕郊沒有辦理個人之間不動産抵押交易的業務。

限購下仍有“裸泳者”

10月26日，52歲的趙德厚來到位於燕郊“售樓一條街”的紫竹灣項目銷售中心。“孩子在北京工作，已經26歲，到了結婚的年齡。買不起北京的房子，總得在北京附近給孩子找個‘窩’吧。”在燕郊商品住宅限購後，趙德厚聽説商辦項目不限購，於是奔著燕郊來了。

記者在走訪中發現，商辦項目成為當前燕郊樓市成交的主力。相較于住宅項目，商辦項目的售樓處客戶稍多，且購房者的居住需求明顯。以紫竹灣項目為例，單價在17000元/平方米左右，有70平方米左右的小戶型和100多平方米的大戶型。該項目為商水民電、送精 裝修，除了全款折扣，還允許客戶首付分期。

“主要看重這裡離北京近，據説今後附近還會通地鐵，以後孩子在北京上班可以回來住一住。”趙德厚覺得在燕郊買房是目前最好的選擇。對於商辦項目無法解決戶口和入學的問題，趙德厚説：“走一步算一步吧，都説燕郊的‘商住’也有漲價空間，實在不行以後賣了再買住宅。”

在“售樓一條街”上的“興越二手房”門店中，銷售人員向記者推銷星月灣項目（又稱華隆公寓）。該項目為河北興達集團旗下公司開發，是“70年大産權、準現房”，外地戶口可直接認購，均價在17000元/平方米——18000元/平方米。

“這是外地戶籍人員在燕郊購買住宅的惟一機會。只要在燕郊本地無房，能提供半年的住房租賃合同和半年的勞務合同且銀行徵信沒問題，就可以購買這個項目。”銷售人員透露，住房租賃合同和勞務合同隨便找個仲介就能做。雖然該項目為限價房、後期需要搖號，但是只要交了定金就鎖定了房源，公司就能在搖號時提前將房源予以保留。

記者獲得的一份資料顯示，該項目的開發商為三河市華隆房地産開發有限公司，于2013年獲得該地塊，項目用途為限價房住宅。對此，三河市住房保障和房産管理局的工作人員向記者表示，目前該局正在調查這件事，“這個項目是燕郊的‘兩限房’，屬於保障性住房，任何仲介和開發商都沒有銷售的權力。購房者需要向政府相關部門提出申請，審批合格之後才有資格購買。”

“燕郊地理位置特殊，監管很嚴。但在大廠等北三縣，還存在灰色的操作空間。例如購房者先交全款，開發商承諾購房者簽訂合同後交房，等購房者繳夠了社保年限或拿到了納稅證明再過戶。”當地一位開發商銷售負責人表示，這種購房方式風險很大，一旦政策變動或開發商毀約，購房者將面臨巨大的損失。

多方力量角逐

一直以來，環京地區都是房地産開發商重倉佈局的熱點地區。但在嚴格的調控政策下，環京地區也成為開發商難以自拔的“泥潭”。根據易居研究院提供的100個熱點城市數據，今年8月，燕郊存銷比為23.4個月，在100個城市中排名第六，去庫存壓力依然較大。

日前，記者走訪了港中旅房地産開發有限公司開發的海泉灣、天洋置地有限公司開發的天洋城和天洋4代、三河中興發展有限公司開發的中興和園二期等多個項目，發現上述項目均余有多棟待售房源。

記者採訪獲悉，海泉灣項目共取得土地1227畝，目前已開發352畝。其中，藝術中心佔地39畝；一期佔地230畝，住宅約4200套，已完成銷售回款；二期佔地83畝，住宅1000余套，目前處於開盤銷售過程中。港中旅房地産開發有限公司相關負責人向記者表示：“目前，燕郊區域內具備購房資格的客戶寥寥無幾，成交量大幅下跌。同時，二手房的成交均價大幅下降，直接衝擊新房市場，項目去化困難。公司將堅決擁護‘房住不炒’的政策，執行政府出臺的有關房地産貸款政策，首套首付不低於30%、二套首付不低於50%。但是，目前購房客戶對各銀行提高首付款比例及貸款利率存在一定的抗性。”

在北三縣與通州實現統一規劃、統一標準、統一政策、統一管控的背景下，開發企業此前拿下而未開發的部分土地還可能面臨規劃調整。例如，海泉灣項目此前在銷售宣傳時承諾配套有學校、商業、酒店等，但目前規劃還未落地。開發企業解釋稱，待區域整合規劃出臺、地方政府批准相關規劃後，才能投資開發建設相關項目。

此外，記者還聯繫了天洋置地有限公司等多家燕郊房地産企業，對方截至發稿均未對如何化解庫存等問題作出回應。長期關注環京樓市的美房網首席分析師康輝認為，目前，環京地區房地産企業確實面臨去化壓力和資金壓力，因此近期出現了一些收並購現象。“這輪洗牌正在繼續，如何在政策規定的範圍內持續生存下去是對當地一些中小房企的考驗。”

有業內人士分析，在這場考驗中，有房企抱著“調控週期”的心態，希望等到新週期的到來。今年7月9日，燕郊高新區人力資源市場官網曾發佈一則關於人才引進落戶的通知。正當各方猜測燕郊此舉是不是為了給樓市打開“天窗”時，剛發佈4個小時左右的通知就被刪除。“這不僅沒給當地開發商以信心，反而還釋放出了調控不會放鬆的信號。”上述人士説道。

10月28日發佈的《中共住房城鄉建設部黨組關於巡視整改進展情況的通報》明確，堅決落實習近平總書記“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調控、精準施策力度，加快推進住房制度建設。針對未來房價走勢，10月29日，新華社發文稱，根據7月31日中央政治局會議中所強調的“下決心解決好房地産市場問題”、“堅決遏制房價上漲”的調控精神，決不會允許房地産調控半途而廢、前功盡棄。

作為環京地區樓市調控的一個縮影，與北京僅一河之隔的燕郊，隨著北京城市副中心通州建設的推進，房地産市場正在回調向穩發展，還將會有更多的新機遇。

來燕郊的購房者的確少了，但不可否認的是，這個小鎮依然備受北京上班族的青睞。回顧那些當初走進了燕郊“售樓一條街”的人們，剛需者按照事先設想，每天早起晚歸，趕著“8”字頭的公交車往來于潮白河兩岸。而最後一批擠進售樓處的投資客，至今還沒找到“走出來”的路。