燕郊，因其毗鄰通州，在北京人的心裏更像是通州的郊區，已成為很多工作在北京、居住在河北人士的首選之地。修成（化名）是一名地産行業分析人士，亦是河北燕郊的一名普通的購房者，2014年首次置業，2018年換房改善。截至剛剛過去的2021年，修成已在燕郊生活了近10年，越來越習慣並喜歡燕郊。

在修成看來，2021年，即使燕郊樓市加大了供應力度，推出諸如夏威夷藍灣、福成禧悅裏、東都時代等新盤，但總體而言，成交量較一般，整體上仍是“波瀾不驚”，目前還處在不斷築底的階段。

不過，儘管當前市場處於調整期，但修成仍看好燕郊樓市的未來，“燕郊是片希望之地，只不過人們需要對其重拾信心。”

2021年，燕郊樓市儘管加大了供應力度，但成交量並不算高。

2021年燕郊樓市“波瀾不驚”

臨近2021年年底的那段時間，修成的日常越發忙碌起來，工作上約好的會面、洽談，導致他頻繁進京。而在平時，若沒什麼事，他基本待在燕郊，有時候一週都不會進京一次，“得做核酸檢測之類的，比較怕麻煩。”

較為自由的工作節奏，源於其工作屬性。修成出生於河北承德興隆，是一名地産分析人士，工作重心在北京，實際居住地在燕郊。從2012年在燕郊納丹堡租房算起，這已是修成在燕郊生活的第十個年頭。

不過，跟修成不同的是，其愛人則是燕郊“跨省上班族”中的一員，她是燕郊本地人，每天早晚，固定往返于北京與燕郊，通勤大多采用的是公共交通。他們夫妻倆從2014年買房落戶燕郊後，這樣兩地通勤了多年。 

燕郊，這座被稱為“北京編外”的衛星城，滿足了修成對生活絕大部分的想像。在燕郊結婚生子買房，有一套130多平方米三面朝陽的三居室，陽光很好，能照進客廳。小區環境安靜，周邊商業配套齊全，步行10多分鐘就可到達大型商超。修成將其定義為一個安定的居所，能為家人提供較好的生活場景，“5歲的兒子在上幼兒園，我母親從老家承德過來幫忙照顧他，疫情嚴控期間，兒子從客廳到臥室來回奔跑，也能出汗起到鍛鍊功效。”

作為“老燕郊人”，修成見證了燕郊樓市的潮起潮落。2017年，受調控政策影響，燕郊市場迅速降溫，而一直到2021年，其恢復的節奏仍較為緩慢。過去的這一年中，燕郊樓市加大供應力度，推出諸如夏威夷藍灣、福成禧悅裏、東都時代等新盤，但總體而言，成交量較一般，修成將其總結為“波瀾不驚”。“之前在政策持續發力之下，市場信心下降嚴重，加上疫情影響，目前還是處在一個不斷築底的過程中。”修成如是説。

沿著102國道出北京一到燕郊境內，就是燕郊著名的“售樓一條街”。曾經，這裡有著眾多銷售員，見到有人從車站下車，他們就熱情地上前推銷樓盤。而到了2021年，這裡很多售樓處都大門緊閉，人去樓空，偶爾個別售樓處還在營業，但與之前銷售們一擁而上的熱鬧情景截然不同。修成告訴新京報記者，“以前到燕郊，密密麻麻全是人，現在前來買房的人少了，也很少有人向我打聽燕郊購房情況，房産也不具備投資屬性了。”

市場的冷清反饋至數據層面。根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，2021年1-11月，燕郊新建商品住宅成交套數為5553套，價格為19479元/平方米。“從2016年以來的數據看，2021年新房交易數據並不差，至少沒有出現斷崖式下跌。燕郊不缺購房者，但市場需求仍被壓制。房價方面，經過前幾年的下跌，當前泡沫反而少了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如是評價當前的燕郊樓市。

“燕郊置業者再回北京買房難度很大”

燕郊，有著和長安街相似形制的彩虹門，也有著與北京通州相似的密集居住區和車流、人流。因距離北京的CBD僅30公里，大量“潮汐族”的存在，導致房地産成為其主要産業，承接了大量北京外溢人口的購房需求。

拉長時間跨度，今年34歲的修成，不僅是房地産行業的見證者，亦是參與者。2014年，在親朋好友的幫忙下，修成買下上上城三季一套78平方米二居室，總價70多萬元，貸款30多萬元。之所以看中這一房子，無外乎價格適中。彼時，該房源單價9600元/平方米左右，且配套相對完善，適合修成這類剛需族“上車”，“畢業第三年，自己僅攢了幾萬，全靠大夥幫襯。”

如今回過頭來看，修成正趕上燕郊樓市迅速膨脹的攀升期。時至2016年，一位從事房産仲介的親戚勸修成，趕緊將這房子以28000元/平方米的價格出售，甚至承諾，當天看房，第二天即可成交。修成也動了出售變現的心思，他算了一筆賬，彼時，除去剩下30多萬元的房貸，可凈賺190萬元。不過，最終拗不過家人，這一計劃最終作罷。

一年後，隨著限購政策的來臨，燕郊樓市趨於冰凍。2018年，由於孩子的出生，修成將換房計劃提上日程。當年11月份，他將上上城三季住宅以13000元/平方米的價格出售，再以15800元/平方米買下金玉緣小區一套130多平方米三居室，總價200多萬元，貸款100多萬元。

到了2021年，隨著這套房子住得越發喜歡，修成的心態也發生了很大變化，越來越把燕郊當成自己的第二故鄉，他將其定義為“企穩”：同等價位，他在北京無法擁有同等面積的居住空間及配套設施，也無法落戶解決小孩上學問題，“燕郊的房子對於我這樣的北漂而言，是一大饋贈。”

修成也從不寄希望於燕郊劃歸北京。在他看來，在燕郊置業，要放棄幻想、腳踏實地，同時也要做好回不到北京的準備，“從燕郊再回北京買房太難，尤其對北京東部的外溢人口而言，價差不是一兩倍。”

“不過，為了孩子，將來未必不可能。”修成説，“等兒子大了，若能在北京有套房，不用像我這樣往返于北京、燕郊之間，就更好了。”

“燕郊是片希望之地，有待人們重拾信心”

不同於修成的剛需自住需求，前幾年的燕郊，吸引了眾多投資客。房地産行業“擠泡沫”的這兩年，尤其是到了2021年，對於這些被套投資客而言可謂難熬。

2021年2月，一則“因資不抵債，燕郊天洋城房産免費送”的消息在網上開始流傳，引發較大關注。修成告訴新京報記者，他身邊就有投資失敗的不少案例。2016年底，修成的一個親戚跟人合夥以單價27000元/平方米、總價270萬在燕郊投資一套住宅，到了2021年底，房價腰斬，其中一方沒錢還月供，另一方不得不貼錢幫還，房子等同“雞肋”，不僅賠了錢，還打亂了原本的生活節奏。

比起個人投資客，一些地産仲介的投資行為更為瘋狂，有些仲介在樓市高點“上車”，到了2021年被套五六套的也不在少數，“他們之前是賺了些錢，只不過之前憑運氣賺的錢，現在憑‘實力’再慢慢還回去。”修成調侃道。

“想在地産週期中獲利的人都要小心，獲利的永遠是少數，未獲利甚至踩雷的，才是大多數。”對於在高點買入燕郊房産而被套的投資行為，修成如是評價道。

“不論是剛需自住，還是投資客都需要放棄幻想，利好政策已出盡，目前是個回歸價值本位的過程。”修成認為，燕郊樓市的“平淡”可能還會再持續相當長一段時間，“燕郊以前是個投資客較多、投資氛圍較濃的區域，這幾年被打壓回原形。人們對這一區域需要有一個重新評估和認識的過程。”

即便如此，走過波瀾不驚的2021年，展望更遠的未來，修成表示，他依然看好燕郊樓市，“以一個普通鄉鎮的視角來看燕郊，它是一個非常發達的地方，只不過大家見慣了北京的繁華後，覺得燕郊稍差一些。但從全國範圍看，能夠發展出這麼多人口的繁華小鎮，很是了不起。”

而從買房置業的角度分析，修成認為，北京置業可能對很多人而言是個夢，但燕郊相對可及，“燕郊是片希望之地，只不過人們需要對其重拾信心。”

對於其個人的房産規劃來説，當務之急，修成正在努力賺錢還房貸本金，2021年他還了20萬元，今年準備再還10多萬元，由此減輕月供壓力，爭取未來五六年內將房貸全部還清，“我現在有房有車，月供6000元，媳婦公積金可用3000元，再加上其他一些收入，生活沒有太大壓力。”修成説。

修成給記者算了一筆賬：目前居住的房子，每平方米上漲5000元是可期待的。再樂觀一些，未來每平方米上漲至30000元，若想出售，除去貸款還能剩350萬元左右現金，生活完全有保障。修成説，這是他作為一個燕郊人對未來的美好暢想。