日前，戴德梁行發佈2018第三季度廣州寫字樓市場報告。報告指出，2018年第三季度，廣州甲級寫字樓市場需求持續旺盛，空置率跌破至近10年來最低值4.3%，延續前兩季度強勢姿態的業主方市場，推動平均租金攀升至歷史最高點195.9元/平方米/月。重點發展電子、電商網際網路及高新科技行業的琶洲商務區將在2019年底至2022年間，迎來多個項目交付，預計將為市場帶來較為可觀的供應量，同時還將引入更多元化的租戶，拉動該區域“CBD 2.5版”的飛躍式發展。

▲2018第三季度廣州甲級寫字樓市場租金及空置率數據

空置率創近10年新低 租金走向歷史最高位

第三季度廣州甲級寫字樓市場未有新交付項目，全市季末存量維持在466.6萬平方米。租賃方面，錄得全市甲級辦公樓凈吸納量60,793平方米，其中珠江新城及琶洲商務區是主力，消化了總吸納量的98%以上。

政策的驅動及産業結構轉型升級的推進，為甲級寫字樓市場注入了新的活力。持續高漲的市場需求，使空置率環比下降1.3個百分點至4.3%，受益於此的業主方市場進一步推高平均租金至195.9元/平方米/月，環比增長1.9%。各區甲級寫字樓平均租金均穩步上漲，珠江新城憑藉絕佳的地理優勢、成熟的配套及濃厚的商業氛圍備受追捧，平均租金領跑全市，上升至216.4元/平方米/月，環比上漲2.2%。

戴德梁行華中區研究部主管及助理董事袁雪玲分享：寫字樓租戶方面，受到政策利好的推動，TMT和專業服務類企業表現進取，有持續擴張的趨勢。而金融類企業作為傳統主力行業，因愈加嚴格的行業監管及近日金融大環境波動的影響，如國內多家P2P公司的接連爆雷，企業對擴張持保守態度，觀望情緒濃厚。共用辦公的崛起，使得大量商務中心和聯合辦公運營商接連在廣州布點落地，儘管空置率處於低位水準，仍有運營商大面積佈局租賃甲級寫字樓，如廣州鼎泰亨商業租下珠江新城中和廣場約7500平方米的辦公空間。

年內租金水準有望持續上漲

2018年末廣州甲級寫字樓市場將有2個項目實現交付，分別為位於珠江新城的廣發證券大廈及琶洲商務區的保利天幕大廈，總計22.7萬平方米，預計將推升全市空置率。儘管有新增供應面世，但前者將用於售賣，後者即將實現近半預租，真正可租賃的供貨量有限。戴德梁行廣州寫字樓部主管及董事梁傑分析，寫字樓市場的待交付項目中，琶洲商務區的廣報中心即將完成8-9成預租，而網際網路巨頭阿裏華南運營中心及唯品會總部大廈均為企業自用物業，並不會為市場帶來新增供應；位於國際金融城的平安金融大廈將有一半面積留作自用，因此到2019年市場上不會出現大量可租賃的新增供應。粵港澳大灣區政策紅利、廣州産業結構的進一步升級優化及有限的可租賃面積，將推動甲級寫字樓平均租金的進一步上揚。

▲2018-2020年廣州甲級寫字樓預計交付情況

琶洲將在2019-2022年間迎來交付高峰 存量將翻3.5倍

琶洲牽手多個電子科技巨頭及網際網路大鱷，全力打造網際網路創新集聚區，而在進一步實現引進企業的業務多元化上，琶洲再次發力。琶洲管委會出臺了關於加強引入專業服務業，如律師、法律諮詢類企業的意見徵詢稿，期望有新一輪政策扶持來推動招商進程。數據顯示，2019年底-2022年，琶洲商務區將迎來項目交付高峰，微信總部大廈、國美資訊科技中心、小米網際網路産業園、南方傳媒大廈、科大訊飛人工智慧大廈、中遠海運總部大廈等多個大型寫字樓面世，預測屆時琶洲商務區甲級寫字樓存量將翻3.5倍，從60.4萬平方米推高至274.5萬平方米，為空置率低下的辦公市場投入新鮮血液，提升産業集聚效應並帶旺區域騰飛發展。

▲2018-2022年廣州甲級寫字樓預計新增供應情況

共用經濟大潮來襲 聯合辦公空間成香餑餑

在共用經濟的帶動下，靈活性高及可有效節省運營及維護成本的聯合辦公正成為眾多企業主乃至跨國公司眼中的香餑餑。截止到2018年一季度末，廣州約有40個主要的聯合辦公空間，分佈于甲級、乙級寫字樓及各創意園區內，相對比同為一線城市，已有逾160個聯合辦公點的北京和上海來看，市場潛力不容小覷。梁傑分享，不同於早期的孵化器、初創企業模式，現在的聯合辦公空間已在不斷的升級和改造中日趨成熟，乃至跨國公司如匯豐、德勤，以及不少房地産開發商均將其作為辦公的理想選址。市場需求驅動了聯合辦公的蓬勃發展，在空置率低下的情況下，聯合辦公運營商若有貨量放出，在某種程度上可主導市場成交，價格上也更有話語權。近日聯合辦公鼻祖WeWork舉旗進駐廣州大馬站商業中心，相較其他運營商的爭先恐後，WeWork不緊不慢的入局，推測是在持續觀望合適的出手時機及理想的物業與地理位置，從而可在設計空間及未來的運營方向上佔據更多主動權，相信這一舉動將在廣州聯合辦公市場激起不小的水花。

▲截止至2018第一季度末廣州聯合辦公市場數據

核心區域空置率走低 非核心區域受到青睞

受困于核心CBD區域高企不下的低空置率及租金影響，不少企業開始將眼光投放于非核心區域。廣深港高鐵的開通，打開了大灣區的“任督二脈”，使三大核心城市緊密相連。作為核心交通樞紐的廣州南站備受青睞，其周邊的南站新城商務區將被激活，朝著華南樞紐門戶及綜合商貿新區邁進。而同樣處於高鐵線路上的南沙，長久以來受益於政策扶持，已吸引大量海內外投資商垂青，相信在高鐵通車後，將有機會得到更多有業務擴充需要的企業注意。