深圳樓市新政滿月，市場反應是否如預期？

7月31日晚間，深圳樓市調控再推新政。這則被稱為“7·31新政”的房地産調控政策，在四大方面對當前深圳房地産市場存在的離婚炒房、商務公、寓炒房、企業搖號購房等投機行為進行了針對性的打擊。新政後首月，新政對新盤的影響有多大？

深圳樓市新政滿月 剛需客購買熱情不減

這是8月4號，深圳龍崗某項目第二批單位開盤的現場，這也是新政發佈後的首個新盤項目開盤。幾天前，記者也走訪了該樓盤了解情況，在銷售大廳的現場，有不少人前來諮詢購房的相關情況。

深圳某樓盤銷售人員（暗訪）：小戶型總價低，容易出手，也容易入手。我們項目就是剛需型的，我們總貨量不多300多套，8月4號賣了200多套，（新政）對我們沒有影響，因為過來買房基本上是剛需，要買房的。在深圳是無房，所以他們基本上是買來自己住，他們不會考慮到限售。

記者隨後來到另外一個位於深圳福田區的相對較大戶型的樓盤，現場略顯冷清，銷售告訴記者，這裡的小戶型已經全部賣光，剩餘的只有大戶型。

深圳某樓盤銷售人員（暗訪）：基本上他（購房者）都是買小戶型，100多或者120（平方米）的居多。

記者：各方面限制這麼多東西，買160多平米個人資金能力要求比較大。

深圳某樓盤銷售人員（暗訪）：對，就像你説的這樣，還是有一部分人可能會持幣觀望，每一年的新政出來前面一個月，它都是會有一個觀望期。

深圳規土委數據顯示，2018年上半年，深圳全市共成交商品住宅12804套 ，成交套數同比增長21.92%，成交面積也同比增加了22.34%。其中新房住宅成交均價為54160元/㎡，同比小幅下跌0.86%，已是連續21個月小幅下跌。目前距離731新政剛過去一個月，新政後第一週的數據較為突出，根據深圳房地産資訊網的監測數據，7月30號至8月5號，全市新房住宅成交960套，環比增加了18.4%，成交面積90712平，成交均價53958元/平方米。8月6號至8月26號，新房住宅成交量連續三周呈現下滑態勢。上周新房住宅量跌價升，成交量回落，環比下滑11.8%，成交727套，成交均價54309元/平，均價環比微漲1.7%。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：深圳的背後，它的供需關係是蠻緊張的，特別是剛需，應該説它整個供需的嚴重性遠遠比北上廣要嚴重得多，特別剛需來講，他其實也不會管你有多大的政策影響，他其實還是要去買房子，要過日子。在這個意義上來講始終有一種力量，他不會受到特別大的影響，尤其現在政策的輻射效應還沒有那麼大的時候，所以説我認為這部分可能他會相對忽略政策的存在。

深圳二手房交易量急速下滑 有仲介人員離職轉行

從事房地産仲介工作多年的陳榮告訴記者，731政策後市場觀望情緒濃厚，訪客量大幅下降。同時，業主放盤量也在下降，之前挂賣的幾套房源都被業主收回。陳榮坦言，目前低迷的市場環境下，周邊已經有好幾個同行在新政後因為扛不住壓力而辭職。

深圳地産仲介人員 陳榮：新政前的話，基本上我每一週還能接到三到五個客戶，但新政後基本上一週沒多少客戶，即使有到府的，也都是租客，直觀帶來的基本上收入有個百分之五六十的下滑吧，因為以前成交一套你能拿個四萬塊錢，你現在沒有成交肯定就沒有收入嘛。

事實上，市場目前已經走向更為深度的觀望階段；投資、投機客已暫緩進入商品房市場；剩下的是真正有需求的購房客，還在不停看房，他們想在政策效應下，選到一套被業主拋售的低價房源，近期準備在深圳購買首套房的馬女士就是其中之一。

深圳購房者 馬女士：我最近也在找房，看房也看了一段時間，就是需要一個60多平米，單價在5萬左右的。（新政）三年以內房子不能賣，但是我這邊是剛需，不會對我有什麼影響，（現在）想了解一下這個房價會不會下降。

深圳房地産仲介協會仲介行業標準指數顯示，新政第一週全市房地産仲介企業二手房鋪均開單0.62套，環比下降45.7%；深圳新持牌仲介人員共計流入653人，環比下降17%；二手房開單方面，調控新政當日出現高峰，隨後回落，共計開單1960套，環比下降45.7%。

深圳美聯物業福田北區總經理 孫佳彥：以我們自己（片區）的數據來講，今年7月份比去年的7月份下降30%，8月份我們預計可能50%，到目前為止，整個市面上的成交量都不是很好，放盤量在減少，部分的二手業主是有比5月份的價格有所鬆動的。

由於新房限價令影響，上半年深圳一二手價格倒挂明顯。據國家統計局數據，7月深圳二手房房價環比上漲0.6%，連續10個月上漲，同比上漲5.6%。交易量方面，從各區來看，7月福田和羅湖成交環比有所減少，福田成交有6月的60套減少至6套，環比跌幅90%。羅湖成交35套，環比跌幅47%。寶安、龍崗、南山成交均有所增加，其中南山成交漲幅最大，成交357套，環比上漲325%。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：其實進入下半年以來，整個市場的這個預期本來就已經有所改變了，那麼在731新政這種

進一步的作用力之下的話，我認為整個三季度市場應該是比較悲觀的。那麼到了四季度可能有望會稍微回升，因為畢竟歷年來年底都是剛需置業的一個旺季，所以整體而言，下半年的（二手房）交易量，我認為跟上半年相比的話，可能會基本持平或者是有小幅的一個下降，至於價格的話，應該也是一個小幅波動。

商務公寓市場受衝擊 辦公商鋪或將成為投資風口

記者來到了位於深圳龍華新區的某公寓樓盤，這裡的銷售大廳略顯冷清，有大量仲介在門口徘徊。據現場銷售人員介紹，目前在售的面積為133平方米，均價6萬的商務公寓，這是他們公司所推出的最後一棟公寓類産品，一旦售罄未來將不會有新增公寓。

銷售人員（暗訪）：這個新政對於公寓來説，它其實是利好，並不是説影響，這種公寓的産品雖然有限制，它以後二手房交易的時間，但是它其中也提供了一個資訊就是以後沒有這樣的産品出現，以後你拿著錢就沒辦法買到房子（新建公寓），不是説你錢多錢少的問題，是因為這種産品沒有供應了。

深圳規土委的數據顯示，2017年深圳商務公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環比上升58.3%。深圳商務公寓存量5.5萬套，2013年7月至今年6月，深圳成交商務公寓達4.46萬套，佔比超過八成。2017年初至今年4月下旬，深圳企業法人購買一手商務公寓2011套，佔總套數的16.9%。住宅限購政策的升級，引發了市場對在售的類住宅商務公寓短期內的關注，上周商業物業成交202套，環比大增165.8%。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：公寓這個量已經限定了，沒有新增的部分了，所以某種意義上現在的政策加劇了已有公寓的稀缺性，這就意味著未來和市場對接，不排除它在這部分的保值增值上，它可能還是把它的潛力反倒調出來了。

仲介給記者算了一筆賬，購買新房有一個交房期，從簽合同購買到拿到不動産證大多需要2年左右的時間，而從拿到不動産證之日起3年內限售，從買房到賣房，中間需要5年多的時間。公寓産品限售5年，導致出手時間更久，對投資客來説並不划算。一方面要保證有足夠週期長的月供資金；另一方面，所投入資金在房價沒有上漲的情況下，其實仍是虧本。

深圳美聯物業福田北區總經理 孫佳彥：目前我們代理的純公寓産品，其實小面積受影響的並不是特別大，大概可能有兩成左右吧，現在做公寓它考慮到供樓的壓力，可能成本上面壓的時間比較長。如果説沒有那種特別穩定收益的人，他比較可能不會考慮去買公寓。

另一方面，限售後，寫字樓、商鋪或將成為投資客接下來進入的主戰場。目前已有不少仲介開始推薦客戶關注商鋪。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：我相信他們業務種類可能會發生一些轉移，比如説可能開始去主攻，一些不限購的本地物業，比如説像辦公、商業、商鋪或者是産業用房這一類。

作為拓展城市發展空間的重要手段，近年來深圳城市更新項目的數量一直在逐年增長。目前，深圳多數城市更新項目都配有一定數量的商務公寓建設指標，新政出臺後無疑對在售和即將發售的商務公寓造成影響，也給未來的城市更新項目帶來更多不確定因素。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：對於這個新工業用地的這一部分，開發商來講就是它比如説目前拿地的時候，做經濟指標測算的時候可能都需要重新去擬定一些指標，因為畢竟只租不售，對於很多企業來講的話，可能壓力還是比較大的，尤其是經營方面的壓力。

深圳市房地産研究中心主任 王鋒：對商務公寓的限售，這一點是跟國內其他城市是不一樣的，這是完全是深圳結合自己的特點。採取的一個措施，因為商務公寓最近五年，這個炒作是比較嚴重，我們最近五年成交的商務公寓，總量中近70%都是出現了再轉手，就説明這個市場炒作的嚴重程度比較高的。通過限售，通過只租不售，這些房子只能作為配套居住，它回歸到商務公寓本來就應該做基本配套的。

8月全國各地頻繁加碼調控房地産政策 樓市進入深度博弈期

根據國家統計局發佈的數據，今年7月，全國70個大中城市中，有65個城市的新房價格環比上漲，僅3城下降。其中，三亞、濟南的漲幅最大，房價環比分別上漲3.7%、3%，另有13個城市房價環比漲幅在2%-3%之間。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：（下半年房價）我個人感覺是總體還是以平穩為基本的走向，但是由於現在市場上人心有點浮動，稍微預期上有點看跌。所以不排除下半年，這個價格有一點點微幅振蕩，可能在局部的地段局部的樓盤上可能會出現一些，比如説一些開發商，如果它佔用資金很厲害，如果它貸款壓力很大，不排除它最後被迫採取降價走量，適當有所下浮，這個都是有可能的，但是我個人認為下跌空間也不是很大。

統計數據顯示，7月份，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60城市發佈了超過70次各類型房地産調控政策。8月13日，南京下發通知稱，自即日起在南京範圍內暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房。至此，南京成為繼深圳、西安、長沙、杭州、上海、江陰之後的第七個出臺限制企事業單位購房的城市。

深圳市住房研究會會長 陳藹平：實際上這幾年來，我們説一直在調控，但是市場也在翻新花樣，新的這一種對抗性政策

對抗性的措施也在層出不窮，所以我們看到從全國範圍來看，各地所出臺的政策主要是一個針對性的政策，就是我們經常講的叫精準調控，過去調控 一般調控的是兩年左右的時間，當然這一次從中央到地方，這個概念是非常明確的，而且引入了問責制，所以如果市場要出現新的情況的話，我想還會有新的補丁出臺。

近期，房地産企業密集發佈半年報。已經公佈的近50家房地産企業半年報數據顯示，除了部分轉型的中小企業外，8成房地産企業2018年上半年利潤明顯上漲。從已經公佈業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地産的房企業績為正增長。

中信建投房地産行業首席分析師 陳慎：下半年我們認為，需要關注的是隨著整個三四線城市，整個去化增速下降，以及融資渠道的收緊，我們認為中小型的企業會遇到更加多的挑戰，但是龍頭企業可能也會借此這樣的機會脫穎而出。

（稿件來源：央視財經頻道《交易時間》）