深圳樓市進入降溫通道:新房“高熱”不再,二手房低迷延續

來源:新京報 2021-07-07 12:27:42

在調控政策疊加影響下,此前“高燒”的深圳樓市已逐步回歸理性。機構統計數據顯示,儘管6月單月深圳新房住宅成交量環比小幅回升,但從整個上半年來看,新房住宅共網簽26140套,同比上漲56%,環比卻下滑9%;二手房方面降溫更為顯著,2021年上半年,深圳二手住宅共網簽28442套,同比下滑35%,環比更是下滑了45%。

業內人士認為,隨著土地供應的加大,以及調控政策的進一步強化,深圳樓市成交量很難提升上來,預計今年將一直處於“橫盤”狀態,甚至不排除向明年傳遞。

6月新房住宅成交量低位小幅回升

在當前的深圳新房市場上,全民“打新”“搶房”的風氣正逐漸消失。

從實時市場情況來看,來自中原的統計數據顯示,今年6月份,深圳共有7個住宅項目獲批,11個住宅項目開盤。住宅批售面積29.3萬平方米,環比上升8.1%;推售38.3萬平方米,環比上升112.1%。

成交量方面,6月份,深圳新房住宅成交2866套,環比上升7.1%;成交面積為28.1萬平方米,環比上升5.8%。

“由於6月是房企衝刺年中業績的關鍵期,項目推盤和促銷活動力度均較大,因此帶動成交量低位回升。”諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析稱。

從深圳各區域成交情況來看,6月份,寶安、龍華、南山、龍崗、坪山五個區成交面積出現上升,其餘六個區成交面積下滑。其中,坪山區成交量增長最為顯著,環比增長83.8%,主要為5月入市的金尊府、佳華領悅集中網簽。而光明區下滑最為明顯,成交面積下滑81.3%,主要是由於近三月該區無新增住宅供應。

值得一提的是,深房中協(“深圳市房地産仲介協會”的簡稱,下同)根據深圳市住建局房地産資訊平臺公示的商品房成交(完成産權過戶)數據統計,2021年1-6月,深圳全市新房住宅共計成交26410套,較去年同期1-6月份新房住宅16727套成交量,同比上漲57.8%。從月度看,2021年上半年新房住宅成交量主要“貢獻點”在於1月份,延續了2020年下半年新房市場的熱度。

事實上,新房市場的成交與供應情況也息息相關,隨著2020年下半年新房供應的集中釋放,2021年以來尤其是從二季度開始,深圳新房住宅供應已出現間斷性的回落;同時,由於“2·8”指導價新政對於二手房市場的影響,開始部分傳導至新房市場,綜合導致了2020年上半年深圳新房市場熱度相比去年有所下降。

深圳中原董事總經理鄭叔倫指出,從實時市場情況來看,當前市場上對房價短期內無上漲預期,置業者購房節奏放慢,選房較為理性。由於新房住宅市場首付比例低於大部分二手住宅房源,因此置業者的置業偏好向新房傾斜,其對新房住宅市場理性和熱情並存。

“隨著新房住宅供應回升,預計近期新房市場過戶套數會隨之上升。”鄭叔倫稱。

二手住宅回歸理性,網簽量“五連跌”

相比新房市場,二手房市場受制于“2·8”指導價新政以及信貸收緊影響,降溫更為明顯。

“我去年4月在福田區買下一套二手房,小兩居,當時計劃住幾年,再換套三居室,現在換房首付太高,沒個八九百萬,別想換了。所以我索性不關注市場了,先住著吧。”深圳當地一業主如是説。

這只是深圳購房者逐步回歸理性的一個縮影。反饋至數據層面,來自樂有家研究中心數據顯示,6月份,深圳二手住宅市場網簽3216套,環比下跌14%,已呈現“五連跌”態勢;市場過戶2575套,環比下跌14%,同比下跌75%。

從各區來看,過戶量普降,均未能過千。過戶量最高的為龍崗區,過戶720套,環比下跌11%;福田、羅湖、寶安、南山四區的過戶量也分別環比下跌10%、13%、17%、25%。

在業內看來,深圳二手房月成交量5000套為“榮枯線”,3000套為“冰點線”。實際上,自二手房指導價新政出臺以來,深圳二手房網簽量已連續4個月跌破5000套。

而從今年上半年整體數據來看,深圳二手住宅共網簽28442套,同比下滑35%,環比降幅更是達到45%。

市場趨冷,也逐步反饋至二手住宅成交均價上。自“2·8”指導價新政出臺後,深圳二手住宅成交均價環比一改以往的上漲態勢,轉而出現下跌狀態。按月來分析,樂有家研究中心數據顯示,3月份下滑幅度最大,4月份出現小幅反彈,最近的5、6月份漲幅再度出現下調。與此同時,價格同比也出現了較大變化,從1月份的37%漲幅,下調至6月份的8.9%。

除此之外,據樂有家門店數據監控顯示,6月深圳在新增二手住宅在售房源、新增求購、二手帶看等方面均有小幅下滑。

而房源掛牌量方面,依然在不斷增多。據深房中協根據四大行(樂有家、Q房網、貝殼找房、中原地産)公開挂盤出售數據統計,截至2021年6月30日,深圳全市挂盤出售房源約12.68萬套(存在重復房源),比5月31日統計到的約12.03萬套在售房源持續上升5.4%。

對此,深房中協方面表示,二手房挂盤量的增加,一方面可以折射出部分業主心態的微妙變化,另一方面,挂盤量的增加與二手房網簽量的持續低迷,也預示著成交週期的拉長。在當前調控持續發力的背景下,隨著放盤量的持續增加,成交週期或將持續拉長,下半年或許會有更多“筍盤”(即低於市場價、性價比高的房源)冒出。

房産仲介出現閉店,經紀人休假

深圳樓市成交趨冷後,受到直接影響的便是房産仲介

新京報記者了解到,目前深圳房産仲介門店變得冷清了,“市場低迷,肯定有影響。最近一段時間,有一些門店選擇關門節省成本,一些仲介允許經紀人去休假。不同經紀公司戰略規劃不一樣,我們公司目前人員還算穩定。”深圳當地一家經紀公司相關人員稱。

據深房中協統計,2021年1-6月份以來,深圳全市實名登記的從業人員雖然存在部分下滑現象,以6月30日時間節點有效實名登記從業人員數量為例,同比去年同期,僅小幅下滑11.8%,但總量仍處在平穩的水準,並未出現所謂大面積“離職潮”,這一現象也與各機構及時補充從業人員有關。

對此,深房中協指出,現階段從業人員規模總體平穩,主要是由於新政實施還不到五個月,房地産仲介行業經過多年的發展,無論是在從業人員心態方面,還是各企業人才隊伍招錄與建設方面,都已積累了相對豐富的應對經驗,短期內新政對於從業人員的衝擊尚可應付。

但是,深房中協表示,若是現階段成交量低於“榮枯線”(即月均二手房網簽持續長時間低於5000套)的市場成為“新常態”,則從業人員規模或將在下半年出現較大幅度的波動。

業內:調控效應下,深圳樓市低迷或將延續

對於目前深圳樓市的整體表現,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,相比5月份,6月份深圳樓市的成交量又有所下降,主要原因在於,二手住房成交參考價格發佈機制下,賣家掛牌意願明顯減弱,不願意掛牌或不願意以參考價來掛牌,這導致成交受阻。此外,買家預期也開始不再積極。

“5月份二手房價格就已出現下降,在此背景下,銀行信貸整體收緊,利率上升,以及深圳市最近出臺的相關政策,對市場預期産生了較大衝擊。”李宇嘉稱。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為,隨著調控政策效應逐漸顯現,深圳二手房市場成交量已明顯下滑,預計接下來隨著二手房購房貸款管理趨嚴,二手房市場或將進一步回落。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁指出,深圳6月樓市之所以降溫明顯,除了受疫情影響,出行受阻進而影響成交外,更重要的原因在於,去年以來,在嚴厲的政策調控下,深圳房地産市場被嚴格管控,“房價基本處在橫盤架構,局部樓盤出現一些小幅下跌,但整體價格還沒有出現明顯大震蕩。不過,成交量持續萎縮,尤其是6月份表現特別明顯,反映出目前市場的低迷。”

“今年上半年,土地供應明顯加大,比如在保障住房、租賃住房、人才安居房方面加大供應規模,由此,供需關係上發生一個根本逆轉。”宋丁指出,隨著政府部門加大土地供應,以及政策調控的進一步強化,深圳樓市“橫盤”時代隨之出現,成交量很難提升上來,且時間上並非短期,預計今年將一直處於“橫盤”狀態,甚至不排除向明年傳遞。在此背景下,預計深圳局部地區將呈現微跌式發展態勢。

談及接下來市場走勢,在李宇嘉看來,主要取決於深圳二手房參考價的影響,“目前來看,二手房參考價不太可能退出,預計樓市還將進一步下行,至少7月份還會保持目前走勢。”

(責任編輯:崔瑞婷)
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深圳樓市進入降溫通道:新房“高熱”不再,二手房低迷延續
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