3月26日，正榮地産(06158.HK)發佈2020年業績報告。

2019年，正榮地産便提出“新三年戰略”，目標是在2019年至2021年實現規模、利潤和財務結構三個維度的高品質發展。2020年，正榮地産各項經營業績穩健增長的同時，堅持高品質發展戰略，持續優化資本結構，降杠桿成效顯著。

經過“新三年戰略”的開局之年和攻堅之年，正榮地産的高品質發展之路愈發堅實。正榮地産執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝在3月29日業績會上表示，集團將繼續堅持高品質發展，堅持做長期主義。

圖：從左至右依次為：正榮地産執行董事兼董事會副主席劉偉亮、正榮地産執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝、正榮地産非執行董事歐國偉、正榮地産執行董事兼常務副總裁李洋

圖：正榮地産執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健

銷售業績逆市增長 2021年銷售目標1500億

黃仙枝在業績會上透露正榮地産2021年不低於1500億元的銷售業績目標，並表示有信心完成全年目標。

業績報告數據顯示，2020年正榮地産項目平均首次開售週期和平均首次開售去化率維持在7個月和70%的高水準。較高的銷售效率使公司年度合同銷售額達到1419億元，同比增長8.6%，圓滿完成銷售目標，合同銷售額穩居行業TOP20梯隊。

從正榮地産上市以來的近四年的銷售業績來看，2020年全年1419.01億元的合約銷售額相比于2017年的701.53億元，四年累計漲幅102.3%，年均複合增長率26.5%。

合約銷售面積及銷售均價方面，2020年正榮地産合約銷售面積889.75萬平方米，相較于2019年的843.95萬平方米增長5.43%；合約銷售均價1.59萬元/平方米，相較于2019年的1.55萬元/平方米增長2.58%。

從覆蓋區域看：截至2020年12月31日，長三角和海峽西岸兩地區累計貢獻了71.9%合約銷售業績，二線城市貢獻了89.3%的合約銷售業績，落實到單一城市上，福州、南京和蘇州三個城市均貢獻了超過10%的銷售業績。

對於2021年1500億銷售目標，正榮地産執行董事兼常務副總裁李洋指出，今年集團的可售資源預計大概是在2500到2700億元，預計去化率達到60%左右，他指，于二季度的市場的表現亦不錯，集團亦有陸續的新貨推出市場，預計二季度還有一波銷售的高峰。估計上下半年整體的銷售比重，爭取能做到各佔一半。

此外，正榮地産執行董事兼董事會副主席劉偉亮表示，正榮的投資考慮因素當中一直是比較關注三個核心指標，利潤率、回報率、開盤週期，2021年集團新增“整盤週期”的考慮因素。

“因為我們發現在首次開盤達到7個月的同時，整盤週期我們仍然努力要壓縮到18個月-24個月之間，這樣整個項目的效益才能最大化”，劉偉亮稱。

營收利潤雙增 力爭2022年三條紅線全線綠檔

在“房住不炒”、“三道紅線”主基調之下，正榮地産2020年實現營收利潤雙增，資本結構持續優化。

業績報告數據顯示，2020年正榮地産實現營業收入361.26億元，相比于2019年的325.58億元凈增35.68億元，同比增長11.0%。凈利潤從2019年的30.94億元增至2020年的35.59億元，同比凈增15.0%。歸屬母公司凈利潤達26.51億元，同比增長5.8%，實現“增收又增利”。

截至2020年12月31日，正榮地産的銀行結余及現金總額為429.73億元，相比于上年同期的353.07億元，凈增加77.66億元，同比增長21.7%。

融資方面，2020年，在市場融資邊際逐步改善之際，正榮地産通過優先票據、點心債、銀團、公司債、ABS等多元化融資渠道優化債務結構。

報告期內，正榮地産加大了銀行借款和境外優先票據的發行，成本較高的非銀借款佔比從2019年底的20%持續下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款佔比由2019年的42%提升至56%。此外，公司還通過債務置換優化境內公司債、境外美元優先票據及境外人民幣點心債的發行成本。這使得公司融資加權平均利率從2019年的7.5%下降至6.5%。

各項經營業績穩健增長的同時，正榮地産繼續堅持高品質發展戰略，持續優化資本結構。截止2020年底，正榮地産凈負債率延續下降趨勢，下降至64.7%，現金短債比提升至2.2倍，兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，目前處於“三道紅線”黃檔水準。

黃仙枝表示，通過這幾年不斷地調整和佈局，正榮地産基本做到財務穩健、盈利速度不斷提升，從財務穩健程度來講，集團現在三條線中只有一條線還不是綠檔，黃仙枝指，爭取2022年上半年把三條線都轉綠。此外，集團會通過精準投資，包括精細化管理，降成本，提高産品力，令盈利能力也不斷在提升。

土儲貨值超5000億 “1+6+X”戰略持續深化

若按照當前1500億左右的年銷售額來換算，5000億元的土儲貨值，足以支撐正榮地産未來2年-3年的銷售業績。

發展戰略層面，正榮地産繼續實施“1+6+X”戰略，深耕區域全國佈局。業績報告數據顯示，截至2020年12月31日，正榮地産總土儲達到2845萬平方米，儲備項目達到216個，貨值約5000億元。公司項目主要分佈在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域的核心城市，其中82%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。目前公司總土儲權益比為2019年的穩步上升。 

2020年，隨著公共衛生事件得到有效控制，拿地市場逐漸回暖，再加上融資邊際改善及政府部門推地力度的加大，正榮地産抓住時機繼續擴大優質土儲。據了解，2020年正榮地産新增土儲總建築面積達到714萬平方米，新增項目46個，權益比和並表比分別達到70%和81%。

從新增土儲所在區域來看，正榮地産遵循“佈局全國，堅持區域深耕，擴大戰略縱深”的拿地策略。2020年新增的土儲中有77%來自一二線城市，43%位於長三角地區，31%位於海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。

在長三角地區中，正榮地産2020年重返上海市場，以低溢價在南京、蘇州兩大核心城市持續深耕，並擴大區域縱深至徐州、合肥、無錫、阜陽、宿遷、昆山等地。同時，2020年正榮地産在大灣區亦有所突破，以底價在佛山獲得一幅優質地塊。

此外，值得注意的是，正榮地産一直非常重視ESG的責任。正榮地産非執行董事歐國偉表示，2020年正榮地産在綠色金融方面取得了一定的突破，集團制定了綠色債券的框架，並取得了第三方的獨立認證。至今我們一共發行了4筆綠色債券，用於支援綠色項目的建造。未來集團也會積極響應國家提出的碳中和號召，目標每年增加7-10個綠色建築項目。

2020年，MSCI也將正榮地産的ESG評級上調至BB級。歐國偉表示，未來，集團將會爭取更好的ESG評級，讓正榮地産的長期價值得以更好的體現。

正榮地産“新三年戰略”穩步推進之下，公司未來的估值水準仍有進一步改善空間。管理層表示，正榮地産在經營上將採取“深耕區域+高效運營”的模式，以區域深耕擴大業務規模，提升銷售效率，隨著銷售規模擴大和優質土儲權益佔比提升，未來公司結轉收入有望進一步提高。