四月春暖花開，全國各行各業迎來復工、復産高峰。新冠肺炎疫情之下，産業地産受到的影響逐步浮出水面。例如，實體經濟持續低迷、中小企業命懸一線等，這也倒逼産業地産不得不加快商業邏輯重構的步伐。

“需要重申的是，産業地産不是房地産的分支，而是與房地産完全不同的行業。一些有條件的企業可加快上市的步伐，輕資産運作是産業地産的長期變革。不過，若房企想進入産業地産尋求突破，建議還是先操盤重資産項目。”在接受中國網地産專訪時，賽迪顧問産業地産研究中心總經理孫曉利如是説。

賽迪顧問産業地産研究中心總經理 孫曉利

産業地産並非房地産的分支

一場突如其來的疫情，使企業的復工、復産和經營都受到制約，首當其衝的便是企業自持的産業園區。“他們主要靠租賃經營，企業沒有辦法及時復工復産，不得已減租、免租，或者企業直接退租，他們面臨著巨大的壓力”，孫曉利説。

産業地産作為載體，疫情對運營方的影響，主要是由於産業地産項目的上游客戶主要為中小企業。而中小企業的規模較小，流動性壓力驟增，投資意願減弱，直接導致産業地産項目面臨巨大的招商壓力。

“單單只靠租金盈利的模式是有問題的，他們需要尋求別的出路”。不過，需要認清的是，“産業地産與房地産之間的邏輯完全不一樣，産業地産並不是房地産的分支”，孫曉利説。

實際上，最早的園區開發主體是政府。“産業地産的誕生，是園區開發運營市場化運作的結果。以企業為主體進行開發，首先要解決的盈利問題，而當前和未來一段時期內的盈利模式仍以地産銷售為主，因而就稱為産業地産。從本質來看，這個名字較為狹義，它其實完全是一個全新的行業”，孫曉利介紹道。

當房地産行業的天花板逐漸見頂，産業地産因其政策利好被房企們視為香餑餑，並試圖借此實現彎道超車。然而，在房住不炒的大前提下，産業地産以地産銷售為主的模式已不再適用，它的商業邏輯迫切需要重構。“從長遠來看，後續運營會産生很大的盈利空間”，孫曉利撥開了迷霧。

對接資本市場 開拓融資渠道

在眾多物業公司紛紛登陸資本市場之際，一些産業地産的頭部企業蠢蠢欲動，他們希望通過上市對接資本，開拓融資渠道。對此現象，孫曉利表示認可，但她再次強調，“如果還是將産業地産和房地産行業混為一談，上市仍會面臨很大問題，需要儘快向社會、金融機構澄清這個問題”。

其實，在産業地産領域，機會最多的莫過於有城投背景的企業。在孫曉利看來，“通過新基建對衝疫情帶來的影響，將會成為各個地方政府的主要手段。城投公司是最受益的一類主體，其轉型升級上市也越有機會。與此同時，有園區運營能力的輕資産公司，也有機會謀求上市，因為輕資産運作是未來的長期變革，也是未來的大勢所趨”。

目前，産業地産80%離不開項目銷售，它的商業邏輯主要是通過賣房子獲得盈利，再反哺園區運營。“即便沒有疫情的影響，産業地産的未來趨勢也更注重運營的邏輯”，孫曉利認為。

不過，輕資産運營還有很長的路要走。面對中國網地産拋出的輕資産運作週期長、見效慢的問題，孫曉利指出，從目前來看，輕資産運營的盈利空間包括政府補貼、股權投資等。除此之外，“隨著金融工具的開放，産業地産通過資産證券化獲得盈利是必然趨勢”。

從國內來看，資産證券化的配套政策進展緩慢。她也呼籲，希望這次疫情過後，中國公募REITs的相關政策儘快跟上。“同時，也希望國家在金融政策方面給産業地産一些金融支援，使得他們在後端通過運營、通過資産證券化獲得運營項目的資産增值收益，從而能夠回收現金、平衡産業投入”。

試水産業地産須耐得住寂寞

房企試水産業地産，首先要明確能否接受比住宅開發較低的毛利率；其次，還需要了解市場情況、同行以及客戶畫像。“圍繞産業地産做好市場、競品、客戶三個畫像。這三個畫像都需要大量的市場調研，包括第三方機構的支援”，孫曉利説。

産業地産的開發運營邏輯，導致企業與政府之間存在天然的博弈。那麼，企業如何與政府實現共贏？孫曉利指出，一定要做政府想做的事，與政府保持良好的政商關係，否則絕對做不長久。保持方向一致，實現手段可以分階段。

從長期來看，通過産業迭代可實現政府的目標，但這需要一個過程。“你不斷履行政府想做的事，政府也會在這過程中幫助你實現目標。在産業地産招商過程中，政府是非常重要的招商渠道，很多一二線城市的産業地産項目，一半以上的客戶是從政府渠道過去的”。

同時，孫曉利也為房企如何做好産業地産支招。

第一，組織架構要獨立。“新成立一個做産業地産的公司，是成功的第一個前提，如果以拿地去化的邏輯來做産業地産，一定做不成”。

第二，探索模式。不同的企業，肌理不一樣，開發運營的模式自然也不一樣。

第三，打造標桿。如果想要在産業地産領域擺脫房地産商的身份，讓政府相信你能做好園區，就要舉全集團之力做一個標桿項目。這個標桿項目將成為你去跟政府談判的籌碼。

第四，聚焦産業。要在標桿的基礎上，進一步提高標桿的品質。核心手段是聚焦産業，將産業收攏，對園區進行迭代，從綜合性園區轉向特色化園區。

第五，提供精細化服務。精細化服務之後，才能實現第六步——異地複製。

至於房企適合做哪種類型的産業園區，孫曉利也給出了答案。“每個類型都有自己的優劣勢與核心能力，需要探索哪一種模式更適合自己”。

儘管如此，但有一點毋庸置疑，“若房地産企業想進入産業地産領域，還是先從重資産做起，因為輕資産對於運營能力要求非常高”。

可惜，很多房企無心打造標桿項目，或者沒有耐心去打造標桿項目，也就難以走到異地複製這一步。“説到底，還是傳統的房地産高週轉、短週期的運營思維在作祟，做産業地産終究還是要耐得住寂寞”，孫曉利一語中的。