8月25日下午，由中國網際網路新聞中心、全聯房地産商會主辦，中國網地産承辦，賽迪顧問協辦的産業地産運營線上交流會圓滿落幕。本次交流會是第六屆中國城市（鎮）運營商大會暨2020中國城市運營商百強推介系列活動之一，線上觀看數量超過2.2萬人次。

專題：第六屆中國城市（鎮）運營商大會

賽迪顧問園區經濟研究中心主任孫曉利、58科創集團産業研究院葉澤欽、億達中國高級副總裁于大海、鑫苑集團副總裁陳立洋、紫光海闊集團副總裁甘玫，以及天安數位城集團助理總裁、東莞市鳳崗天安數位城有限公司董事總經理余安定，招商蛇口總經理助理、招商蛇口産業園區事業部副總經理張蒼巍等多個研究機構專家、知名企業嘉賓齊聚線上，以“後疫情時代 産業地産的變數與商機”為主題，深度討論了疫情影響、企業核心競爭力、産業地産運營困境、公募REITs破冰等當下的熱點議題，旨在把脈行業趨勢，探究發展方向，深度探討産業地産的發展與未來。

在交流會上，活動承辦方代表中國網地産總經理牟雲靜表示：“運營驅動，聚力前行。相信在各位同仁的不斷努力下，産業地産終將回歸理性，迎來良性發展。”

疫情之下 産業地産的機遇與挑戰

談及今年的客觀環境，疫情的影響自然被擺在首位。年初停工停産為産業地産帶來了一些不容忽視的影響，但隨著3月社會開始復工復産，國內經濟逐漸恢復活力，後疫情時代的産業地産正迎來新的機遇和挑戰。

孫曉利認為，從時間維度來看，全球疫情形勢仍不容樂觀，疫情還將持續較長的時間，從而改變行業的長期發展模式和競爭格局；從內容維度來看，疫情對産業地産的土地、融資、招商、運營等整體環節均有影響，中短期的影響將集中在招商層面。

于大海同樣指出疫情對産業地産有著長期的影響。他表示，疫情使得傳統的一些産業受到的衝擊很大，但是與此同時，新一代資訊技術、智慧製造、無人配送、線上教育、新消費、遠端醫療等新興的産業領域，都展現出了很好的發展潛力。

當然，疫情對産業地産而言不僅有負面影響，也帶來了一定的發展機會。葉澤欽從58科創的角度切入，表示疫情下園區空置率的提升，使得運營商的需求更加龐大，同時疫情對中小企業的抗壓能力做了檢驗，篩選出了一批更符合市場需求的企業。對58科創自身來説，服務業活躍度提升亦是一大機遇。不過，疫情帶來政府壓縮成本導致的企業運營壓力也是産業地産運營商面臨的一大挑戰。

陳立洋指出，産業地産應該抓住三大機遇：政策機遇、人才紅利機遇、新一輪都市圈戰略的增長紅利，因為疫情首先令各地政府及企業的發展模式出現了巨大變化，也促進了産業地産企業的投資模式發生轉變；其次，疫情加快了傳統園區向智慧型園區，甚至向虛擬園區的轉型，也倒逼産業地産運營企業升級運營服務的水準；最後，疫情促進了産業地産數字經濟的發展，貫穿至園區的全鏈條服務中。

在甘玫看來，疫情之下，産業地産的發展一定要以人為本，特別是疫情之後人的相關需求被放大。同時，數字化資訊基礎建設在疫情中發揮了重要作用，吸引産業客戶不再只是滿足他們物理空間的需求，他們對資訊技術基礎設施的支援要求會變得更高。

余安定則表示，疫情對産業地産本身沒有直接影響，更多是間接影響。他坦言，真正對産業地産影響大的是我們國家經濟發展的階段，包括項目所處的區域，經濟走勢，産業聚集情況、地方政策的導向以及對人才吸引力，這些方面才是真正對産業地産産生重大影響的一些因素。

張蒼巍介紹，招商蛇口作為央企，在疫情期間針對園區企業採取了較大力度的減免租政策，這是站在央企擔當社會責任的角度，與企業共赴時艱。

尋找核心競爭力 構築産業地産商護城河

産業地産的商業模式已經基本告別了以賺取土地紅利為主的土地增值模式，一批先進的産業地産商正在探索以存量運營為主的資産增值模式，並取得了一些成果。

不同於傳統房地産運營的思維，産業地産投入資金大、回報週期長，特別是在後疫情時代，外部形勢與市場需求的變化，對産業地産商的核心競爭力提出了更高的要求。

雖然産業地産某種程度上是一個市場化産品，但是實際上又受到政策的制約，即非市場因素的制約。不過，市場對所有的主體相對公平，雖然背後會有一些非市場因素干擾，但影響力越來越弱。

因此，余安定認為，對於産業地産企業而言，核心還是人才。企業所擁有的人力資源的狀態、人才團隊以及對行業的理解力、操作能力，會決定項目的狀態。所有資源的整合、運作的根基還在於人。怎麼樣幫助入園企業或者幫助客戶更好地吸引人才和留住人才，是其中的基本。

另一些嘉賓則表示，産業地産商的核心競爭力未來將取決於數字化、産融結合等方面。

對於企業如何構建自身護城河，陳立洋建議，用數據化賦能招商運營，再推動産融結合，不斷升級自身産業運營服務的能力和服務的顆粒度，最後調整自身心理優勢，明確核心用戶。

甘玫同樣表示，産業地産商需要有打造産業集群的能力，吸引上下游産業鏈進駐，再輔以極強的資源整合、産品打造及運營能力，實現“人無我有、人有我強”，才能做得更好。

孫曉利從標準和金融兩方面進行解讀，並表示産業地産行業目前的標準處在一個非常不成熟的階段。當園區市場化比較充分或者已經開始進入充分競爭的階段，應該從更高的層面制定一個統一的標準，

在金融層面，孫曉利認為産業地産與地産之間沒有關係，而是園區經濟，並且是一個産業鏈比較長的實體經濟業態，其發展必然離不開金融的支援。她認為，現有園區領域的金融産品和生態，要與地産領域剝離，只有從更高更好的層面建立一個屬於園區實體經濟業態的金融生態，才能更有利於産業地産行業的發展。

于大海、葉澤欽分別從自身企業角度出發，介紹了億達中國和58科創的核心競爭力。

于大海坦言，對於億達中國，發展區域的産業經濟，或者是打造産業園區，很重要的概念是促增量、聚存量。同時在創新上，億達中國集中在“數字化+證券化”與“運營+産投”兩個層面，是發展産業或者産業發展能力當中必不可缺的、非常重要的手段。

“所謂的護城河，不要説它是防守的概念，而應該説它是區別於別人的一些東西。這可能是我們現在産業地産商大家普遍在創新方面所要追求的”，于大海強調。

葉澤欽則表示，作為輕資産、重運營模式的58科創，重資産壓力相對更小一些，其在科創服務領域提供的三級服務體系是比較重要的競爭優勢，“因為我們的固定資産投資很少，所以在後端運營上需要做紮實，運營的精細度、深度、服務品質必須要好”。

亦有嘉賓對企業護城河這一概念持有不同觀點。張蒼巍認為，從企業硬實力的角度來説，尤其是産業園區的運營管理，其實沒有所謂護城河的概念，反倒是企業所具備的軟實力非常重要，而作為國企的招商蛇口在軟實力方面有一定的自身優勢。

公募REITs破冰帶來的影響

國內公募REITs破冰，成為後疫情時代擺在産業地産面前重要的新機遇。

在於大海看來，從政策面上來講，公募REITs的進展力度還不夠大，特別是在落地方面，還有一些政策的瓶頸在制約。不過，他還是認為相關政策對産業地産會産生積極影響，主要體現在由重變輕、可持續發展這一方面。

于大海表示，公募REITs破冰可以解決産業地産商持有物業有效退出、持續發展的需求，也使得産業地産商有可能把自身的品牌經驗、資源、發展理念，能夠在更多的目標城市複製。同時，新政降低融資成本，提高融資效率，也會起到一些積極的作用。有此支撐，既有利於重資産變成輕資産，也將倒逼産業地産開發商不斷提高運營能力，向城市運營商來轉變。

陳立洋則指出，公募REITs方面還存在一些挑戰。他認為，REITs産品在銷售時，需要原有資産方的增信或者兜底，以支撐資本市場的認可。同時，園區間的盈利水準參差不齊，不少園區難以保障長時間的運營回報，而這正是REITs産品最受關注的因素。

産業地産的當下困境與未來發展

目前，産業地産的發展尚存一些困境。

孫曉利指出，從招商層面的運營而言，招商是一個在市場微觀角度上存在重大不確定性的經濟活動。找到適合自己的招商路徑和模式，最大程度降低不確定性，是企業面臨的首個困境。從狹義上企業園區服務層面的運營而言，現在的困境在於如何從原來的一般性、無差別服務向定制化的産業鏈、專業化的服務區升級。

因此，孫曉利認為，從長期來看，産業地産企業會分化為兩類：第一類做綜合性園區，在選址、在市場研究方面有自己非常獨到的模式；第二類做專業性園區，更多在産業內在的集聚邏輯方面有非常獨到的認識，“如果在這些層面都沒有自己核心的模式，企業可能會在招商運營層面面臨一些困境”。

同時，孫曉利和于大海紛紛強調了數字化的重要作用，這或將成為未來産業地産的解題思路之一。

孫曉利認為，數字化對於産業地産運營的影響還不僅僅是管理效率的提升，更深層次的影響在於産業地産商的運營模式，而越深層次的數字化的滲透，越能夠讓園區運營商對於入駐的企業的投資價值可能會有更清晰的判斷，而不是一個主觀的判斷。

于大海則説道：“我認為數字化對於産業地産的作用實際上就是一個尋找新動能、創造新優勢、滿足新需求、貢獻新效能的過程。”

除了數字化發展，在産融結合、産城結合等方面，不少嘉賓也都形成了共識。

談及對産業地産未來的展望，陳立洋感慨道，“我覺得産業地産的未來大有可為。國家經濟發展到一定階段後，利用市場化主體推動産業地産發展空間和內容結合是必然的選擇。隨著政策利好頻出，我們也懷著非常開放和包容的心態來看待更多的市場主體參與到産業地産的大潮中，有基金、內容商、産業龍頭、政府的平臺公司等等。儘管同場競技，但其核心目標是一致的”。