寶龍地産分拆商管業務上市的步伐相當迅速。近日，寶龍地産旗下寶龍商業管理已通過港交所聆訊，距離寶龍地産首次建議分拆寶龍商業管理上市的時間（8月20日），僅過了三個月有餘。

12月10日，就在寶龍商業管理通過港交所聆訊後的第四天，永輝超市便發佈公告稱將參與認購寶龍商業管理價值1000萬美元的發行股份，投後佔比約寶龍商業管理計劃發售1.5億股的1.5%。

寶龍地産總裁許華芳曾于8月表示，分拆後商業的資産端仍在地産控股內，拆出的主要是輕資産業務。這意味著，若上市進展順利，寶龍商業管理將成為內地首家在港股上市的輕資産商業運營商。

作為商業地産的先行者之一，寶龍地産的“商業”氣息可謂濃厚，自2003年開始發展商業地産以來，寶龍廣場在全國範圍內的成功曾讓寶龍地産的名氣一度比肩萬達。截至2019年上半年，寶龍實現商業收入17.5億元，數額已足夠覆蓋其16.9億元的期內利息。最近的好消息是，在中期業績會上上調2019年銷售目標至550億元的寶龍，已于11月末超額完成任務，實現銷售額553.1億元。

對於寶龍來説，分拆上市代表著寶龍商業管理邁入品牌獨立成長的階段，其成色究竟如何？

分拆上市以擴充商業運營服務組合

儘管寶龍商業管理的註冊成立於2019年3月才完成，但由於在重組後對上海寶龍商業及廈門華龍物業管理等公司的控制，其歷史可追溯至1993年。彼時，華龍物業管理開始向寶龍提供住宅物業管理服務；2007年，上海寶龍商業成立，開始涉足商業運營服務；2014年，開始向第三方物業提供商業運營服務。可見，寶龍商業管理這家年輕公司的履歷卻很豐富，傾注了寶龍多年來物管和商業運營的資産與經驗。

對於寶龍來説，分拆上市自然是越快越好。不過如上文所述，在分拆上市完成後，寶龍商業管理的輕資産業務將獨立出去，寶龍地産預計擁有寶龍商業管理不少於50%的權益，寶龍商業管理仍為寶龍地産的附屬公司。

那麼，自2014年寶龍向第三方開發並持有的物業提供商業運營服務開始，如今寶龍商業管理的輕資産業務發展如何？

截至2019年中期，寶龍商業管理在管商業物業共59家，其中向獨立第三方物業提供商業運營服務的個數為4家，分別是下沙國資寶龍天地、義烏寶龍廣場、 涪陵寶龍廣場及江油寶龍廣場。不過，由於下沙國資寶龍天地與寶龍另一自持項目下沙寶龍廣場共用一個管理團隊，所以前者的收入亦計入到了寶龍自持項目收入中。由此，寶龍商業管理實際計入輕資産收入的項目為3個，約為0.3億元，佔商業運營總收入的4.5%。

而在2016年-2018年，寶龍輕資産項目收入分別為0.04億元、0.3億元及0.5億元，佔比分別達到了0.6%、4.1%及5.4%。

不難看出，寶龍商業管理的輕資産規模歷經多年發展仍未成氣候。

值得一提的是，2016年初寶龍曾將發展輕資産模式，通過輸出運營能力和管理人才等創收成為重點，而此次寶龍商業管理IPO的融資規模在10億港元左右，其籌得款項將主要用於戰略收購及投資于其他中小型商業運營服務供應商，在擴大商業運營收入的同時，擴充商業運營服務組合。

這意味著，寶龍認識到了自身輕資産發展的停滯，想通過此次分拆輕資産業務擴大輕資産規模，提升輕資産收入比例，最終達成在擁有良性結構的同時，增長商業運營收入的目的。 

商業地産持續發力

與寶龍在輕資産的“半路出家”不同，依靠在複合式商業地産探索出的具體産品——寶龍城市廣場，寶龍在全國範圍取得了成功。

2015年，寶龍對旗下商業産品線進行了重新梳理與變革升級，首先將分佈于全國的“寶龍城市廣場”更名為“寶龍廣場”，定位為中端商業；其次是定位為中高端産品、升級版社區商業及標桿産品的寶龍城；最後是為超高端産品的寶龍一城。同時，寶龍還擁有與寶龍廣場定位相似的寶龍天地。

寶龍梳理産品線的目的，是覆蓋社區級、片區級及都市級商業。隨著寶龍城和寶龍一城分別於2016年和2018年推出，截至2019年中期，寶龍開業的四大産品線已達到45家，其中寶龍一城1家，寶龍城2家，寶龍天地6家，寶龍廣場36家。作為主打品牌的寶龍廣場在數量上佔有絕對優勢。

同時，許華芳在2019年中期業績會上表示，下半年計劃新開業商業項目6家，2020年計劃新開業10家，2021年計劃新開業9家。

商業項目規模的提升讓寶龍商業管理的商業運營服務面積由2018年末的691.9萬平方米，提升至2019年中期的752.2萬平方米，增幅已超過去年全年。因此，2019年中期寶龍寶龍商業管理的商業運營收入同比提升33.9%至6.2億元，佔總收入的82.9%；商業運營毛利率達29.3%，同比提升0.4個百分點。

另一方面，寶龍一直以來踐行“以上海為中心，深耕長三角”戰略，其零售商業多分佈于長三角地區，據研究機構分析，預計至2019年底，寶龍商業的可租售建面約51.23%位於長三角，在長三角中上海比重最高，達23.79%。

同時，援引研究機構的數據對比：“一線城市中上海優質零售物業租金維持高位，截至2019年三季度，首層租金為35.2元/平/天，優於同期的廣州和深圳；而二線城市中，長三角租金最優，首層租金均值約21.9元/平/天，優於環渤海和中西部。”此外，長三角經濟增長與城市化率提升，未來長三角商業物業市場和消費需求還將進一步發展，寶龍在商業上的盈利能力還將進一步提升。

儘管寶龍在商業地産方面仍在持續發力，但商業的資産端並不在寶龍此次分拆的範圍內，寶龍商業管理能否順利打響寶龍的商業品牌價值，將是寶龍未來商業運營的關鍵之一。