2019年底，馬雲在底特律會上説，“如果美國是在汽車輪子上，那麼中國是在網際網路或者手機上。”數字化正深刻改變著國人，並反映在他們的衣食住行各個場景裏，更不斷推進著中國企業的數字化程度。

11月1日，由中國網際網路新聞中心·中國網、中國網地産、全聯房地産商會聯合舉辦的“第五屆中國城市鎮運營商大會”上，全聯房地産商會創會會長聶梅生發表了“2019房地産未來已來”的主題演講，並在演講結束後接受了中國網地産的專訪。她表示，房地産有危更有機，臨界點之後，就要翻篇，翻篇以後的房地産行業會以新的形式出現。數字化社區是下一個風口，近水樓臺先得月的是房企。

全聯房地産商會創會會長聶梅生

房地産行業的危和機

今年註定是不尋常的一年。在這一年裏，世界正面臨百年未有的大變局。世界經濟整體下滑，貿易戰促成多元化格局形成，大國間戰略軍事競爭加劇。

作為中國經濟重要的一環，房地産投資佔比依舊大。今年前三季度數據顯示，房地産對GDP依舊是正拉動，房地産凈利潤的增長率為16.4%。

儘管有數據在上升，但房地産有它危的一面。行業投資下降、資産負債率提高、土地市場變化等等，房地産行業正面臨著前所未有的挑戰。“這主要體現在投資的下降、土地急劇的負增長，以及企業資産負債率的急劇上升”，聶梅生認為，四季度房地産投資仍將會繼續下降。

2019年是房地産行業的一個臨界點。聶梅生説，儘管稱之為一個臨界點，但並不等於翻過臨界點，房地産就一定要下滑，一定要崩盤。臨界點之後，就要翻篇，翻篇以後，房地産行業會以新的形式出現。

硬幣有正反面，房地産行業有危也有機。今年不僅是新中國成立70週年，也是數字化元年。當傳統觀念被數字重新定義，當數字貨幣概念出世，如風起雲湧般，“一切有關於數字相關的新興事物，如數字城市、數字産業、數字社區都應運而生，這必定會引起中國甚至全球政治、經濟、生活的變化”，聶梅生坦言。

值此數字化元年之際，房地産翻篇過後的新形式，主要體現在四個方面：“一、從棚改、租賃市場到老舊小區改造等，跟城市運營有很大關係，都是房住不炒；二、銀根肯定不會放鬆，因為要保證經濟轉型；三、地根，土地財政的沒落和土地資源的釋放同時並舉；四、稅收，新的稅制當中，個人C端的權重加強，B端減稅”，聶梅生説。

房地産行業怎麼翻篇？      

那麼，有危又有機之中，房地産行業該如何翻篇？聶梅生給出了答案。

首當其衝的是投資轉消費。在此之前，在投資方面，很多房企從GDP層面考慮較多，現在考慮更多的是美好生活指數，以及國民幸福指數。轉到美好生活，轉到城市運營，最終的指數需要重新架構。

其二 、增量轉存量。將房地産企業的銷售額、銷售面積轉到存量資産的價值，充分挖掘出來，並最終運營起來。

其三、開發轉服務。從短期開發轉長期持有的運營服務。   

這其中頗為重要的是産業融合。聶梅生認為，房地産行業如果不能建立起一個和其他産業很好融合的觀念，是翻不了篇的，將依舊是原來的態勢。

實際上，在現在的産城融合中，常住人口有8億多，城鎮化率達到60%，存量住房有300億平方米，存量資産大概300-400萬億的市值。

全聯房地産商會創會會長聶梅生接受中國網地産專訪

存量市場顯然是待挖掘的金礦。然而，存量資産如何盤活？“這與城市運營有關，與科技有關。將城市運營和科技結合起來。也就是，科技不僅與房地産融合，還可與産品、産業融合”，聶梅生認為。

因為，自2007年到2019年，移動網際網路時代是人+人，從今年開始，2019年到2031年，這十年的迭代是物物互聯，是場景+場景的物物互聯。據此，“數字産業和房地産的融合勢在必行”，聶梅生再次強調。

她指出，産業融合基本産生在開發端和存量資産端。2020年，只要産業很好地融合，存量端的數字化，以及開發建設端的數字化，將會實現重大突破。

近水樓臺的是房企

5G支援下的物聯網，在開發建設端的融合，是提升産業升級的重要機遇。“就是你能夠想清楚在5G支援下的物聯網，開發建設端如何給它賦能，比如AI技術。AI技術改變了製造業，也會改變建造業”，聶梅生認為。

住宅産業化實現了新的突破。隨著勞動力的稀缺和緊張，不僅是製造業，建造業也在尋求突破口，一些房企如碧桂園紛紛研發施工機器人砌磚、抹灰；遠大住工抓住多年徘徊不前的住宅産業化，實現了車間的數字化，每個車間都有個二維碼。“未來，隨著整個數字産業的發展，整個房地産行業的施工、建造業，將會和AI技術強力結合”，聶梅生斷言。

在過去20年，綠色建築、健康住宅等，始終沒有賦能全行業，但在新數字化的思維方式、物聯網，甚至區塊鏈的相互結合下，房地産行業最終勢必和數字化、智慧化相結合，並不斷升級，向社會普及、普惠。

從存量數字端來看，具有流量思維的網際網路企業，與擁有管理思維的物業管理企業，難免有一場正面PK。為什麼物業管理企業幹不過美團們？事實上，“數字社區的出發點和終極目標一定是C端客戶，就是物又見人，人人相聯、物物相聯、人物相聯”，聶梅生認為。

數字社區成為存量資産端異軍突起的抓手，也可稱之為存量資産端的數字化。聶梅生指出，很多網際網路企業將數字社區當成一個風口，但近水樓臺先得月的卻是房企，他們不僅掌握著社區，還手持著物業管理。

那麼，數字社區的方案和步驟是什麼？聶梅生認為，先在社區進行各種各樣的實景示範、試點。這些數字化社區方案之中，有基於大數據思維的，有基於網際網路思維的，有基於數字貨幣的，也有基於區塊鏈思維的，也有基於原來的BIM系統、CIM系統、小區硬體、刷臉等等。將這些實例總結好，再建立開放互聯互通的數字社區的雲平臺，開放試點，建設必要的標準，最後推廣應用。