中國網地産  陶婷  馮侖曾説，人生有很多可能性，不同的選擇決定了不同的命運。選擇另一種人生的馮侖，在業內看來，他“行業思想家”的印象無法磨滅。這個“行業”，指的是房地産。

7月17日，馮侖現身“中原視點新經濟增長週期房地産趨勢”高峰論壇，這是一場以“解碼城市 賦能轉型”為主題的大探討。面對走過野蠻生長年代的地産業，共克時艱成為新經濟週期下，房地産所有從業者達成的共識。

在不疾不徐的演講之中，現場話筒效果雖不如人意，但馮侖妙趣橫生的話語，仍然引得在場人員會心而笑。儘管這些年來，馮侖“地産商”的標簽在減弱，但他卻説，終於可以做房地産了。

後開發時代就像“導演+製片”

自1998年住房制度改革後直至今日，房地産已經浮沉20餘年。在這20餘年的日子裏，儘管有很多地産形態比如酒店、商場等，但國人更多關注的是“住有所居”的“居”，而這個“居”便是住宅。

馮侖亦認為，前十年忙忙叨叨就是兩個字——住宅，即研究建了就能賣掉的住宅。他將2016年之前的房地産稱之為開發時代。他認為，開發時代的特徵是：一、住宅為核心。2016年以前，大部分地産公司都在做住宅；第二、競爭模式簡單，就是買地蓋房銷售；第三、競爭力重點在成本、規模、速度這六個字上：比誰成本低、規模大、速度快。

實際上，自2016年起，房地産就處在了經濟發展的小週期之中。也就是在這幾年時間裏，房企紛紛謀求轉型，萬科變成城市配套服務商、萬達産品線越拉越大等，房地産行業顯然已經邁入後開發時代。

馮侖指出，五個指標決定了房地産行業進入後開發時代。一、每人平均GDP達到了8000美金，住的問題基本解決，每人平均住房也到了38平米；二、所有城市空間結構基本上格局已定，能夠確定人對居住的密集度、模式的需求，以及區域價格和供求關係；第三、除了發達的二線城市、強二線城市人口增長稍快，多數城市人口凈增長停漲甚至負數。人口增量的減少，意味著住宅的需求減弱。

第四、二手房和一手房的規律發生變化。強二線城市、一線城市逐步都是舊房市場，二手房交易超過一手房；第五、金融、稅、利息的環境；中長期經濟成長的環境，以及制度約束，都使得對住宅的快速增長預期發生改變。

進入後開發時代，就意味著，房地産行業的戰場，將進入全産品線、全價值鏈、全商業模式的全面競爭狀態。馮侖説，後開發時代有三個特點：第一、産品線變成了全産品線。全産品線意味著就不是住宅了，加入了非住宅部分，比如寫字樓、購物中心、度假酒店等。

第二、全價值鏈。做後開發時代的房地産，要研究所有價值鏈上的東西，比如土地、房屋、租賃之後的金融化、不良資産的處置、存量資産的經營等，而不是簡單的將房子建了就賣掉。

第三、商業模式發生變化。後開發時代的商業模式，可以將它歸結為商用不動産的商業模式。商用不動産所有的規律和模式，就是開發商、投資商、運營商三者分開，統一到開發商。開發商越來越像“導演+製片”，先把空間故事想好，自己貸款、自己買地、自己組織施工，最後物業管理都是自己幹。

馮侖説，終於可以做房地産了。

競爭之下做什麼才能跑得更快？

巴菲特一句經典話，在很多場合都被提起。之所以被頻繁引用，只因為的確意味深長，“退潮之後，才知道，誰在裸泳”。在房地産的後開發時代，産品線、價值鏈等全面競爭之下，退潮之後，誰在裸泳？如何才能跑得更快？

面對技術進步、經濟成長、人口變化，空間的使用需求是增加而不是減少。馮侖認為，房地産將面臨空間上的挑戰，即需創造最具價值的固定的人造空間。這種固定的人造空間量在增加，是專門做收費的固定人造空間，是具有商業價值的。

與此同時，空間的使用形式也發生變化。“未來空間是高度複合化，單一功能的小空間在減少；技術帶來不僅是空間的智慧化，還使得交易頻率加快，人和空間的匹配速度加快，也能打破空間的邊界，室內空間可以流動起來”，馮侖説。

商用不動産進入後開發時代，競爭力由成本、規模、速度轉移到運營和資産管理上，算賬方式也將發生巨大變化。馮侖解釋稱，算得不是銷售價格，不是營業額，而是租金和租金回報。開發商變成導演+製片還不夠，還要找到運營商。

誰能勝出？“做住宅無非有兩個極端能活下來”，馮侖説：一、大規模集約化、整合化、工業化、裝配式。這是大規模地産公司、住宅公司選擇走的路。這些住宅公司還可以靠增值服務去賺錢；二、住宅公司可以在無限細分的領域裏做領頭。比如老年公寓、青年公寓、藍領公寓等等。

而對非住宅行業來説，在超大規模、人口高度集中的城市，“寫字樓是一個非常好的産品”，馮侖説。但它很難成為全國連鎖的品牌，因為大型物業交易主要還是集中在上海、北京、深圳等一線城市上。

不過，他認為，做非住宅行業，地産商要改變心態，做好的手藝人。你是一個打磨鑽石的，鑽石很有錢，但從你手裏過，你就收個工錢而已。否則，後開發時代你吃不了飯。

以何勝出？馮侖認為，大健康領域未來可期。一是在海棠灣、三亞那裏做康養中心；第二、做都市核心區的健康公寓；第三、療愈係酒店。將健康、身體修復、心靈安養和度假結合起來；第四、醫療中心，也就是醫療MALL。

房地産科技助力轉型。“房地産科技對於未來的整個空間運營、效率提高、效益速度將發生巨大影響，所以早期投資一些科技企業，帶動未來在轉型空間運營上的形成能力”，馮侖説。

大資管將空間價值發揮到最大。他認為，市場上非貨幣形態主要是物業，存量物業怎麼幫著打理，提升租金回報；怎麼交易，怎麼安排財務，這不僅是理財，是理物。這是資産管理業務。

馮侖還説，對房地産行業長期發展充滿著信心，也充滿著期待。