4月22日晚間，建發控股（600153.sh）發佈了2018年年度報告。報告期內，建發控股的房地産開發業務實現合同銷售金額735.98 億元，同比增長 60.83%；實現合同銷售面積573.56 萬平米，同比增長49.48% 。

合同銷售金額同比增長 60.83% 

作為建發控股兩大主營業務之一，建發控股的房地産業務（另一主營業務為供應鏈運營），主要裝在旗下建發房産和聯發集團兩個公司裏。

其中，建發控股持股54.65%的建發房産2018年合同銷售額為386.71億元，同比增長94.07%；建發控股持股95%的聯發集團，2018年合同銷售額為349.27億元，同比增長35.19%。

目前建發控股的房地産業務已拓展至全國30多個城市，重點聚焦長三角、華東、華中、華南、川渝等區域，深耕上海、蘇州、杭州、長沙、成都、重慶、福建等戰略城市和省份，一二線城市的項目佔比達到50%以上。

主營業務房地産業務營收僅佔集團總營收14.47%

2018年裏，整個建發控股共實現營業收入2803.82億元，同比增長了28.26%；實現凈利潤76.32億元，同比增長58.15%；實現歸屬於母公司所有者的凈利潤46.72億元，同比增長40.27%。扣非之後的凈利潤為42.46億元，同比增長68.74%。

總營收中，房地産開發業務實現營業收入約405.79億元，同比增加113.24億元，增長比例為38.71%。其中，建發房地産佔273.51億元，聯發集團佔187.25億元。分産品類型來看，住宅地産的營收為295.64億元，同比增長20.51%。房地産開發業務整體毛利率為35.37%，同比增加8.85個百分點；而住宅地産毛利率為32.04%，同比增加6.57個百分點。

相比供應鏈運營業務來説，房地産業務在資産貢獻、利潤、凈利潤貢獻方面，都大大高於供應鏈運營業務。但營收方面，供應鏈運營的營收達到了859.67億元。

歸屬於母公司股東的凈利潤中，建發房産的貢獻為34.43億元，同比增長64.50%，聯發集團佔16.79億元，同比增長64.61%。建發房産凈利潤增加的主要原因是本年一級土地開發公司實現土地出讓，因此利潤增幅較大，為公司貢獻了約30%的歸屬於母公司所有者的凈利潤。而聯發集團凈利潤增加的主要原因是本年主要結算項目集中在利潤率相對較高的地區，因此利潤增幅較大。

2018年，建發控股的投資收益為5.49億元，同比減少了69.77%，建發控股表示，主要是由於報告期對聯營企業投資收益減少以及處置長期股權投資收益減少所致（2018年裏，建發控股對聯營企業和合營企業的投資收益為-2.26億元，這一指標在2017年同期為0.63億元）。

庫存規模增加 存貨同比增長56.70%

截至2018年末，建發控股的總資産達到2174.54億元，同比增長了16.63%，其中，建發房地産佔1128.78億元，聯發集團佔669.10億元；凈資産為544.18億元，其中，建發房地産佔278.26億元，聯發集團佔154.54億元；歸屬於母公司所有者的凈資産達到275.56億元，同比增長了23.95%；總負債為1630.36億元，同比增長23.81%。于2018年12月31日，集團的資産負債率為74.98%，比2017年12月31日的75.06%有所下降。

值得注意的是，期末建發控股的存貨達到了1355.40億元，同比增長了56.70%，佔總資産的比例為62.33%，建發方面表示主要是由於報告期房地産業務新增開發項目較多，庫存規模增加所致。

由於存貨增加較多，期末建發控股的流動比率1.75，比2017年的1.80有所降低。速動比率為0.52，比2017年的0.76減少了31.44%。

另外，期末，包括對子公司的擔保在內，建發控股擔保餘額為267.34億元，佔公司凈資産的比例為97.02%。其中，直接或間接為資産負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額為253.98億元，擔保總額超過凈資産50%部分的金額為129.56億元。

利息費用抬高 聯營合營企業收益虧損

報告顯示，由於報告期供應鏈業務及房地産業務回籠資金增加，期末建發控股的貨幣資金為236.99億元，同比增加了44.16%。經營活動産生的現金流凈額也由2017年的負185.88億元，變為正的47.80億元。現金利息保障倍數為2.86，運營風險較小。

但報告期內，建發控股的財務費用增加了51.75%，為18.86億元，而2017年同期為12.43億元，這主要是由於其利息費用由2017年的13.55億元增長至2018年的19.27億元。

另外，報告期內，建發控股資産減值損失（賬面價值高於公允價值減去出售費用後凈額的差額）為29.24億元，比2017年的7.65億元，增加了20.78%。

籌資活動産生的現金流量凈額由去年的258.25億元變為-39.46億元，同比減少了115.28%。建發控股方面表示，主要是由於報告期新增融資規模較上年同期下降以及償還債務金額較上年同期增加所致。

報告期末，建發控股的短期借款為38.21億元，長期借款為235.12億元，同比分別減少47.03%和9.62%。

新開工面積大增 拿地支出明顯收窄

2018年裏，建發控股的房地産業務開工加速明顯，全年按權益口徑統計的新開工面積達到了1022.27萬平米，同比增長84.59%。

但2018年建發控股在拿地方面則有比較明顯的收窄。2018年，建發控股通過多種方式新增土地45宗，新增計容建築面積約642.14萬平方米，其中權益面積約453.97萬平方米。報告期內權益口徑的拿地金額為324.98億元，同比減少25.9%。其中建發地産耗費207.15億元，同比減少28.98%。聯發集團耗費117.83億元，同比減少19.77%。

由於拿地減弱導致土地出讓金支出減少，報告中，建發控股的預付款項也由此明顯減少——由2017年期末的185.97億元，同比減少47.9%，變為96.89億元，

截至報告期末，建發控股尚未出售的土地儲備面積（權益口徑）為1554.98萬平米，同比減少0.73%。其中建發房産擁有758.98萬平米，同比增加6.54%；聯發集團擁有796.00萬平米，同比減少6.79%。

總權益土儲中，按城市線看，一、二線城市的土地儲備面積佔比為50.69%。按區域來看，福建區域的佔比最高，為29.91%，其次為華中區域，為22.95%。

此外，2018年，建發房産逐步調整組織架構，梳理明確房地産開發、城投、商業運營、物業管理和新興投資五大業務板塊，並在業務定位上與其控股子公司建發國際投資集團有限公司進行了一定的劃分：母公司建發房産未來主要負責土地一級開發、商業運營等業務板塊，建發國際集團未來主要負責房地産開發、物業管理及新興投資業務。

業績看點：

整體來看，2018年的建發控股，在房地産銷售方面，成績可圈可點。2018年的建發控股，在房地産銷售方面，成績可圈可點。但由於其重點佈局的一二線城市以及大本營廈門區域的調控高壓，導致其面臨著存貨高企的流動受限風險。

在2019年工作總方針中，建發控股提到：“地産業務持續優化區域佈局，多渠道獲取優質土地資源，加速擴張市場；加大研發力度，豐富産品類型，把控産品品質，不斷提高産品競爭力，確保品牌影響力和市場地位。土地一級開發業務爭取儘快實現後續土地出讓，並積極拓展新的土地一級開發項目;積極對接高鐵、軌道、機場以及村發展用地，探索代建+運營的新模式”。

從方向來看，2019年建發控股希望能通過一級開發去獲取更多的利潤，並將在拿地和規模方面，實現繼續加速擴張。