近日，國務院港澳事務辦公室主任張曉明表示，粵港澳大灣區的戰略定位有五個：一是充滿活力的世界級城市群。二是具有全球影響力的國際科技創新中心。三是“一帶一路”倡議建設的重要支撐。四是內地與港澳深度合作示範區。五是宜居宜業宜遊的優質生活圈。

在粵港澳大灣區建設不斷推進的大背景下，五大戰略定位指明瞭方向。備受關注的大灣區“優質生活圈”建設，首當其衝的關鍵詞是“宜居”。與國際一流灣區對標，粵港澳大灣區亟待補齊人居環境短板，以增強大灣區的核心競爭力。如何抓住機遇，加快建設大灣區宜居宜業的優質生活圈？多位專家一起為大灣區城市群建設出謀劃策。

南方日報記者 許蕾

1 問

城市群生活圈怎樣協同發展？

港澳廣深四大中心定位差異化

大灣區城市群建設優質生活圈的首要問題是解決協同發展的問題。與長三角以上海為中心，京津冀以北京為中心有所不同，大灣區城市群不但擁有香港和澳門，還有廣深兩座一線城市，這樣體量的城市群如何解決“中心”問題？

對此，張曉明表示，在粵港澳大灣區龐大的城市群中，香港、澳門、廣州、深圳可以叫做中心城市，它們要發揮輻射帶動周邊地區的引擎作用。同時，它們在功能定位上又各有分工、各有側重。

“大灣區的整體發展需要時間，不是一蹴而就的，需要沉澱，”中原地産項目部總經理黃韜在接受本報專訪時表示，城市群的活力來自於城市各自的優勢進一步發揮，同時城市功能之間進行互補，從而實現協同發展，整體提升競爭力，“這就需要打破城市之間的慣性壁壘”。

“城市群生活圈的發展，首先是建立一種宜居宜業的形態”，房地産專家韓世同表示，大灣區城市群産業發展都越發注重産城融合，新興産業園區與居住配套相輔相成，除此之外，通過大力改善公共交通來解決通勤效率問題，這些都是非常不錯的模式，“不過，産城融合的形態還有一個繼續探索的過程，最終形成城市的有序發展”。

2 問

城市更新如何改善宜居指數？

可持續發展路徑還需探索

不可否認，城市更新近年來成為熱門話題，尤其是廣深兩地，都有成功的範本。從“三舊改造”到“城市更新”，這一名稱的演化就説明，城市面貌的改善已經進入了一個更加深入的階段。

“從拆舊建新到拆改留並舉，城市更新的可持續發展路徑還需要進一步探索”，韓世同認為，城市的承載能力不可能指望無限制的外擴。以一線城市廣州為例，在中心城區供地越來越有限的情況下，城市更新不但釋放出土地，更為社區規劃乃至産業升級轉型提供了新的可能。以永慶坊為代表的微改造項目，是廣州的成功經驗之一：危舊房變身創意街區，重新煥發活力。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉在接受採訪時表示，從房地産的角度而言，打造宜居灣區已經不是傳統的大拆大建那麼簡單。從城鎮居民每人平均居住面積來看，灣區城市早已突破35平方米，已經不再是住房短缺的時代。今天灣區房地産市場需要的是更有品質的發展：比如在城市更新改造過程中，需要協調城市更新和文化傳承的關係，需要實現企業商業利益和社會公共利益兩個訴求的統一；再比如在城市擴容發展的過程中，不僅僅要解決安居的問題，還要考慮樂業的問題，“我們需要的不是只會蓋房子的開發商，而是能夠為城市可持續發展載入內容的運營商。”

3 問

大灣區概念會否推高房價？

房價最終決定於供求關係

決定城市宜居指數的還有一個關鍵指標，那就是房價。大灣區概念會不會成為地價和房價的推手？對此，地産專家均持否定態度。

先看一組房價數據。克而瑞數據顯示，2018年12月，廣東省內灣區城市中商品住宅房價最高的是深圳，均價為55551元/平方米；其次是均價為25485元/平方米的廣州，珠海以成交均價20813元/平方米排在第三。與2018年11月相比，廣州房價小跌4%，深圳、珠海分別小跌1%與2%，惠州持平，其餘城市均有所增長，漲幅在1%-6%之間。

“我認為灣區的地價和房價，本質上還是取決於供求關係，”肖文曉分析，供求關係又取決於灣區對於人口的吸引力，這是由灣區的經濟發展水準、開放性和包容性決定的，地價和房價只是水到渠成的結果。單靠一個概念炒起來的地價和房價，不能持久。“況且，灣區房地産市場是國內發展最早、最成熟的市場之一，這樣的市場，絕對不是一個灣區規劃能夠隨意撬動的”，他認為，粵港澳大灣區是國家戰略，房住不炒是房地産市場的政策紅線，“所以我不擔心灣區概念會炒高房價和地價”。

韓世同則認為，從城市群的宜居角度來説，房價平穩是必須保持的，暴漲和暴跌都不利於市場的健康發展，“在大灣區建設提出之前，粵港澳的合作傳統可以説伴隨著改革開放的進程”，他認為，通過科技創新和新興産業的帶動實現經濟增長，吸引高層次人才流入，從而以有效的購房需求來提振市場才是根本，以概念來推高房價是不實際的。

對此，黃韜從另一個角度分析，大灣區城市群經濟總量超過10萬億，這對房地産市場也是一種支撐。在大灣區的概念下，對資産配置型的購房者有一定的吸引力，由此帶來的影響，不但在一手物業市場，二手物業的交易也會更加活躍。