開發商要賣房，得先找好物業

山東擬出臺前期物業服務合同範本，明確物業管理模糊地帶

近日，山東省住房和城鄉建設廳、省工商行政管理局共同組織起草了《山東省前期物業服務合同示範文本(徵求意見稿)》(以下簡稱“合同徵求意見稿”)，目前向社會公開徵求意見。

合同徵求意見稿對電梯廣告和場地租金等公共收益如何使用、閒置房屋物業費怎麼打折、小區養狗行為怎樣管理等熱點問題，給出了較為清晰、明確的表述。

本報記者 張阿鳳

房屋空置半年以上

物業費可打折收取

根據公示，合同徵求意見稿向社會公開徵求意見至2018年10月22日。從合同徵求意見稿來看，示範文本更加細化、具體，更具可操作性。

對於逾期收房物業費的問題，合同徵求意見稿提出，房屋交付前的物業費由開發商承擔；交付之日起的物業公共服務費由業主承擔。但符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自開發商書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

閒置房屋的物業費是常見的管理難點，合同徵求意見稿設定了“閒置告知”條款，約定業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，並與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，採取措施防止漏水、漏氣等事故的發生；明確説明，空置時間半年內的物業公共服務費按正常標準收取；超過半年的按正常標準的約定百分比收取。

徵得半數以上業主同意

開發商可解聘原物業

小區內的電梯廣告、場地租金、共有道路停車費等公共收益，也是業主關心的問題。合同徵求意見稿對此也做了明確：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由物業服務企業代為收取。

收益資金在扣除約定比例的管理服務費用後，剩餘資金按約定比例由物業服務企業按季度交存至住宅專項維修資金公共賬戶，其餘用於折抵物業公共服務費。

物業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不少於一個月。

以往，對小區內養狗、野蠻裝修等問題物業該不該管、該管到何程度，沒有明確的規定。合同徵求意見稿中，將“物業使用中對業主禁止行為的告知、勸阻、報告等”寫入了前期物業服務內容；並明確，物業服務企業發現業主(物業使用人)有違反物業管理法律法規、《臨時管理規約》和物業區域內物業管理制度的行為時，應當予以及時勸阻、制止、報告。

此外，關於合同的解除，合同徵求意見稿也提出，物業服務企業違約無法提供約定的服務內容和服務標準，開發商徵得半數以上業主同意，可解聘原物業服務企業。

前期物業服務合同

是房屋買賣合同一部分

山東省住建廳物業管理處工作人員介紹，16日徵求意見稿公示後，他們已經接到不少來自各方面的反饋意見。“從目前的反饋來看，公眾對於前期物業的概念和合同示範文本的強制力還有誤解。”

前期物業是什麼概念呢？《合同示範文本》給出了説明：前期物業服務是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。簽約雙方為開發建設單位(甲方)與物業服務企業(乙方)。

“簡單來説，就是開發商在賣房之前，申領預售證之前，就需先落實物業服務單位。從這時候起，一直到召開業主大會，重新選聘物業企業，都屬於前期物業。”省住建廳工作人員表示。

説明中也補充到，“本合同作為商品房買賣合同的內容，對房屋買受人具有約束力。”省住建廳工作人員表示，前期物業服務合同屬於房屋買賣合同的一部分，業主買房的時候，就同時購買了前期物業服務。

既然是房屋買賣合同的一部分，為何業主在簽訂購房合同時，很少見到這份前期物業服務合同呢？對此，業內人士解釋稱，目前很多開發商和業主在簽訂房屋買賣合同時，沒有簽訂前期物業服務合同，這屬於開發商執行不規範。

供合同雙方選擇使用

多原文引用相關法規

《合同示範文本》公示後，不少人將其等同於“法律法規”。對此，省住建廳工作人員表示，《合同示範文本》僅作為一個參考文本，暫不具備強制性，供開發商和物業公司簽訂合同時選擇性使用。

記者了解到，在起草這份示範文本前，山東省並沒有自己的前期物業服務合同示範文本，只有住建部印發的示範文本，但國家層面的示範文本不包括《山東省物業管理條例》《山東省商品房銷售條例》的一些內容，所以才起草了這份示範文本。

有物業企業人士表示，從目前來看，《合同示範文本》更多的是引導、規範作用，“示範文本都是推薦性質，不強制使用。如果企業自己草擬合同，比較費時費力，這份示範文本比較完善，可以避免一些法律糾紛，方便合同簽訂雙方使用，減輕企業負擔。”

6月，山東省政府印發了《山東省物業服務收費管理辦法》，自2018年7月1日起施行。其實合同徵求意見稿跟新施行的物業服務收費管理辦法一脈相承。

有業內人士表示，合同中涉及到的小區公共收益歸誰所有、閒置房物業費如何打折、逾期收房物業費誰付等熱點問題，均有法律依據，“合同中涉及的這些熱點問題，早在《山東省物業管理條例》《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律法規中就明確過，合同中有的直接原文引用。只是此前可能比較分散，合同對相關政策做了集中梳理，也更明確、更有操作性。”