日前，有相關機構披露的尚未公開資訊顯示，龍湖集團CEO邵明曉將親自挂帥長租公寓品牌冠寓的CEO，而冠寓原CEO韓石將分管龍湖集團海外市場拓展工作。此舉也被外界解讀為已經營兩年的冠寓仍舊面臨出租率低、盈利難、項目回報週期長的困擾。邵明曉親自掌舵旨在改變長租業務進展與集團目標存在差距的現狀。

帥印更疊

9月11日，有媒體報道稱，韓石將分管龍湖集團海外市場拓展工作，不再分管冠寓業務，而長租公寓冠寓的帥印則交至邵明曉手上，邵明曉正式挂帥冠寓CEO和董事長。

北京商報記者就此事向龍湖集團求證，不過截至發稿尚未得到回復。

據了解，長租公寓品牌冠寓由龍湖集團于2016年8月推出，長租公寓也于彼時被龍湖提升至繼地産、商業、物業之後的第四大主航道業務。而在冠寓推出前的3月，時任中糧大悅城總經理一職的韓石轉投龍湖，重金挖來的外將進入龍湖之初擔任酒店辦公及新業務發展部總經理一職，後又任集團副總裁和龍湖冠寓CEO。按照計劃，龍湖集團將以冠寓為數據創造和服務運營平臺，締造增值服務以及內容産業空間。

業內人士指出，更疊帥印顯示出龍湖渴望加速在長租領域內擴展的心態。龍湖集團CEO直接接管冠寓，體現了龍湖集團對於長租公寓板塊的重視，邵明曉親自操盤，可以給該業務板塊帶來更多的內外部資源，有利於促進長租公寓業務的推進。

不過，另有樓市觀察者分析，冠寓成立兩年來，給企業帶來的業績比較有限，恐怕也是換帥的原因。

輕重模式的平衡

資料顯示，自2016年8月進軍租賃住宅市場推出冠寓後，龍湖冠寓一直採用輕重資産結合的商業模式進行運營，希望長租公寓未來能夠成為龍湖的另一個利潤增長點。

具體來看，重資産運營主要分為自持物業改造和自建拓展兩種，由集團提供物業土地，用於打造租賃項目，從而通過持有物業的運營幫助解決集團的存量物業以及“類住宅”商住禁售難題。輕資産業務則主要包括整體包租和委託管理的模式。而當前，龍湖冠寓以輕資産運營為主，重資産處於輔助地位。

同策研究院提供的數據顯示，從輕重配比來看，冠寓現在已開業的52個項目中，有8個是自持項目，佔總開業項目數量的15.4%左右。冠寓總管理建築面積為58萬平方米，自持管理面積為8.48萬平方米，佔總建築面積的14.6%左右。

按照韓石此前對長租公寓的規劃，冠寓起步階段將以輕資産模式為主，會租賃其他的物業；之後會逐步加大重資産的持有，最終達到80%的重資産。邵明曉在8月21日召開的2018年中期業績會上也表示，龍湖集團在挑選長租公寓時僅20％為重資産，即龍湖自持物業，80%會從市場租。

同策研究院首席分析師向北京商報記者介紹稱，輕資産業務有利於實現企業的快速擴張並降低資金壓力。企業租賃其他物業進行專業改造，通過這種方式形成一定的市場規模和影響力，以獲得快速發展，加快市場份額的佔有率。

據了解，在包租模式回收週期等成本控制上，冠寓制訂了自己的全景計劃。公司要在7天內判斷一個項目是否值得獲取。獲取項目到開業運營的週期需控制在5個月左右。機構預計冠寓輕資産模式動態投資回收期將控制在5-6年左右。