中國網地産  陶婷

8月21日，2018年萬科中期業績推介會上，少了鬱亮的現場並未有何違和感。祝九勝大談住宅租賃、城市更新、物流地産，以及五位一體變革。標榜美好生活服務商的萬科，而今走到了一個關鍵節點。

歷史總是驚人相似，“多元化發展”的萬科似乎又回到了原點。二十多年前的王石時代，迫於局勢的變化，萬科砍掉多元化的翅膀。二十年後的今天，石破天驚，曾經砍掉的翅膀以嶄新的姿態，欲助推萬科坐上美好生活服務商的寶座。

歸母凈利潤91.24億  同比增長24.94%

8月20日晚間，萬科2018年半年報出爐，半年報顯示，公司2018年上半年實現營收1059.75億元，同比增長51.80%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤91.24億元，同比增長24.94% 

2018年上半年，萬科房地産開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，在34個城市的銷售金額位列當地前三。上半年所銷售的産品中，住宅佔比85.9%，其中144平方米以下的中小戶型住宅佔比91%。

報告顯示，萬科1-6月實現竣工結算面積701.4萬平方米，同比上升20.2%；實現結算收入1006.4億元，同比上升53.6%。

與此同時，萬科已售未結資源持續增加，合併報表範圍內有3693.0萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約5200.5億元，較上年末分別增長24.7%和25.5%。

截至2018年上半年，萬科A及其附屬公司在建項目和規劃中項目的總建築面積約1.43億平方米。公司表示，項目資源滿足持續發展需要。

分業務看，上半年萬科A及其附屬公司全部營業收入中，來自房地産業務的結算收入比例為95.0%。

值得注意的是，萬科A2018年上半年預收款項23.77億元，同比減少99.34%。公司稱，係會計政策變更影響所致。

此外，毛利率較去年同期提升 2.1 個百分點至 27.4%，帶動稅後毛利潤同比增長 64.4%；期內公司財務費用同比大增 224.7%，主要因利息資本化比例較去年同期下降 21.5 個百分點至 34.8%。

凈負債率32.7%   長期負債609.8億

2018年上半年，萬科繼續保持低負債率，這也符合國家去杠桿的主基調，祝九勝亦在業績推介會上“要響應號召” 的言論。

財務方面，截至2018年上半年，萬科持有貨幣資金1595.5億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和609.8億元；萬科有息負債為2269億元，總的有息負債有很多部分是預收客戶的購房款。

去除這個部分以後，負債佔萬科總資産的比例是46.3%，比年初下降了2.7個百分點，截止2018年6月底有息負債比例是32.7%，仍處於行業低水準。

截至本半年報發佈，萬科已先後完成五期超短期融資券發行，票面利率區間為3.25%-4.6%，位於同期發債利率低位；8月，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行，票面利率4.05%，創2017年以來房地産企業公司債發行利率新低。

對於未來項目儲備，萬科堅持審慎、穩健的投資策略，項目資源滿足持續發展需要。半年報顯示，上半年萬科獲取新項目117個，總規劃建築面積2049.1萬平方米，與上半年銷售面積基本持平。公司在建項目總建築面積約8187.6萬平方米；規劃中項目總建築面積約6081.6萬平方米。

租賃和物業卡C位   新增16萬間長租公寓

在住宅租賃和物業兩個領域，萬科卡C位之戰如火如荼。

2018年上半年，繼房地産開發和物業服務之後，萬科將租賃住宅確立為核心業務。2014年以來，萬科積極佈局長租公寓市場，當前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務式公寓三類産品。

截至今年6月30日，萬科長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間。較年初分別增長約 60%和 33%。

祝九勝在業績推介會上亦發言：“租賃市場才剛剛開始，萬科把住宅租賃作為核心業務，從2012年開始一直到今年初自然延伸”。 

在回答記者關於半年新增16萬間，16萬間來源的問題之時，祝九勝解釋稱源於三個途徑：第一、政府推長租公寓用途地塊時，萬科在北京、佛山、深圳等地區獲取了6個項目；第二、各類機構歷史上閒置的存量資産，萬科通過合作方式或者通過租賃方式租過來。第三、社會個人手上房子。

除此之外，物業也被萬科寄予了厚望。物業服務方面，半年報顯示，截止6月底，萬科物業服務累計簽約面積超過4.7億平方米，實現營業收入41.6億元，同比增長29.8%。

據萬科方面提供資料顯示，截止6月底，萬科物流倉儲服務業務已進入全國32個主要城市，服務客戶60余家，累計已獲得項目84個，總建築面積626萬平方米，較去年同期（約 148 萬 平方米）大幅增長。其中已建成運營項目41個，穩定運營項目平均出租率為95%。

值得一提的是，近期，萬科通過並購方式獲得太古實業有限公司旗下在上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫，實現了對國內一線城市及內陸核心港口城市的冷鏈業務覆蓋。

多元業務全力推進   商業地産重點發力

商業開發與運營方面，萬科以印力集團作為旗下商業開發與運營平臺，專注國內商業地産投資、開發和運營管理。2018年1月，萬科聯合印力等收購新加坡上市公司凱德集團在國內的20家購物中心。

截止6月底，印力共管理126個項目，總建築面積915萬平方米，已開業自持項目79個，包括53個購物中心。

在教育和養老方面，萬科教育業務在全國已開辦超過20個全日制學校、100多個社區營地和十多個戶外營地。為實現“老有所養”，萬科養老業務目前已佈局15個城市。

在冰雪度假領域，萬科響應國家發展冰雪運動的號召，旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場17-18雪季累計客流量超過55萬人次。

2018年，萬科加大精準扶貧及鄉村振興力度，與光彩事業基金會合作，設立“光彩·萬科精準扶貧與鄉村振興專項基金”，在廣東汕尾、河源、廣西百色、雲南怒江、福建寧德等地助力國家脫貧攻堅與鄉村振興。同時為建立穩定的脫貧能力、鞏固脫貧成果，萬科積極開展教育扶貧，目前已在西部地區累計幫助超過6萬貧困兒童接受良好的教育。

此外，由深圳市政府與萬科共同援建、萬科團隊承建的西藏首座非物質文化遺産博物館，也是世界海拔最高的非遺博物館，克服高海拔和物資短缺等挑戰，於今年6月完成建設並交付。

儘管中金公司給予萬科銷售穩增，業績增長確定性強的評價，但其亦指出，樓市調控若再加碼，萬科項目交付進度有不及預期的風險。

無心當老大，只願做美好服務商的萬科，如何利用重新長出的多元翅膀，會否重蹈二十年前覆轍，最終結果如何，一切都還在路上。