銀保監會日前發佈通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。

銀保監會日前發佈通知允許保險公司可參與長租市場，明確險資參與長租市場對融資主體和項目主體的三大要求。此前，在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的。

據統計，北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經遠超新房。在當前房企融資成本越來越高，獲取建設用地越來越難，新建房風險越來越大的情況下，新房供給出現了一定程度的不足。可以説，我們如今已經進入了“存量房”時代。

長租公寓的出現，很好地緩解了當前“存量房”時代的管理困境，滿足了一二線城市大量的租賃需求。根據國家統計局數據，中國近幾年流動人口規模超2億。城鎮化快速發展，而土地資源有限，房價較高，在一二線城市周圍聚集了許多缺乏購房能力的人口，長租公寓的出現既能滿足他們的住房需求，也降低了住房支出。

然而，國內公寓企業的經營模式決定了長租公寓行業是重資産模式，不管是通過整棟（或一棟中的幾層）收房，還是分散式收房，抑或是直接購置房産進行公寓出租經營，前期的資金投入都十分巨大。不僅僅是初始的固定資産投資，巨大的裝修成本和後續的維護成本都是非常龐大的開支，企業幾乎都是在高負債的狀況下運營。然而，行業當前還處於萌芽階段，就如初期的共用單車一樣，正是各大品牌跑馬圈地，佔據有利競爭地位的時候，規模擴張導致融資需求更加迫切，重資産規模也會與日俱增。

所以，該行業的重要出路就是利用資産證券化的方式將企業的“重資産”輕量化。這一過程中，需要注意以下幾點。

第一，對進行資産證券化的公司嚴格審查。資産證券化的前提是該公司有穩定的現金流，這就需要設置一定的盈利門檻，要求運營成熟穩定，建議至少應該運營半年以上，這樣能夠保證公司現金流的穩定性。

當前我國長租市場的主要盈利來源依然是租金收入，而租金收入最大的保證就是出租率，所以對於資産證券化公司的出租率也要進行審查。另外，由於當前該行業整體負債率偏高，還需對增信單位和擔保機構進行審查，這樣能夠保證公司的還款能力，提升投資者信心，有利於降低市場風險。

第二，從事資産證券化的公司應引入專項計劃增信措施。企業證券化産品的價值與該公司的經營情況密不可分，所以可以採用現金流公寓租金收入超額覆蓋的方式，保證在質押期間，公寓所産生的租金收入規模足以支付優先級證券的當期本息。

第三，可以依據證券化産品的不同特點，進行結構化分層，例如優先/次級、優先/權益級等。通過規定不同的期限、還款方式、利率類型等，滿足公司多樣化融資需求，減輕公司還款壓力，同時也能夠滿足不同投資者的需求，豐富市場投資品供給。

總體而言，長租公寓這一片藍海蘊藏著不小的風險，利用資産證券化則是重資産輕量化中必不可少的一步。希望行業內企業能夠良好地處理，讓長租公寓這一行業健康、高效地發展下去。