【深度觀察】北京一些“限競房”為啥要轉成共有産權房

近日，北京市住建委就限房價項目的銷售管理辦法公開徵求社會意見。意見要求限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比低於15%時，項目將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不低於15%時，將收購轉化為共有産權住房。此舉是在北京樓市的“限改共”傳言發酵了近兩個月後，官方給出的“實錘”。

2016年，為了治理樓市“高燒”不退，北京出臺了“9·30新政”。“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目應運而生。由於土地出讓時就被“鎖定”房價，其價格明顯低於市場價，這讓限房價樓盤一經出現就備受期待。

一年多來，北京大批宅地以此規則成交，首批項目也即將入市。“限競房”從土地出讓時就提前鎖定了住房的上市銷售價格，防止開發企業炒作地價與房價。為何還要再做變化與調整？

業內人士透露，這主要源於限房價項目的銷售情況與設想不同，在實際銷售市場上，該類房屋的均價低於周邊的二手房價格，形成了倒挂。特別是在房價高企的二環、三環內，相比于售價十二三萬的項目，均價七八萬的限房價項目，被認為是高性價比産品，不少人通過各種手段爭取購房名額。

由於銷售限價是土地出讓時敲定的，而評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。有業內人士指出，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。除此之外，部分樓盤也變相加價，在購房款之外再加一筆高昂的排號費。一些開發商更是借政策紅利獲利，導致購房者利益受損。

新出爐的銷售規則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關負責人表示，限房價項目拍地規則和銷售政策，既防止開發商炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市場價明顯偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價項目分配到剛需家庭手中，實現“房住不炒”。

此次徵求意見稿的“評估價”，將決定“限競房”未來的銷售方式。中央財經大學法學院院長尹飛舉例説，如果某限房價項目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之後的評估價為5.5萬元/平方米，那麼該項價差比低於15%，這些房源就是商品房，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元，那麼價差就高於15%，就會變成共有産權房。“由此來看，這種轉化只針對價差較大的一些‘熱點’項目。”

北京房協副會長陳志認為，“總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的。按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，因此對這類項目總體影響不大。”他指出，如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利於商品住房市場的穩定。

有意思的是，在徵求意見稿出臺之前，北京市住建委已經就“限改共”問題向部分房企徵求意見，其中不乏房企的反對聲音。相比房企人士，專家普遍對該政策持肯定的態度，認為該措施發揮政策設計的初衷，堵住了限價房政策的一些漏洞。