1月13日晚間，隨著北京市住房和城鄉建設委員會（簡稱“北京市住建委”）發佈的一則公告，北京兩個“壓箱底”的明星樓盤——海澱區北二環至三環的學院裏、東城區南二環邊的永定府終於傳來新消息，開盤在望。而同樣令人關注的是，這兩個項目從限競房調整為政府持有産權份額的“共有産權”商品房，不論是購買資格還是限售條件都發生了顯著變化。

在此次轉變後，學院裏、永定府這兩個明星樓盤將會面向哪些群體銷售？未來再次銷售會受到哪些限制？更關鍵的是，北京市住建委為什麼會對這兩個項目做出調整？又將産生哪些影響？

具有共有産權房購買資格者優先購買

北京市住房和城鄉建設委員會于1月13日在官網發佈《關於明確海澱區學院裏、東城區永佑嘉園銷售管理事項的公告》（簡稱“《公告》”）。《公告》提出，將海澱區學院裏、東城區永佑嘉園（即“永定府”）兩個項目調整為政府持有産權份額的商品住房項目，政府産權份額代持機構由屬地區政府指定，産權份額及定價將於日後公佈。

對於公眾最關心的如何購房問題，《公告》規定，學院裏和永定府將採取公證搖號方式銷售，公開登記（不少於5個自然日）、公開搖號、公開選房，由具備資質的公證機構全程公證。按優先級別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序後，按順序選房銷售，全部搖號人數未超房源數量或選房後房源仍有剩餘的，由企業公開銷售。

根據《公告》，購房人群將按以下優先級排位：具備北京市共有産權購房資格的家庭優先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買；如有剩餘，符合北京市限購條件的家庭可遞補購買。

若要具備上述的北京市共有産權購房資格，具體來説，應該符合兩項條件，一是申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲；二是申請家庭應符合北京市住房限購條件，且家庭成員在北京市均無住房。

而“具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買”則意味著，30歲之下的單身人士，只要具備北京市購房資格，也可以購買上述兩個項目。

此外，在後續轉讓環節，《公告》還明確，對於上述兩個項目，購房人自取得不動産登記證之日起5年內，不得以任何形式轉讓（繼承除外）房屋或房屋産權份額。但不同於政策性的共有産權房所要求的“滿限售期限後只能將房屋轉售予同樣具備共有産權房資格的購房者，且政府保留原有産權比例”，上述兩個項目再售時為商品房屬性，並且轉讓的是100%産權。在交易時，政府持有産權份額一併轉讓，並按市場價格計算政府持有産權份額轉讓價款，由屬地區政府代持機構收取；轉讓房屋的稅費由首次購房人或其繼承人與政府代持機構按各自産權份額分別承擔。

拿地數年未入市，“轉共有産權房”傳言已久

本應作為第一批限競房項目入市的學院裏、永定府，自2017年項目用地出讓後便幾近“銷聲匿跡”。2017年，華潤+招商+碧桂園聯合體、天恒集團分別先後拿下位於北京二環邊和三環內、一南一北兩個項目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓兩個項目“未賣先火”，備受期待。

據業內人士透露，因為北京中軸線申遺等原因，兩個項目的規劃建設被按下“暫停鍵”。到了2021年，“集中供地”等一系列圍繞“房住不炒”的政策出臺，房地産市場環境早已不同以往。2022年伊始，“壓箱底”的學院裏、永定府終於傳出消息，將以“全新”面貌出現在市場。

其實，上述兩個項目“轉為共有産權房”並非沒有來由。2017年至今，隨著時間推移，三環內的地塊價值越發凸顯，當時出讓土地時所規定的限價已與如今市場價形成倒挂。

根據當時的土地出讓文件，學院裏項目用地的商品住房銷售均價不超過約8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約8.96萬元/平方米；永定府項目用地的商品住房銷售均價則不超過約8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約9.35萬元/平方米。而據某仲介平臺資訊顯示，學院裏周邊二手房的銷售均價基本在10萬元/平方米上下浮動；而永定府項目周邊的新盤天壇府指導價也達到了12.2萬元/平方米。

根據2018年北京市住建委發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，若限房價項目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價（簡稱“銷售限價”）與相關機構對其的市場評估價的比值不高於85%，則由北京市保障性住房建設投資中心收購轉化為共有産權住房。

由此看來，上述兩個項目“轉為共有産權商品房”也顯得並不意外。

業內：共有産權房改革將會繼續推進

對於將兩個多年前的限競房項目調整為共有産權商品房這一舉動，合碩機構首席分析師郭毅認為，此舉符合當下房住不炒的基本原則，並且能夠更加傾斜北京無房家庭的實際生活需要，“這樣的調整非常合理。”

此外，政府接下來所要公佈的政府持有産權份額對於項目價值而言也十分關鍵。郭毅表示，項目在調整成共有産權之後，要看實際價格和價值是不是能夠很好地匹配，“關鍵是要看政府公佈的購房人持有産權份額和政府持有産權份額，中間是怎樣的關係。”郭毅建議，對購房者來説，還是要結合定價和産權比例，再去合理地選擇適合的房子。

從宏觀角度來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價認為，這一調整充分體現了北京當前共有産權住房政策收緊的導向，也有助於促進一些熱點樓盤銷售的穩定。而且，通過共有産權住房的屬性變更，也有助於促進購房者更加理性看待此類住房。此外，嚴躍進還表示，該舉動説明，當前共有産權住房改革會繼續推進，同時也會進一步增加共有産權住房的房源供應。