春節假期剛過，樓市傳出一冷一熱兩則消息：一邊是新年多地房貸利率上行，購房門檻再度提高；一邊是春節期間不少二三線城市出現返鄉置業熱潮，房市熱度猶在。在房地産調控政策從緊、金融“去杠桿”等大勢之下，2018年還有沒有買房窗口？

2018年開年以來，包括廣州、深圳、北京、南京、濟南等多個城市曝出房貸收緊、首套房購房貸款利率上浮的消息。金融“去杠桿”的效應正在房地産行業逐漸顯現。

房貸是影響房價走勢的最關鍵指標之一，收緊的房貸疊加房地産調控政策，對約束房價上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。但在此過程中，一些剛需和改善性購房者的買房門檻其實不降反升。

在北京工作11年的白領陳磊最近一直在糾結是否換房。“去年3月份之後北京的二手房價確實降了不少，我想把現在自住的小房子賣掉，換一套學區房”，陳磊説，但是現在換房算二套，北京大多數房子又屬於非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房貸政策也收緊了，不少銀行二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%，這樣算起來即便賣掉婚房，把貸款還上，也很難換到價格昂貴的學區房。

“房價降了，但是買房更難了”，陳磊所感受到的這種情況在其他城市同樣存在。融360統計數據顯示，2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，同比上升21.75%。

專家提醒説，2018年全國金融監管總體更加趨嚴，這種“錢緊”的情況可能會持續發酵。官方對此已釋放明確的信號。1月份，中國銀監會表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續遏制房地産泡沫化，嚴肅查處各類違規房地産融資行為。

中泰證券研究所所長、首席經濟學家李迅雷認為，調控政策持續之下，2018年樓市將整體疲弱，銷量將出現負增長。但他仍看好粵港澳灣區和杭州灣灣區。

春節期間的成交數據似乎也説明二三線樓市熱度仍存。據克而瑞研究中心統計，今年春節期間，重點監測城市房地産市場慣例陷入“冰封期”，成交量環比跌幅多達90%。不過，受返鄉置業等因素推動，29個二三線城市春節期間樓市成交量同比增加46%。蘇州、福州等地房地産市場持續高溫。不少標桿房企都在非一線城市開啟“春節搶收”銷售。

中原地産首席分析師張大偉指出，2018年春節期間，大部分三四線城市的房地産成交比往年活躍，這傳遞出一個信號，即：今年全國樓市的主要支撐仍然來源於三四線城市。

中國指數研究院發佈的一份報告顯示，2017年三四線樓市的超預期繁榮推動中國商品房銷售數據出現新高，當年，三四線城市房地産市場銷售份額提升至64.3%。報告認為，高規模的貨幣化棚改是去年三四線樓市復蘇的重要推動力，未來三年內，棚改的高規模效應仍將延續，有棚改計劃的城市可能會獲的大房企和購房者的重點關注。

儘管買房不易，但可喜的是，隨著租賃市場的壯大和越來越多的政策支援，買房並不是解決上學、落戶等難題的唯一途徑。目前包括長租公寓等産品的大量涌現，房地産租賃正在以前所未有的速度發展完善，租賃相關配套政策也正在快速落地。如：廣州市2018年度立法工作部署動員會透露，擬對“購租同權”做出法律層面的明確和保障。

伴隨租房人群的增長，特別是在超大城市買房需求可能會被明顯分流。結束4年的海外派遣，返回深圳工作的劉洋對中新社記者表示，今年暫時不打算買房。他住在距離公司很近的長租公寓，每月租金2000元人民幣，租約穩定，生活也相對便利。他和女朋友打算今年結婚，暫時還沒有買房計劃。