隨著“租購並舉、租購同權、農村集體建設用地入市”等新政出臺，租賃市場迎來大爆發，也面臨諸多挑戰。

為此，2017年11月9日下午，中國網地産特別舉辦“地産紅人匯”論壇，就“租賃在風口，如何飛上天”這一話題邀請業內專家一起暢談分析。

在投資圈發展多年的許高（小飯桌旗下FA業務品牌凡卓資本的資深投資經理），一直關注著房地産企業網際網路化的機會，在他看來，今年的租賃行業，變化著實飛快。

在今年以前，許高所代表的資本市場，基本都是偏VC、PE模式，更網際網路化、偏風險投資類型的基金。他們對房地産網際網路化的關注點在於：都有哪些機會？什麼樣的企業有很好的增長點？

因為房地産是一個重資産行業，不管是很多交易類型的平臺，還是很多優客逸家、you+等等經營得不錯的品牌公寓，他們在經營中，都遇到了挑戰。且在VC投資行業有一個慣例：項目到了第五年之後，基本上就進入一個股權的回購期限。而很多品牌公寓企業從初期投資到現在，早已經過了五年，卻還離上市遙遙無期，對於VC來説，投資是有些遙不可及的。於是，在這麼一個行業大背景下，像VC、PE這樣一類市場從業主體，對於做房地産行業的投資，包括做租賃相關的投資就會少而又少。

但今年，由於宏觀層面開始鼓勵不同市場主體于資金進入租賃市場，資本市場對於這個行業又重新動心，許多人都堅信這裡蘊含著新機會。

市場主體變化太快 行業普遍謹慎而困惑

對此，許高覺得，“存不存在機會”首先要看兩個大方面。“一個是未來的市場主體和格局是怎麼樣的。現在大家可以看到最早這個行業長租公寓從民營主體到現在大規模轉向一個以國家主導的政府、銀行多層次的參與主體來加持的特別重資産的領域，所以今天我們看未來的市場供給，很有可能大規模的來自於例如説像國企、央企的存量房産，包括很多大的地産上市公司他們所持有的土地以及他們所持有的存量沒有經營很好的一些物業。當這些資産大規模進入市場的時候，我們目前來講還是有點難判斷這樣的主體未來對市場是什麼影響”。

許高認為，政府和地産商持有的租賃物業，很多時候是政策性的，未來它的租住客群不一定像現在自如這樣的客群，是採取市場化地投放廣告，或者市場化地招募租客，“可能以後中字頭開頭的地産商，所服務的租客會劃定特殊身份範圍，比如大學畢業生、海歸身份等等各種市場主體”。

另外，誰會成為主導的租房交易平臺也是令許高覺得需要謹慎思考的問題。“很多人都看到了房地産行業金融的機會，大家都想把銀行的錢弄進來做租賃。以前像自如、優客逸家這樣的企業，是拿不到銀行貸款的，只能通過類似于P2P或者一些中間夾層的方式找到銀行的錢。但現在這個市場格局，因為有了國家的主導，所以銀行拿了很多大資本進來做這個事情，整個資金成本發生了底層的變化，這個市場格局也會有和我們過往看到的不一樣的地方”。

宏觀的積極導向對於資本市場的自由度，也起到了不小影響。例如，未來某區域市場租金是3000元/月，但政府指定價是2000元/月，那企業的租金回報率怎麼算？這些新出現的問題，讓包括許高在內的企業家、投資人，都變得困惑而小心翼翼。

行業機會：三方聯網與智慧化升級

那麼，這個行業的機會到底在哪？

許高分析認為，一個機會在於業主、租賃者以及網際網路服務主體的三方聯網。“所有人都知道有租房備案這個事情，租房人要取得北京居住證，但是為什麼大家都不去辦這個事情呢？因為太麻煩了。所以未來，網際網路化的服務商會有機會。要麼是像自如這一類的品牌經營化的市場主體去做這樣的服務，它要找政府備案，我拿了房子，就得通過一個網路平臺去登記、備案，找到一個租客也得備案，中間的整個合同要能夠陽光化的去做相關的連接。要麼就是仲介公司，經紀人去找業主也好，帶客戶看房簽合同也好，現在都是沒有網路連接的。從現在到未來，各個城市都把租房當成一個監管的事情去做，誰去承擔這個連接者，誰去線下連接這些仲介公司的經紀人、連接這些房地産提供商，都是很重要的事情”。

而另一個機會，他認為在於智慧化升級改造空間上。“我相信各位家裏如果換了智慧門鎖都有感受，你有智慧門鎖這個事情好太多了。所以即便未來不管是政府還是其他市場主體，在推動開發商去開發新的物業，經營新的增量租賃房源的時候，一定有很多智慧化升級改造的空間。比如以後大多數人的門鎖都會是智慧門鎖，會用智慧電錶，租賃房源裏甚至會有智慧凈水器、智慧洗衣機等不同的智慧化的服務。這些東西可能未來是一個很有增量空間的地方”。