規模連鎖化增值服務化房産證券化

市場上多家房企推出了酒店式管理的長租公寓，租價普遍高於周邊普通租賃房價，但房企運營此類長租公寓盈利前景仍不明朗。為此，北京晨報記者採訪了多位業內專家和房企代表，請他們為房企經營長租公寓如何盈利出謀劃策。

長租公寓初期難盈利

“長租公寓對於房企來説是一個不動産運營項目，與一般的房地産開發、銷售模式不同，因此房企在進入長租公寓領域時，並無太多經驗優勢，要做好長租公寓的運營是一個不小的挑戰。”克而瑞研究中心分析師沈曉玲對北京晨報記者説，目前，房企推出長租公寓主要分為兩種模式，第一種是重資産自持模式，第二種是輕資産包租模式，通過整租一棟大樓進行改造，運營期一般在10年以上。

鏈家研究院院長楊現領表示，“房企進入長租公寓領域難以盈利的重要原因，是重資産模式需要承擔前期拿地的成本。而現在的一線城市地價成本仍然過高。”

亞豪機構市場總監郭毅分析説，“房企採用輕資産包租模式也存在盈利困局。因為此類企業往往是收購一些爛尾項目、便捷酒店等，進行升級改造，他們投入的收購費用、改造費用、裝修費用等前期費用比較高，分攤到每一間公寓的租金裏，尚不足以支撐。與房地産開發的快週期運營不同，房企做長租公寓是慢週期運營，需要較長的時間，才有可能獲得盈利。”

從三方面入手提升盈利空間

房企經營長租公寓，如何獲得盈利？業內專家、房企代表各抒己見，給出了一些專業性的建議。易居智庫中心研究總監嚴躍進説，“房企做長租公寓，要發揮品牌效應、規模效應。比如房企在大城市中打造長租公寓，要建立一個品牌，豎立較好的口碑，再加上通過連鎖經營擴大規模，才能在一定程度上降低成本。”

除了提升品牌和規模以外，房企還要注重提供增值服務。郭毅和嚴躍進均認為，房企通過長租公寓可以獲得租金收入，還可以開發增值服務。也就是説，基於長租公寓吸引的客群産生的流量，衍生出對於娛樂、社交、餐飲、零售等多方面需求，房企可以通過自營，或是引入第三方公司合作，提出增值服務，獲取額外收入。

熊貓公寓CEO創始人王璽龍表示，“熊貓公寓將結合房地産上下游業務，實現租購合一，同時在消費場景等業務領域實現流量變現。目前，熊貓公寓已經在嘗試通過APP手機端聯繫租戶，提供租賃以外的多種服務。未來，衍生服務將會成為長租公寓的新盈利點。”

“長租公寓後期運營需要搭建起成熟的管理機制和框架，配用專業高效的運營人員也能大大縮小成本，從而縮短回報投資的期限。同時房企可以嘗試通過房産證券化（REITs），探索出一種新的盈利方式。”楊現領説。(武新)