能過戶、能貸款，二手房仲介經紀人“牽線搭橋”

雖然是商辦房，但能辦貸款；樓盤早已為購房人註冊好公司，只等過戶——在房山區綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱為“商辦限購令”的“3·26新政”如同一張廢紙。

2017年3月26日，北京對商辦房進行限購：新建項目不得銷售給個人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現開發商為逃避限購協助購房人代辦公司問題，但伴隨住建部門嚴格執法而基本銷聲匿跡。然而記者近期連續多日調查發現，如今又有樓盤使出了更隱蔽的招數：不僅提前註冊好公司，甚至還可以辦貸款解決購房人的資金週轉問題。

逃避限購

辦好公司給購房人過戶

總價125萬元能買一套50平方米的房子，緊挨著房山大學城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處裏，銷售人員劉峰不斷向購房人拋出樓盤優勢。

條件再誘人，也繞不過這一樓盤的天然“劣勢”：50年産權、商辦房。此前，商辦房被很多開發商包裝成“商住”。2017年本市發佈3·26新政，出手對高溫不降、瘋狂炒賣的“商住”祭出限購令。

按政策，個人不再能購買新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處裏，這條限制已被突破。

劉峰介紹，該項目由綠地集團開發，目前由另一資方介入銷售，並已經給房子註冊好了公司，每套房子都挂在不同的公司名下。“購房人簽約後，資方註冊的公司直接過戶給購房人，再由開發商配合購房人辦理正式網簽。”他説。

表面上繞來繞去的招數，實際上就是為規避限購。記者注意到，商辦房限購近兩年的時間裏，住建部門不斷加大執法檢查力度加以防範，但開發商依然“上有政策、下有對策”，不斷開發出新的規避措施。

最早，開發商在銷售商辦房時往往採取代辦公司的方式；這一方式迅速被住建部門制止後，房山區“金隅糖＋”項目去年被發現以“沒有稅，無需註冊公司”等宣傳口徑對外銷售,以股權轉讓的方式轉讓公司,同時轉讓作為公司資産的對應商品房；而今，綠地的招數也是如出一轍，但更為隱蔽。

能辦貸款

質押股權只需3成首付

公司過戶與轉讓只是第一步。悅公館逃避限購的關鍵還在於能辦理貸款，這也是其最大賣點。

根據政策，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

既然明令禁止貸款，為何悅公館可以鬆開口子？

“這和買商品房的房貸不一樣。”劉峰解釋，公司過戶給購房人後，房子也正式挂在了購房人擁有的公司名下，那購房人就可以用公司的名義向銀行申請質押股權獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通商品房的房貸首付還低；貸款年限最長20年，略短于房貸。

在北京過去和現在銷售的商辦項目中，這種貸款方式極為少見。對於貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經與某知名銀行談妥貸款事宜。

對於購房人來説，這一購房及貸款方式真的靠譜嗎？本市一家知名房企負責人向記者解釋，這種公司抵押貸款的方式將讓購房人面臨著更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名義購買了房産後，每年相關稅費也將近5000元；此外，未來再上市的成本和難度也都會更大。

仲介“幫忙”

我愛我家經紀人暗中代理

商辦房在推銷給無資質購房人的過程中，還有一方悄悄發揮力量。記者調查發現，在售樓處和購房人之間牽線搭橋的，正是知名仲介“我愛我家”。

有過看房經歷的陳先生説，最初把綠地諾亞方舟悅公館項目推薦給他的，就是我愛我家的經紀人。記者以購房人身份向我愛我家另一位經紀人諮詢房産項目時，也被推薦了同一個項目。該經紀人聲稱，這是我愛我家代理銷售的項目。

無論是開發商還是仲介機構，在銷售中都不能宣傳居住用途或逃避限購。擁有商辦最大存量的房山區曾啟動過為期一個月的專項整治行動，要求開發商和代理公司簽署承諾書，其中一條便是：不在售樓場所和其他媒介宣傳帶有“不限購、可註冊、豪裝、LOFT、買一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類房屋可以用於居住，不為個人規避商辦限購代辦工商註冊登記。

無獨有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛我家經紀人張樂的推銷電話。這次也是推銷了一處低總價的商辦樓盤，位於順義南法信地鐵站旁，樓盤名為空港七號。

“總價100萬元就可以買一套，4.2米層高。”對於空港七號逃避限購的措施，張樂介紹，開發商幫助購房代辦公司，1.2萬元的代辦費用中，開發商可以負責承擔1萬元；該樓盤雖然無法辦理貸款，但開發商還支援分期付款，購房時先付50%房款，之後再付50%房款。

在調查過程中，我愛我家經紀人向本報記者證實，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號等商住項目在我愛我家的對外網站上看不到，但經紀人可以在內網上看到。

“現在不稱呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛我家經紀人張樂向記者坦言，經紀人表面上不會跟購房人説“商辦房可用於居住”，但房子買回去誰又能管得了住不住。於是，限購令、承諾書也就成了表面文章。（文中仲介經紀人姓名均為化名）(記者 曹政)