隨著“租購並舉、租購同權、農村集體建設用地入市”等新政出臺，租賃市場迎來大爆發，也面臨諸多挑戰。

為此，2017年11月9日下午，中國網地産特別舉辦“地産紅人匯”論壇，就“租賃在風口，如何飛上天”這一話題邀請業內專家一起暢談分析。

在本次論壇上，雲房數據創始人閆旭東就租賃市場的發展與變化進行了深入的分析。

關於農村集體土地入市

談及房屋租賃行業，閆旭東坦言其的確是個大風口。長租公寓或者租賃市場，目前主要來源於現有的存量房。但是未來的供應將集中在先期土地、農村集體建設用地、現有存量房及酒店、商業樓宇、工業廠房改造等。

關於農村集體建設用地入市，閆旭東表示經營性土地全面走招拍挂的時候，研究界已經在討論農村集體建設用地。十六屆三中全會、十七屆三中全會、十八屆三中全會都很明確農村集體建設用地入市，所以這種趨勢擋不住，勢必會帶來大量的未來新增的供給。這個新增的供給一定是會衝擊現有的市場的。所以現在投資長租公寓要好好分析分析，到底從哪一個角度去入手。

關於租賃市場的産品改造

從需求角度、房源變化來講，對於租賃市場産品的改造，已經和以前大不相同。尤其是年輕人，要求和想像的生活方式都不一樣。諸多長租公寓提到的盈利模式和商業模式，就在於是不是能抓住他的生活方式、生活模式的變化。

閆旭東提到，從租賃的角度來講，人口凈流入或者租金上漲的城市大概有40幾個。鏈家的數據也很明顯，二手房出售之前，60%是空置和出租，自住的只有40%。所以市場總體上的房源量相對充足，只是這些房源沒有激活。

所以存量改造，關鍵在於本身的改造能力，而不是首先考慮成本的控制能力，還是看産品、運營、獲客、出租率等等。生活方式的改變，是對提高消費的補充。

關於未來租賃的發展與變化

未來租賃是變化的，對房地産行業來講，是要進入一個新篇章，原來的開發要變成租賃。

從未來發展的角度來講，閆旭東提到不管是分散式還是集中式租房，一定是品牌型的公司去運營，它的聚集度是有非常大的成長空間。

閆旭東指出，房租漲幅是被房價所帶動的，大概持續期是半年左右。以去年為例，房價上漲的同時房租漲得很厲害，但隨著今年樓市長效機制的影響，北上廣深房價增幅下降之際租金也有所下降。針對這個市場的變化，閆旭東表示雲房數據想做一個研究、測算，預測一下未來房價哪個城市會掉到什麼程度，支撐點是什麼。

據悉，雲房數據目前全國在建樓盤字典涉及到200多個城市，到庫數據1.2億戶，並在2006年就開始關注研究租賃市場的投資回報率，從“房屋當期靜態租金回報、長期租賃價格回報、轉售價與五年週期租金回報”三方面研究，給予租賃市場強有力的數據支撐。

關於整體的租賃市場，閆旭東總結為四個字：價值再造。在運營或者拿地的過程當中，能否價值洼地找到，把價值穩定提升起來，未來租金穩定提升起來，這也是租金市場各家競爭的核心。