核心觀點

政策：相關政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細則、加大金融支援力度以及支援租房提取公積金政策三個方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

行業：住房租賃市場主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項目、市場化項目集中落地，且項目多分佈于一線城市。同時企業層面通過品牌合作、産品迭代、服務迭代等方式提升企業自身競爭能力。金融方面，銀行信貸、住房租賃産業基金、REITs等多渠道齊發力。

市場：上半年重點40城中絕大多數城市租房成交量上升，房源成交週期先升後降。上半年租金水準相對穩定，二季度季節性小幅上漲，但上半年總體仍略低於去年同期水準。

展望：預計下半年市場熱度先升後穩，7月或8月迎來全年租賃市場熱度高峰。政策層面，保障性租賃住房政策繼續完善，供需兩端的金融支援力度加大。行業層面，住房租賃新項目、新品牌將陸續推出，住房租賃機構化率提升。

一、2023年上半年住房租賃市場運作情況

（一）整體情況：市場活躍度上升，二季度住房租金季節性小幅上漲，但上半年租金總體略低於去年同期水準

上半年住房租賃需求保持旺盛，遵循傳統的市場規律，兩個市場旺季如期而至。由於房源供應量的增加，房源成交週期先升後降，不過相比于去年，今年上半年房源成交週期總體有所延長，租客對於租金的議價能力提升。今年上半年市場租金水準保持相對平穩，二季度季節性小幅上漲，但上半年總體略低於去年同期水準。

從需求特徵來看，隨著保障性租賃住房發力，機構化房源供應增加並受到新市民、青年人的青睞；租客對兩居室、60-90平米房源的需求保持旺盛，一居室、60平米以下房源佔比同比略有減少。同時，隨著租客在租賃市場停留時間拉長，租客年齡呈現增長趨勢，大戶型需求逐步增強，整體租賃需求走向多元化。

1.租賃市場活躍度顯著提高，成交量同比增加超10%

上半年兩個租賃市場旺季如期而至，市場活躍度高於去年同期。住房租賃客群以新市民、青年人為主，租賃市場的活躍度與大城市新市民、青年人的安居就業緊密相關。隨著經濟活躍度提升，上半年住房租賃市場熱度高於去年同期。根據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城租賃成交量比去年同期增加15.5%。從月度來看，春節後返城務工人員租賃需求集中釋放，推動2月重點40城租賃市場活躍度快速升高，迎來春節後租賃市場旺季。5、6月高校畢業生開始集中進入租賃市場，租賃市場活躍度連續環比上升，租賃市場開始進入畢業季租賃旺季，上半年租賃市場在6月達到上半年月度峰值。

2.租金水準相對平穩，二季度季節性小幅上漲，但上半年總體略低於去年同期租金水準

上半年住房租金水準相對平穩，但仍低於去年同期租金水準。住房大數據監測系統核心40城市住房租金指數顯示，與上年末相比，上半年重點40城住房租金綜合指數上漲2.14%。但與去年同期相比，住房租金水準微跌了0.63%。具體看，上半年租金走勢呈N字形。1月份住房租金綜合指數環比上漲了2.72%，但2月和3月環比分別下跌了1.33%和0.4%，4-6月份住房租金又有所回升，環比分別微漲0.36%、0.33%和0.49%。

同樣，貝殼研究院數據顯示上半年租金成交價保持相對平穩，不過仍略低於去年同期。從租金成交價水準來看，2023年上半年重點40城月租金水準為36.6元/平米，比去年上半年下跌1.2%；套均月租金為2896.3元/套，與去年同期基本持平。雖然住房租賃市場活躍度較高，但隨著住房租賃市場個人業主房源、住房租賃企業房源供應量的持續增加，租金成交價水準整體低於上年同期。從成交價月度租金指數來看，除4月外，其餘月份租金指數均環比穩中微漲。不過與上年同月相比，上半年各月租金同比仍下跌，跌幅在1.0%-2.4%之間。

3.中小戶型需求旺盛，兩居室成交佔比最高

上半年租賃成交中兩居室、60-90平米房源佔比最高。根據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城兩居室成交佔比最高，佔比40.8%，其次為一居室，佔比27.9%；租賃成交中面積段為60-90平米的佔比達到35.2%，其次為60平米以下，佔比為31.5%。對比去年同期，2023年上半年租賃成交結構相對穩定，租客對於一居室、兩居室的小戶型租賃房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的佔比略有減少，部分對一居室有需求的租客或轉向了租賃集中式長租公寓，尤其是保障性租賃住房。

4.房源成交週期先升後降，租客租房難度降低

房客源活躍度提升，房屋出租週期先升後降。根據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城新增掛牌房源量、新增帶看客戶量同比、環比均增加超過9%。房源端、客源端活躍度均保持上升的趨勢。2023年上半年重點40城房客源成交週期分別為65.0天、10.5天。相比于去年，今年上半年房源成交週期總體有所延長。從季度來看，房源供應量的增加同時使得2023年一季度房屋出租週期比2022年四季度上升12.1天，但2023年二季度房源成交週期比一季度縮短13.6天，出房速度有所加快。從客源端來看，一、二季度客源成交週期連續縮短，顯示出租客的租房難度在降低，可選擇房源量較多，有利於租客選擇匹配自身需求的房源。

5. 租客：租客年齡有所增長，30歲以上租客佔比提升

25-34歲租客仍是主力群體，大齡租客人群佔比同比增加顯著。根據貝殼研究院數據，2023年上半年重點40城租賃成交中，25-29歲租客佔比最高，達到26.9%，其次為30-34歲租客群體，兩者累計佔比近5成。對比去年上半年，30歲以上租客群體佔比增加4.5個百分點。租客停留在租賃市場的時間延長，未婚租客陸續步入婚姻生活，市場上家庭型租客增加。考慮到老人和小孩的居住需求，家庭型租客對於大戶型房屋的租賃需求較強，整體租賃需求呈現多元化趨勢。

（二）不同城市表現：一線城市市場升溫相對更快

分城市來看，上半年多數城市住房租賃市場活躍度同比提高，但租金還未回升至去年同期水準。

從成交量來看，重點40城中，35個城市同比、環比均呈現升溫趨勢。根據貝殼研究院數據，2023年上半年除北京、煙臺住房租賃成交量環比減少且幅度不超過4%外，其餘38個城市租賃成交量均環比增加，且多數城市環比增幅超過10%。從同比來看，上半年北京、成都、寧波、石家莊、武漢租賃成交量同比減少，其餘35個城市租賃成交量均同比增加，同比增幅最高的前10個城市多為長三角地區、東南沿海地區的城市。

從租金水準來看，緯房研究院數據顯示，與上年末相比，上半年重點40城中27個城市住房租金小幅上漲，13個城市住房租金下跌。與2022年上半年相比，16個城市住房租金上漲，24個城市住房租金下降。根據貝殼研究院數據，分不同能級城市租金指數來看，各能級城市各月租金指數均同比下跌，一線城市同比跌幅較小，各月同比跌幅在0.1%-1.5%之間。

住房租金漲幅呈現分化態勢，表現出“快者恒快、慢者恒慢”的現象。過去四年住房租金漲幅快的城市，2023上半年漲幅依然相對較快；而過去四年住房租金漲幅相對較慢的城市，2023上半年漲幅依然相對較慢。

與上年底相比，一線城市住房租金均上漲，且除上海外均高於去年同期水準。從漲幅來看，北京上半年住房租金上漲最快，漲幅為5.03%；其次是廣州和深圳，上半年住房租金漲幅均為2.83%；上海漲幅最小，也達到1.93%。

與去年同期相比，一線城市住房租金以微漲為主，其中廣州住房租金上漲0.80%，深圳上漲0.56%，北京上漲0.48%，但上海下降3.47%。

二線城市上半年住房租金漲跌參半，但多數城市未達到去年同期水準。與上年末相比，住房大數據監測的26個二線城市中，有10個城市住房租金下降，16個城市住房租金上漲。其中，鄭州、哈爾濱、南昌等城市的住房租金降幅最大；長沙、青島、西安、天津、成都等城市漲幅在4%以上。

與2022年同期相比，住房大數據監測的26個二線城市中，有16個城市住房租金下降，10個城市住房租金上漲。其中，鄭州、武漢、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大，分別下跌4.67%、3.18%和2.77%；西安、青島、長沙等城市上半年住房租金同比漲幅最大，分別上漲3.42%、2.78%和2.25%。

三線城市上半年住房租金總體上漲，但大部分仍低於去年同期水準。住房大數據監測的重點40城中有10個三線城市。與上年末相比，其中7個城市上半年住房租金上漲，3個城市下降。其中，太原和銀川漲幅最高，分別為3.63%和3.60%。與去年同期相比，7個城市住房租金低於去年同期水準，而3個城市住房租金高於去年同期水準。其中，蘭州和廊坊住房租金跌幅最高，分別為2.93%和2.78%。

二、2023年上半年住房租賃市場政策動態

上半年，相關政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細則、加大金融支援力度以及支援租房提取公積金政策三個方面，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。在完善保障性租賃住房落地政策方面，多個城市明確了項目的準入退出機制，並加強市場監管力度；租房提取公積金政策方面，重慶、北京等多個城市提高了可提取額度，加大了對租房群體的資金支援；在金融政策方面，重資産自持租賃住房項目成為支援重點，並鼓勵金融産品創新，進一步落實了基礎設施領域REITs的相關推進機制，探索逐步擴大基礎設施領域REITs的覆蓋面。

完善保障性租賃住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、廣州陸續發佈了保障性租賃住房落地指導配套政策，如杭州市住房保障和房産管理局等部門出臺了《關於做好保障性租賃住房免收城市基礎設施配套費工作的通知》，至此杭州市形成了保障性租賃住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市關於加快發展保障性租賃住房實施方案》；“5”是指保障性租賃住房項目認定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎設施配套費等相關配套政策；《深圳市保障性租賃住房管理辦法》（徵求意見稿）等保障性住房相關政策發佈，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房為主。同時，住房租賃市場監管的持續完善。北京市出臺住房租賃相關的示範文本，成都則出臺了加強市場監管的通知。

政策支援租房提取公積金力度加強。多地出臺政策，提高租房提取公積金的額度。重慶出臺政策，多子女家庭最高可提5400元；廣東則對子女較多家庭適當提高租賃補貼標準，對符合條件且有未成年子女家庭，根據未成年子女數量，給予適當照顧。北京出臺公積金租房政策，對於五類租房情形提高提取額度，存在多子女家庭、租住公共租賃住房或保障性租賃住房等情況的，可以按照實際月租金提取，不受月存繳額的限制。海南省發佈優化租房提取公積金政策，指出要加大對住房公積金繳存人租賃住房支援力度，更好滿足繳存人租賃住房的實際需求。對於滿足條件的繳存人，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。南京出臺相關政策，加大對多子女家庭住房公積金購房和租房的支援力度，對於無房多子女家庭，每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。

加大金融支援保障性租賃住房發展。央行等部門出臺《關於金融支援住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》(以下簡稱《意見》)，加大對住房租賃的金融支援力度，重點支援發展重資産模式的住房租賃項目。此次《意見》，一是通過租賃信貸産品和服務模式創新促進住房租賃企業、事業單位等購買閒置房屋作為保障性租賃住房，一方面將會促進保障性租賃住房項目房源供給增加，另一方面也會有效盤活存量閒置資産，在一些城市新房去化承壓的情況下，也會促進部分去化難度較大的新房轉化為保障性租賃住房運營。二是為經營自持租賃住房的租賃企業發放經營貸款，置換開發建設貸款，能夠降低企業的經營成本，有利於企業的穩定經營。三是保障性租賃住房REITs的發展有望提速。REITs的發展需要市場上有大量的穩定可持續運營的重資産租賃住房項目，此次政策通過多種方式支援重資産項目發展，為項目的穩定可持續運營提供了多種金融支援方式，也提出了在雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示範區等區域開展REITs試點，旨在完成租賃住房項目公募REITs上市的模式閉環，形成“低風險、高穩定、可退出”的租賃住房重資産模式。國家發展改革委出臺的《投資項目可行性研究報告編寫大綱及説明的通知》和證監會推出的《關於進一步推進基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》進一步細化了基礎設施領域REITs的推動機制，對於基礎設施項目，研究提出項目建成後通過不動産投資信託基金（REITs）盤活存量資産、實現資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項目規劃建設階段將REITs作為退出機制的具體業務指導性文件。

地方層面出臺政策推動保障性租賃住房REITs産品發行。上海發佈《上海市加大力度支援民間投資發展若干政策措施》，指出要拓寬民營企業融資渠道，充分發揮上交所等平臺優勢，積極開展政策解讀和宣傳引導，支援符合條件的民間投資項目在保障性租賃住房、産業園區等領域加快發行REITs産品，鼓勵民間資本參與REITs的戰略配售。支援民營企業在上海設立資産管理公司，將不同地區的資産進行政策優化後通過基礎設施REITs充分盤活。上海也出臺了政策鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款，探索公共租賃住房投融資機制，運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房，如商品住房中配建、集中新建、改建閒置的非居住房源等渠道，積極探索房地産開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源。

三、2023年上半年住房租賃行業發展動態

上半年，住房租賃行業發展呈現兩類特徵：一是市場主體保持較高活躍度，行業中陸續有新的住房租賃品牌推出，市場化、保障性租賃房源供應增加，同時企業層面通過品牌合作、産品迭代、服務迭代等方式提升企業自身競爭能力，租賃房源供應側的競爭轉為租賃房源品質、服務品質與運營效率的競爭。二是企業獲得融資渠道走向多元化，尤其是産業基金的成立、銀行貸款的支援，項目上更多聚焦保障性租賃住房。

住房租賃市場主體活躍度較高，一批保障性租賃住房項目、市場化項目集中落地，項目多分佈于一線城市。今年上半年各地住房租賃新項目陸續入市，尤其是保障性租賃住房項目紛紛加速落地，社會資本參與度顯著提升。據貝殼研究院不完全統計，上半年新入市或籌建中的住房租賃項目中北京、上海、深圳的租賃項目佔比超過五成，保障性租賃住房項目佔比超過五成。市場化項目步伐同樣提速，租賃機構開業項目數量繼續保持增加的趨勢，很多企業積極拓展進入新的城市，部分企業也推出了新的長租公寓品牌。

企業品牌合作、品牌升級、産品線升級等進展較多，不過盈利能力仍有待提升。機構品牌間合作增多，實現強強聯合、優勢互補，包括開發企業與租賃運營企業合作，租賃運營企業與酒店交易服務平臺企業合作等。依託租賃企業對於客戶需求的深入洞察，很多企業也在不斷升級品牌、産品和服務。上半年上市公司陸續發佈了2022年年報、2023年一季報，多家企業在2022年實現了房源數量的增長，不過企業的盈利能力仍有待繼續提升。根據貝殼發佈的2023年一季報，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套；其中，分散式租賃住房管理服務“省心租”在管房源規模突破9萬套。

銀行支援力度加大，項目類型以保障性租賃住房為主。根據官方數據，截至2023年一季度末，住房租賃貸款同比增長93.5%。多家銀行機構與政府住建主管部門簽訂合作協議，或是通過與住房租賃企業簽訂戰略合作協議，以及為租賃項目直接提供銀行貸款等方式支援住房租賃行業發展，覆蓋市場化項目、保障性租賃住房項目，不過項目類型還是以保障性租賃住房為主。2023年1月人民銀行印發的《關於開展租賃住房貸款支援計劃試點有關事宜的通知》，人民銀行設立額度為1000億元的住房租賃貸款支援計劃，該計劃已經在濟南成功落地。

住房租賃産業基金髮力，REITs蓄勢待發。住房租賃産業基金積極拓展項目，如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體等單位共同出資設立子基金，並積極推動開展企業間的産業基金合作。公開資訊顯示，産業基金已經開始收購住房租賃項目，同時基金管理公司或投資管理公司、租賃企業也開始通過收購的方式佈局住房租賃業務。在REITs方面，以北京、上海住房租賃企業為代表，積極開展REITs專業服務團隊的招標工作，未來在央行等部門擬出臺的金融政策支援下，重資産模式的住房租賃項目將會增加，將為REITs提供更多的項目選擇。其他融資方式上，全國首單保障性住房租賃擔保債務融資工具(CB)成功發行，住房租賃項目ABS和ABN、類REITs均有正常推進。

各地因城施策推進租賃房源供應，保障性租賃房源産品多元化發展。根據北京發佈的《2023年度擬供應租賃住房用地項目資訊》，北京擬推出的存量房源轉化項目佔2023年總租賃用地項目的45%以上；深圳市住房和建設局發佈《深圳市住房發展2023年度實施計劃》，公佈了建設保障性住房項目清單，同時推動“工業上樓”配套建設保障性住房工作，未來每年至少可建設約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房；成都已經在10余個TOD綜合開發項目中，籌集保障性租賃住房超過2萬套，滿足新市民、青年人的職住平衡需求；武漢推出首批“先租後售”保障性租賃住房項目，承租人租滿5年後，可申請轉為産權住房，購買房屋全部産權，租購房市場通道進一步打通。除了項目建設外，部分城市還推進了更多保障性租賃住房的服務建設。廣州啟動全國首個港澳青年公寓住房公積金按月付房租項目；上海徐匯區保障性租賃住房（人才安居）服務專窗揭牌，指導新市民、青年人申請房源、辦理入住；青浦區推出農村自建房統一住房租賃平臺。

四、2023年下半年住房租賃市場走勢展望

預計下半年租賃市場熱度先升後穩，7月或8月迎來全年租賃市場熱度小高峰。從租賃市場需求端來看，據教育部預計2023屆全國普通高校畢業生規模達1158萬人，同比增加82萬人，畢業生總人數再創新高，預計將在7月或8月達到全年市場熱度小高峰。

保障性住房租賃政策繼續完善，供需兩端金融支援力度加大。在保障性租賃住房方面，目前仍有部分城市尚未出臺完善的政策細則，預計未來將陸續出臺，包括保障性租賃住房項目管理、出租管理、租金管理等。在市場化租賃住房方面，市場主體仍缺少有力的金融支援政策，隨著保障性租賃住房管理趨於完善，市場化的金融支援政策將會加快出臺。同時在需求端，各城市將繼續加大公積金或銀行對於新市民、青年人租房消費的支援力度。

住房租賃新項目、新品牌將陸續推出，住房租賃機構化率提升。下半年各市場主體將繼續推出保障性租賃住房、市場化租賃住房項目，繼續推高住房租賃市場的機構化率。機構化率的提升，則進一步帶動整體住房租賃産品品質和運營效率的提升。而隨著供應端的競爭加劇，個人房東委託機構管理的需求增強，帶動分散式租賃房源的機構化，進而形成住房租賃品質提升正迴圈。

總之，隨著我國整體住房租賃需求保持旺盛，租客在租賃市場停留的時間拉長，家庭型租客呈現增加趨勢，住房租賃市場的産品需求更加多元化。從供給端來看，租賃市場的機構化率逐步提升，住房租賃企業提供的市場化項目、保障性租賃住房項目集中落地，在保障新市民、青年人租賃居住需求的同時，進一步提升了租賃住房的裝修及房屋配套品質，滿足了他們對專業的居家服務的需求。隨著供需結構匹配逐步優化，住房租賃行業生態將逐步完善，住房租賃市場將逐步走向成熟發展。

五、對策建議

一是加強對住房租賃市場的數據監測。加強租房市場監測是確保租房市場健康發展的重要舉措。建立完善的數據收集與分析機制，利用大數據和人工智慧技術，對數據進行分析預測，為決策提供科學依據。

二是加強對新畢業大學生的租房政策支援。政府可以通過設立專項資金，向符合條件的新畢業大學生提供人才租房補貼。幫助他們減輕負擔，尤其是對於那些就業薪資相對較低的畢業生。支援租賃企業、産業園區等建立專門的青年公寓項目，為新畢業大學生提供優惠的租金和良好的居住條件。這些公寓或房屋項目可以設立在大學附近或就業熱點地區，方便畢業生的工作和生活。同時嚴禁資訊平臺和仲介機構虛假宣傳等不當行為，保護新畢業大學生的合法權益，提高租房交易的透明度和公平性。

三是推動租賃市場與房地産市場協同發展。支援鼓勵開發商建設運營租賃型住房或將商品住房改為租賃性租房，並提供相應的融資支援。支援租賃企業對運營達到一定年限的房源先租後賣，並對由租房轉購房者提供一定的金融、財稅、公共服務支援。通過推動兩個市場的協同發展，逐步實現租買中性。

四是持續推進租購房同權。通過推進公共服務均等化、進一步放開租房落戶限制等，持續推進租購房同權，破除制約租房市場發展的最大制度障礙。

本報告數據與觀點僅供研究參考，市場評價以統計部門為準。