産業園區作為一個功能佈局合理、結構層次優化、産業特色鮮明的工業集聚發展區域，是工業化進程帶來的特定産物。中國産業園區經過40年的發展，對經濟的貢獻是全方位的，作為所在地區的經濟發動機，産業園區是我國經濟增長的重要引擎，作為“一帶一路”倡議的倡導者，更是創新發展的重要引領。2017年，國家級高新區逐步成為全國企業創新成果最豐碩的地區，成為我國高新興技術産業、技術創新與專利的主要貢獻者。

一、2018年國內産業地産的發展趨勢

1.1 園區重回視野，再成經濟增長的重要驅動。

隨著中國經濟進入換擋期，産業地産開始被賦予全新的使命，在對外開放、産業結構轉型升級等方面，都起到了重要的窗口、輻射和帶頭作用。同時政策方面，支援與規範並行，園區制度建設逐步完善，腳踏實地服務實體經濟。行業關注度持續上升，當前已有過半數開發商組建産業地産團隊。房企進入規模競爭階段，産城企業的融資渠道逐漸明顯，融資方式也在不斷創新。

1.2 行業模式快速更新，特色小鎮成為園區可持續發展的載體。

近些年，産業園區發展迅猛，體量正由大轉小，一般産業發展向促進高端産業和創意産業發展。而在園區迅猛發展、行業模式快速更新的過程中，特色小鎮不僅帶動了城市的發展，也促進了産業的升級，符合現代人和未來人的生活方式，更好地滿足了園區宜居宜業的要求，正在成為産業園區可持續發展的載體。

1.3 園區並購方興未艾，“飛地園區”備受關注。在産業園區PPP模式下，以産業園區為重點的産業地産並購熱潮進一步涌現。

本輪産業地産領域並購的浪潮，並非跑馬圈地的“野蠻生長”而是以精耕細作比拼內功。同時，2017年6月國家發展改革委等八部委聯合下發《關於支援“飛地經濟”發展的指導意見》，就“飛地經濟”和“飛地園區”進行聯合發文和高調支援。

二、房企和傳統産業地産商的突圍之路

2.1 房地産開發商 —— 核心在於産業選擇及路徑探索

近年來，房地産開發商陸續加入轉型探索的陣營，謀求企業新的利潤增長點。由於傳統地産拿地空間的縮減和政策支援，産業地産成為各路資本和開發商群雄逐鹿的新戰場。然而，産業地産具體運作絕非易事，我們認為，開發商切入産業地産核心問題有兩個，其一是産業選擇，開發商選擇何種産業去做産業地産;其二就是路徑探索，開發商該以何種渠道去做産業地産。

産業選擇符合政策風口，新能源汽車受熱捧。戰略性新興産業代表新一輪科技革命和産業變革的方向，是培育發展新動能、獲取未來競爭新優勢的關鍵領域。越來越多的企業開始尋求與國家鼓勵發展方向相契合的企業合作，這些産業有些具有較高的準入門檻，如環保、新能源汽車等。恒大入主FF、寶能宣佈進軍汽車産業、華夏幸福董事長造車，拿下整車生産資質都是有力的佐證。

圖 - 國家重點支援産業方向

2.2 傳統産業地産商 — 盤活存量，積極轉型，提質增效是關鍵

近年來，産業地産的形式都在不斷發展演變，整個産業地産行業較過去已經發生了深刻變化。歷經多年發展，我國産業地産除了結構上和産品上的表現有明顯變化外，招商引資模式以及發展思維實則進步非常有限。因此，為了産業地産的快速發展必定會進行模式創新，所以對於傳統産業地産商來説，轉型是必然的。

華夏幸福 — 産業新城

以“産業新城運營商”聞名的華夏幸福，已在我國的12個省份，以及“一帶一路”倡議沿線6個國家佈局産業新城項目。在固安成功探索出“園區+地産”的産業新城模式後開始在全國複製，在京津冀以外較先進入的杭州（環）區域和南京（環）區域僅用時3年左右便已躋身公司業績增長級，嘉善區域和來安區域分別作為兩大區域的核心，標桿示範效應顯著。

圖：2018年上半年華夏幸福産業新城PPP項目（部分）

張江高科 — 科技投行

張江高科把産業投資作為未來轉型的方向，並提出“科技投行”的發展戰略。需要注意的是，這個産業投資不是孤立的投資業務或者招商手段，而是與産業地産和創新服務形成有效聯動後的産物，是參與到園區企業全産業鏈、全生命週期中，分享園區企業發展的成果。這個業務使張江高科與園區企業的聯繫非常緊密，與園區的企業共繁榮，企業的發展成為了張江高科利潤的引擎。最重要的一點，這個業務是可持續的，是有前景的。

圖 - 張江高科投資凈收益（2010-2017年）

此外，傳統産業地産商天安數位城，歷經十餘年的發展，成功抓住每一階段城市産業發展機遇，將其傳統産業園升級成為模式成熟的民營科技園區，園區內企業也從傳統加工製造企業升級成為中小民營企業。聯東集團是行業內唯一能夠實現規模化複製的企業。産業園區作為聯東集團主要業務板塊， 獨創聚合U模式，通過總部商務、科技研發、生産製造及配套服務的産品開發，實現第二三産業的集聚，提供整體開發和持續運營的解決方案。

三、新時代下，産城有大未來

3.1 內外部因素使産業地産成為房企的必然選擇

目前，我國實體經濟面臨較大壓力，而制約我國實體經濟發展的因素主要來源於內外部兩個因素。

外部：美國減稅。將企業所得稅從35%降低到20%,允許企業主從企業收入中扣減20%.同時，特朗普政府還喊出了“歡迎高端製造業回流美國”的口號。該項減稅政策對中國經濟的衝擊顯而易見。

內部：我國企業用工成本的增加對産業發展産生衝擊。新《勞動法》的實行並沒有讓企業為員工創造實實在在的福利，反而增加了企業的成本。雙重因素促使中國實體經濟陷入較大的困境中，而作為實體經濟的重要支柱産業的房地産業，在“B2G”新時代下，産城一定有大未來。

3.2 産業地産發展正當時

存量的盤活是園區企業獲得收益的主要形式。中國雖然很大，但合適去建設産業地産的地方卻有限，産業地産自身建設資源稀缺，未來産業地産從增量到存量的轉變是一個必然過程。存量的盤活不止于一個園區收益的提升，而是一個産業園區作為平臺架構如何更好推動全生産要素利用效率提升的問題，這也將是園區企業獲得收益的主要形式。

金融模式的創新是産業地産發展的核心突破口。金融是産業發展的血液以及未來發展的主要動力，同時地産也作為一個資金密集型行業，對金融擁有著很強的依賴性。其中，保險資金是長期的價值投資者，追求穩定的收益，從政策上層面可以看出政府在引導保險資金走向實體經濟，與産業地産的融合值得期待。

品牌的樹立是産業地産企業未來成長的重要輔助。在資源充沛的條件下拼效率，在資源稀缺的條件下拼成本。以碧桂園為例，2016年8月宣佈“産城融合”戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍産業地産。其通過三個途徑來樹立品牌形象，提升品牌影響力。一是快速擴張戰略，二是明確標簽，三是碧桂園敢於投入打造標桿項目。企業現階段盈利與否都另當別論，關鍵是建立模式，走出自己的閉環。

3.3 産業地産是房企進行多元化轉型的重要通路

房地産行業有自身的天花板，發展到一定量時也會規模觸頂，而這之後房地産企業還要創收只能依靠多元化轉型，以此來打開新的利潤增長點，而産業地産由於結合了房地産企業原有主營業務的原因，讓房地産企業在進入産業地産時具有一定的先天優勢。産業地産的發展空間是有限的，而産業的發展空間則是無限的，房地産企業佈局産業地産，需要利用産業的力量打開未來發展新空間，而這將會成為房企進行多元化轉型的重要通路。