漲幅放緩的英國樓市，還值得投資嗎？

8月31日全英房屋貸款公佈的房價指數顯示，8月英國房屋平均價格較7月下跌了0.5%，創2012年7月以來最大跌幅。這和英國國家統計署（ONS）8月中旬公佈的數據相吻合。ONS的數據顯示，2018年6月，英國平均房價同比2017年上漲3%，創下2013年8月以來最低年度漲幅。而同期倫敦房價下跌了0.7%，創2009年9月以來最大跌幅。

如果算上英國最近一年保持在2%以上的通貨膨脹率和英鎊（對美元）匯率的下跌，英國房屋的實際價值還要打個折扣。英國，尤其是倫敦房産一直是全球富翁熱衷的資金避風港之一，英國樓市究竟怎麼了？

專家：個別地段跌幅高達25%

章女士是一位在倫敦生活近8年的上海華僑，目前就職于一家世界知名的房地産投資諮詢公司。她對第一財經記者表示，由於家庭背景的原因，她一直比較關注房地産走勢。2008年的金融危機讓倫敦房産跌了20%，但2009年6月開始當地房價就逐漸觸底回升了。2012年她在當時讀書的大學旁邊買了自己人生第一套公寓，主要用來自住，“也沒想太多，反正是剛需就買了，那時候英鎊（對人民幣）匯率還是1：10”。

那時候的她完全沒有料到，2013年開始，倫敦樓市就開啟了暴漲之路。由於看到了甜頭，她畢業後又陸續在倫敦不同區投資了兩套二手房，做起了房東。而她第一套公寓的市價到2014年年底已經上漲了近50%。

2015年11月，英國財政部宣佈自2016年4月起，如投資者購房用於出租或者購買非首套房，則需要額外支付3%的印花稅。以40萬英鎊的房産為例，新政之前，如果購房用於出租只需交1萬英鎊的印花稅，但現在要交2.2萬英鎊，這使得投資者的購房成本大幅增加。同時房價漲幅明顯放緩。

英國房價變化指數（來源：全英房屋貸款協會、哈利法克斯公司）

英國邦瑞房地産發展股份有限公司中國區總裁皮耶斯（James Piesse）告訴第一財經記者，2016年引入新印花稅之後，市場交易量明顯減少，尤其是中高端房産的銷量減少了25%~30%，這導致了近兩年來倫敦地區總體房價出現了回調，個別地段的高端房産跌幅達25%。

英國皇家特許測量師、註冊會計師、英倫投資客博主傅士鵬對第一財經記者表示，附加印花稅的引入嚴重限制了投機炒房，尤其是炒樓花行為——即買入期房，然後在房子建完前就轉手賣出。因為在英國購買期房是根據房屋建造進度來分批付款，在房子建完前轉手可以最大限度的減少資金投入。

章女士説：“額外印花稅對市場打擊很大，尤其對於炒房的人來説。”趕在印花稅政策實施之前，她先後又貸款在倫敦二區和五區投資了兩套二手房，其中一套是獨棟住宅。她表示，在額外印花稅實施後，她一直在觀望，沒有增加投入。

利空因素：脫歐、限購、加息

皮耶斯表示，倫敦房價正在經歷調整期。他説：“這沒什麼好奇怪的，因為從過去50年來看，每10年都會出現一次價格調整。”除了新印花稅，英國脫歐無疑是這次調整的直接導火線。

2016年6月，英國民眾公投決定退出歐盟。英鎊匯率一夜之間大跌，對人民幣從1比9.5跌到8.7，有一度還跌到8.2。章女士表示，她做夢都沒想到英國會脫歐，英鎊大跌讓她鬱悶了很久，因為她購房用的英鎊平均是以1比9.5的匯率兌換的。“當時看著英鎊一天天下跌真的很慌，不過現在好多了，市場對於脫歐已經消化的差不多了，英鎊對人民幣也漲回到快1比9了。”她説道。

傅士鵬也對記者表示，當前倫敦地産進入了成熟期，不像在脫歐之前閉著眼睛買什麼房子都可以賺錢。

皮耶斯表示，如果英國真的最後選擇“硬脫歐”，短期內毫無疑問會對英鎊和樓市造成負面影響，但從中長期看，一切都會過去。而且英鎊下跌對於樓市來説並非是件壞事，“廉價”的英鎊能夠吸引大量來自亞洲，特別是中國的投資者。

章女士認為，脫歐不會對倫敦的世界金融中心地位造成實質性影響。雖然有一些銀行宣佈搬去法蘭克福，但法蘭克福僅70萬人口，和擁有800萬人口的倫敦不具可比性。

除了脫歐，限購政策也抑制了房價的上漲。據英媒報道，倫敦住宅供不應求的問題由來已久，為了保證當地居民的可以有房可住，今年2月初，倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）宣佈最早於今年夏天引入“買房優先權計劃”（First Dibs）。根據該項計劃，倫敦地區價格低於35萬英鎊的新建房屋，英國本地購房者將擁有優先購買權，而海外買家則面臨3個月的限售期。

據英國媒體報道，倫敦房産61%的海外買家來自亞洲地區，比如中國香港佔比28%、新加坡20.1%、馬來西亞7.1%、中國內地5.4%。

皮耶斯告訴記者，倫敦市長的實際權力十分有限。政府很難和倫敦眾多開發商在房屋限購方面達成一致協議。在倫敦開發房産是一項非常昂貴的工程，許多英國居民都需要通過貸款購房，而銀行只會在房屋建築完成前6個月之內才提供貸款。對於開發商來説，建房通常需要3~5年時間，為了保證項目的開支，他們必須擁有足夠的流動資金，而獲得資金的方法之一就是在把房産投入當地市場之前，先把期房賣給海外買家，以期獲得資金回流。

他説：“如果海外買家被嚴格限購，那麼很多倫敦房産開發項目將無法持續下去。所以我並不認為市長提出的限購政策可行。”

傅士鵬也認為目前的限購計劃影響有限，不會給市場帶來太大衝擊，但不排除市長未來繼續加碼，所以需要密切保持關注。

此外，加息也是當前的利空因素之一。瑞銀房地産專家休斯（William Hughes）表示，“當實際利率上升時，房地産會發生什麼？最直接的形式就是價格下跌。”

受美聯儲進入加息通道影響，2017年11月英國央行十年間首度加息，今年8月再度加息，並暗示今年晚些時候貨幣政策可能會再次收緊，對樓市造成了進一步的壓力。

章女士對記者説，她目前每套房的房貸利率在2%~4%之間，利率會隨著英國央行的加息而上升。她表示加息肯定會帶來一些負面影響，但還不至於給她帶來還貸壓力。由於她投資的全部是二手房，租售比較高，每年稅前的租金收益超過6%，暫時還無需擔心還貸問題。如果將來有一天貸款利息超過了租金收益，“那我可能不得不做出一些調整。”

倫敦每月租金變化指數（來源：路透社）

倫敦之外也有商機

全英房屋貸款協會數據顯示，自1973年英國加入歐盟（當時為歐共體）以來，倫敦平均房價從不到1.3萬英鎊上漲到約47.4萬英鎊，增長了36倍。上一次大幅調整是在2008年金融危機期間，但自2009年，英國經濟觸底反彈以來幾乎又翻了一番。如果從長遠來看，倫敦房産作為全球富豪最熱衷的資金避風港之一，表現可謂十分亮眼。

當皮耶斯被問及現在是否是合適的投資時機時，他説道：“沒人能夠準確預測短期的價格走勢。我可能不會聲稱，現在就是市場的底部，但只要不發生重大的金融危機，我相信，我們已經離底部不遠了。”他表示，倫敦房價當前正處於調整週期，未來兩年上漲的空間不大。但開發商也意識到了這點，所以短期內他們不會急於開發新項目。這就意味著未來3~5年內，倫敦房市供應不足的情況將會加劇。倫敦對地産開發的限制十分嚴格，城市中許多綠化帶都被禁止用於開發房産。倫敦房産的新建速度無法滿足市場的需求，這一切都給未來房價上漲提供了動力。

“最多兩年後，房價就會重拾上漲趨勢，”皮耶斯用十分肯定的語氣告訴記者。他認為就當前而言，投資倫敦肯辛頓地區的二手房是個不錯的選擇，“那裏房源十分短缺”。而倫敦之外的城市，像利物浦、曼徹斯特、康橋、牛津，都在加快城市建設，“由於當地房價相對較低，現在是很好的投資機會。”據海外房産投資網站居外網的統計，除了倫敦之外，中國買家最愛在曼徹斯特和利物浦買房。

傅士鵬也表示，未來房價的趨勢很大一部分跟人口流入有關。倫敦從人口結構上來講是一個非常年輕的城市，是歐洲地區每人平均年齡最小的大都市，這和英國高品質的教育水準息息相關，也對房價構成了一定的支撐。

據英國房地産諮詢公司仲量聯行6月中發佈的研究報告預測：未來5年（2018~2022年），倫敦中心地區房價預計上揚9.8%，而租金方面，同期預計上漲8.8%。

雖然當前情況並不樂觀，但章女士並不著急。她表示，沒有想過要把倫敦的房子賣掉去投資英國的二線城市，因為倫敦人口多，租房市場供不應求，不用擔心房屋空置。未來5年內不會考慮賣掉手頭的房産，她相信倫敦房市很快就會進入新一輪的上漲期。