政策調控下，2017年商品房銷售量價仍刷新中國樓市紀錄。數據顯示，2017年全國商品房銷售面積首破16億平方米，同比增長7.7%;商品房銷售額首次突破13萬億元，同比增幅高達13.7%。

行業房地産規模加速集中，龍頭房企規模再創新高，碧萬恒三家房企規模均跨越5000億元大關，已公佈數據的房企中已有16家集體跨越千億元大關。克而瑞發佈的數據顯示，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%。

“大象”奔跑之際，中小房企的生存空間卻不斷被擠壓。目前已公佈數據的多家中小房企銷售出現下滑，市場佔有率有所下降。業績重壓之下，2018年中小房企該如何突圍?

中小房企陷經營困局

2018年伊始，房企開始公佈2017年全年銷售成績。數據顯示，房企整體銷售數據向好，規模加速集中，增長成為主流。

不過，行業整體向好下也有一部分房企出現銷售下滑，逐漸被淹沒在規模擴張的洪流中。

2017年年底，房企紛紛發力衝業績，試圖換取較好的行業排名。據億達中國控股有限公司(以下簡稱億達中國)1月10日發佈的數據顯示，2017年12月億達中國實現合約銷售金額約12.62億元及權益合約銷售金額約為人民幣11.08億元，同比增長48.3%及71.25%。

不過，年底衝刺並未挽回公司經營的頹勢。2017年全年，億達中國實現合約銷售金額約72.63億元及權益合約銷售金額約人民幣56.24億元，同比分別減少12.55%及6.83%。

出現銷售下滑的還有棲霞建設。據公司1月20日發佈的數據顯示，2017年全年其商品房合同銷售面積為5.13萬平方米，較上年同期的10.20萬平方米下降近一半;商品房合同銷售金額8.06億元，較上年同期的12.78億元下降36.9%。

面對政策調控，更為保守的港企處境更加艱難，在內房企規模快速擴張的衝擊下，其內地市場的佔有率逐漸下滑。

從目前已公佈數據的瑞安房地産來看，其正面臨經營“寒冬”。數據顯示，2017年全年瑞安房地産住宅物業和商業物業合約銷售額總共達到104.15億元，同比下滑51%;累計合約物業銷售額及其他資産處置額達到213.66億元，同比減少7%。

瑞安房地産對經營下滑也早有準備，在2017年中期業績會上，瑞安房地産將2017年全年銷售目標由240億元下降至210億元，最終的數據基本完成目標。

發展特色化經營是突圍路徑

沒有規模就沒有江湖地位，在銷售難、拿地難和融資難等多重壓力的夾擊下，中小房企將面臨怎樣的命運，又將如何突圍?

瑞安房地産得以完成全年銷售目標，源於變賣了不少優質資産。數據顯示，2017年瑞安房地産其他資産處置額達到109.51億元，其中12月份以38.69億元出售了上海瑞虹新城項目投資組合49.5%的權益。

通過出售資産可以在短期內讓業績報表好看一些，但長遠來看將減少未來的營業收入和利潤，未來的業績增長將承受更大壓力。

面臨樓市、土地和融資等方面全方位的政策調控，2018年中小房企的處境或將更加艱難，生存空間將被進一步壓縮。明源地産研究院首席研究員劉策接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出，市場份額往龍頭房企集中，出售物業還不是最大的影響，最大方面是2018年公司債到期對房企資金面帶來的影響。

銷售下滑將使得企業沒有足夠現金回籠去償還債務。劉策認為如果不能償還債務，扛不住資金壓力，可能很多中小房企就會被收購了。

對於未來的突圍路徑，劉策認為，發展特色化經營為中小房企求生存的重要途徑。對於能否突圍成功，劉策未持樂觀態度，認為中小房企突圍將很艱難。

（來源：每日經濟新聞）