原標題：大型案例頻發試水多元化 房地産行業並購規模有望創紀錄

房地産調控期，往往是房企合縱連橫之際。數據顯示，2017年以來，房地産企業發起了162起並購事件，涉及金額逾2240億元，並購規模居於各行業首位。根據相關機構的報告，第二季度以及7月份涌現出多筆重大並購交易，2017年全年房地産業並購交易總額有望創紀錄。

從房企並購的標的資産看，中小房企資産是主要並購標的。其中不乏像萬科並購廣信資産等涉資數百億元的並購案。隨著這些並購案例的塵埃落定，房企的行業格局將重塑，行業集中度將進一步提升。此外，部分房企通過並購試水多元化經營。

數百億元並購案頻發

近兩年來，由房地産企業發起的並購規模均居於前列。數據顯示，2016年，房地産行業並購案宗數為217宗，涉及金額為4012.5億元，同比上升44%，涉及金額規模僅次於材料行業；2015年並購案宗數為341宗，涉及並購標的價值為2853億元，同比增長12%。

分析人士指出，今年以來，房地産行業並購“一枝獨秀”主要有兩方面原因。首先，並購市場環境自去年下半年以來發生了明顯改變，基於估值套利的海外資産回A股市場基本暫停；在供給側改革的推動下，煤炭、鋼鐵等週期性行業大面積扭虧。通過資本市場並購整合，提升相關企業盈利能力的緊迫性有所下降。而前述兩類並購往往規模在數百億元以上。這兩類並購案例今年明顯減少，從側面凸顯了房企並購的規模。此外，從房地産行業發展情況看，調控週期往往也是房企兼併重組的良好時機，資金實力雄厚的大中型房企通常借機通過收購，擴大土地儲備和市場份額。

從目前的案例看，二季度末尤其是7月份的數個百億元的並購案例，顯著提升行業並購規模。第二季度最大規模的並購案當屬萬科A斥資約人民幣551億元收購廣東國際信託投資公司的若干房地産資産及其附屬權益。該資産包主要包括，三筆債權及利息金額共計38.58億元；廣信房産100%投資權益，評估值為404.41億元；另外還有廣東國投持有的廣州分公司100%投資權益，評估值為3.78億元。最優質的資産當屬廣信房産旗下資産，包括廣州市區16宗可開發土地，對應權益可開發計容積率建築面積至少在150萬平方米以上。其中，約98%位於荔灣和越秀兩大主城區，地理位置優越。這意味著，拿下該資産包後，萬科今年上半年的拿地金額將達到約1463億元，拿地規模居於行業首位。

7月份規模較大的案例還包括萬達商業擬向融創中國和富力地産出售資産，交易所涉總對價約人民幣637億元。萬達商業將北京萬達嘉華等77家酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地産；將西雙版納萬達文旅、南昌萬達文旅等13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創中國，兩項交易總金額為637.5億元。此外，8月9日，萬達酒店發展集團發佈公告稱，已簽署關於涉及公司之關聯人士資産重組意向書，股票臨時停牌。

海外收購方面同樣出現一些大額交易案例。7月14日，萬科A等多家機構組成的中國財團擬斥資116億美元左右（約合人民幣790億元）全資收購全球物流地産巨頭普洛斯有限公司。資料顯示，普洛斯是亞洲第一、全球第二的物流地産企業，其在中國擁有總面積超過1500萬平方米的倉儲物流土地及物流産業園。據戴德梁行發佈的《中國高端物流市場2015年回顧》報告，在國內物流地産中，普洛斯市場份額佔比第一，達55%。今年6月，普洛斯與東航集團旗下東方航空物流有限公司簽署了戰略投資協議。普洛斯將投資人民幣4.1億元，獲得東航物流10%的股權。萬科董事會主席、首席執行官鬱亮表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助於萬科在物流地産領域完善佈局。同時，萬科和普洛斯兩家企業建立聯盟，將有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式。

融創中國則是另一個並購大戶。公司自去年下半年起，主要通過並購增加土地儲備。中國證券報記者不完全統計顯示，今年以來，融創中國至少發起了7起同行業資産並購。在收購萬達13個文旅項目完成後，2017年融創中國累計為並購支出866億元。第一上海證券的研究報告稱，截至2017年7月，融創中國土地儲備超過1.5億平方米，或躍升至行業前三，僅次於中國恒大和碧桂園。

高力國際中國區資本市場及投資服務主管汪蓓近期在接受媒體採訪時表示，對於大型房企而言，通過股權交易以及項目並購，在擴大規模的同時，也是其擴大地産及上下游佈局的一種重要方式。

除了大型房企攻城略地，以泰禾集團、陽光城和藍光發展等為代表的中型房企等頻頻並購以謀上位。泰禾集團近期以42.5元受讓增城增江街四宗地塊進軍廣州市場；以7.34億元收購北京僑禧49%股權等，通過接手北京僑禧股份以及相關債權，泰禾集團得以介入豐臺地王新宮項目。今年上半年陽光城先後並購北京慧誠房地産公司100%股權及其債務、上海信業100%股權等同業資産，以擴大其市場話語權。此外，藍光發展陸續並購了成都海潤項目部分股權和揚州雨潤100%股權等同業資産。

穆迪分析師黃哲表示：“房地産行業並購活動激增主要由開發商有意實現更大的規模經濟效應，爭奪更大市場份額以及補充土地儲備所驅動。與參與公開拍賣拿地相比，通過並購交易補充土地儲備的成本相對更低。”

“受良好的合約銷售支撐，開發商流動性強勁。同時，地方政府出讓地塊時更多地設了各種限制。這些因素鼓勵開發商實施並購。預計並購趨勢將得以延續，並由此導致行業進一步整合。”黃哲指出。

積極試水多元化

近年來，在土地成本高漲、行業利潤率不斷下降的壓力下，資金、品牌和規模等方面不佔優勢的中小房企面臨著生存壓力。隨著2016年三季度進入調控週期後，房企間業績再度分化，跨界並購資産，尋找業績增長點，或通過並購轉型，成為中小房企的選擇。

以目前並購規模居前的銀億股份為例，公司擬向寧波聖洲發行股份，購買其持有的東方億聖100%股權。本次交易完成後，公司將通過東方億聖持有邦奇集團相關資産。東方億聖100%股權的交易價格為798058.63萬元。邦奇集團是全球知名的汽車自動變速器製造商，專注于研發、生産和銷售汽車變速器。其産品主要為無級變速器，且正致力於研發雙離合變速器、混合動力總成系統和純電動動力總成系統。銀億股份表示，通過本次重組，上市公司將佈局汽車動力總成核心零部件變速器的生産、銷售業務領域。該項並購目前處於證監會反饋意見階段。

而臥龍地産擬53.56億元並購遊戲資産天津卡樂100%股權則于近期宣告終止。值得注意的是，這是臥龍地産二度購買遊戲類資産並宣告失敗。2016年，臥龍地産擬作價40.15億元並購頁遊公司墨麟股份100%股權，但宣告失敗。臥龍地産屢次轉型或許主要由於主業面臨壓力。財務數據顯示，從2010年至2016年，臥龍地産的營業收入從21.99億元下滑至14.03億元，凈利潤從2.70億元下滑至0.81億元。

除了製造業和遊戲資産，金融類資産由於其盈利規模穩定受到房企關注。華業資本今年3月擬投資8.09億元競買長城人壽11.51%的股權。轉讓完成後，華業資本將成為長城人壽的第三大股東。華業資本表示，希望通過參股保險公司，整合資源，提高資産利用效率，拓展公司金融業務，加快在金融投資領域佈局。萬通地産擬參與競拍中融鼎新持有的中融國富80%的股權，掛牌底價約4億元，並準備在競拍成功後受讓中融國富自然人股東滕勝春持有的中融國富20%的股權。在未來的規劃中，萬通地産將以中融國富為平臺，開展基金投資與資産管理業務，進一步向“輕資産”房地産新模式轉型。

面臨資金與整合挑戰

在房企大舉並購的背後，面臨資金和經營的雙重壓力。

根據d統計數據，截至今年一季度末，在申萬一級行業129家上市房企中，101家公司的資産負債率超過50%。其中，61家超過70%。

同創諮詢研究部總監張宏偉表示，雖然去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會，但隱形的債務壓力，以及佈局區域受政策影響而導致去化不利的風險，將給大規模並購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。更重要的是，大舉並購雖然帶來了大量的土地儲備，但從明年開始，房企將進入還貸高峰期。部分房企的現金流或將面臨挑戰。

融創中國在宣佈收購萬達文旅相關資産後，即開始多項融資活動，主動降低杠桿，包括發行配股融資不超過40.32億港元以及發行10億元海外優先票據。其中，海外優先票據的平均成本達到8.03%。這從側面顯示出其對資金的需求。此外，融創中國近期加大了推盤回款力度。

此外，行業下半年運營環境備受關注。穆迪認為，儘管6月份房地産銷售增長略有回升，但下半年銷售增速將放緩。不過，一二線城市未來12個月出現房價大幅調整的風險不大。穆迪預計未來6-12個月房地産業的運營環境仍將面臨挑戰。嚴格的調控措施將影響2017年下半年住宅銷量，並導致銷售增速放緩。

截至記者發稿時，目前已有20家上市房企公佈了7月銷售數據。數據顯示，20家房企7月銷售額均有所下滑，合計銷售額近1700億元，環比下滑超過3成。中原地産首席分析師張大偉認為，環比下滑主要是6月房企衝業績效應和去年的結轉基本已經結束，7月慣性回落。此外，受調控影響，房企銷售漲幅放緩。張大偉同時指出，儘管7月房企銷售數據環比下滑較為明顯，但與去年相比仍然處於高位。

穆迪同時指出，其6月跟蹤的一線城市和樣本二線城市住宅庫存（以商品房可售面積/商品房成交面積衡量）仍為7-8個月左右。庫存水準較低，未來12個月上述城市出現房價大幅調整的風險有所下降。