初識楊現領是2015年，在中國網·地産中國舉辦的第二屆中國城市鎮運營商大會上，一場圓桌論壇，他是主持人，犀利的提問與點評，震驚全場，更讓與會的嘉賓收穫滿滿。第二次是2016年在北京舉辦的紅榜現場，他的一則手記走紅，認真的筆跡讓不少人感嘆。

他應該是地産圈特殊的存在之一，雖年輕，但觀點老辣出奇，看法高度與深度兼具，在同年齡群體中，鮮見。選他作為《地産30年漫談》的第一期對話嘉賓，心中較為忐忑，他的年齡與從業經歷的確不能縱橫30年的地産長河，最多10年。但是他的經濟學和金融背景，對於存量市場和租賃市場的前瞻性研究和獨到見解，正是對中國房地産未來方向的探索與求證。

特別是近日九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場，並選取12個城市作為首批開展住房租賃試點，待時機成熟，未來向全國進行推廣。

這與楊現領的看法不謀而合。在他看來，這是繼2016年國辦39號文之後關於租賃市場發展的另一個重大的“政策紅利”，是一次非常明顯的認識突破。

他表示，2016年，中國新房交易市場的規模是12萬億，二手房規模是6.5萬億，租房是1萬億。租賃市場的發展空間還很大，是未來的中國房地産市場僅存的紅利。但是，如果不能為租客提供好的服務，進入租賃市場的開發商一定面臨非常大的挑戰。

此外，關於宏觀調控、網際網路、大數據、仲介O2O、長租公寓等等，他都有很深的見解。

四大事件構成中國房地産30年輪廓

Q：您怎麼看待中國房地産過去30年這段歷史?讓您印象最深刻的政策或者事件是什麼?

A：過去30年有非常多的標誌性事件，這些事件疊加在一起構成中國房地産過去30年的大概脈絡和輪廓。我認為第一件很重要的事件是土地的市場化，最早是80年代深圳土地市場公開招拍挂，之後廣州、上海、北京學習深圳模式，土地市場興起市場化的浪潮。它的啟動是過去30年中國房地産市場在供給端進行的最大改革，這個改革意味著作為開發端生産資料的土地可以公開市場交易，以明代暗，市場公開透明化，這也奠定了整個中國房地産市場的根基。

第二個重大改變是金融的市場化，1992年建設銀行上海分行浦東支行發行了第一筆住房按揭貸款，以金融支援購房，這意味著房地産消費端的金融化，一旦消費者可以通過貸款購房，加之商品房預售制度，開發商就可以提供通過銀行獲取開發資金，由此帶動開發商的金融化，在那個時候，這種重大的金融變革既釋放了消費者的購買力，也支撐了開發商的供應能力，可謂是從需求驅動供給變革的典範。

第三是1998年前後啟動的住房市場化改革，開啟了全國化的住房市場化改革浪潮，這是中國房地産需求端非常重要的政策轉向。截至到2016年，住宅私有化率高達90%，超過2億個城市家庭擁有了自己的住宅，成為城市的有産者，儘管這個産權年限只有70年，這仍然是一個非常了不起的成就。

第四是2003年國務院頒發文件，把房地産正式定義為中國的支柱型産業。從此之後，一方面房地産成為宏觀經濟的重要組成部分，房地産投資成為拉動投資增長的重要動力，土地財政則成為政府收入的重要來源，這些收入進一步投放到城市基礎設施建設，由此刺激土地和房價的新一輪升值，帶動下一輪土地財政的迴圈。正是這個正反饋構成了中國過去30年房地産市場發展和經濟增長的內在支撐。

房地産調控處於兩難困境

Q：您2008年從業，那個時候正值我國經濟危機時期，2009年，四萬億開工後，極大的刺激了房地産的恢復與繁榮。您怎麼看待2008年以後，中國房地産發展的這段歷史?

A：2008年以後，中國房地産的歷史被重新改寫了。政策開始從供給端轉向需求端，經濟下行時刺激需求，經濟上行時抑制需求，整個房地産政策是在房價和經濟增長之間尋求平衡，調控的空間總體上取決於房地産市場的韌性和宏觀經濟的韌性，這兩個韌性的大小決定了政策騰挪的空間。

但是最近幾年，整個房地産的韌性在減弱，在房價和市場之間，在房價和經濟週期之間，尋找平衡越來越難了。反映在政策層面，調控週期越來越短，既不敢去大規模地調，也不可能大規模地去抑制。

Q：具體怎麼講?

A：第一，不得不通過短期調控政策在經濟下行和房價上升之間尋找到一個平衡點，而且這個平衡點越來越難找，政策調整的頻率必須越來越高。第二，必須用一些可放、可收的所謂行政性政策來調控。今天面臨的問題是，我們的調控手段沒有太多選擇，要麼用最強的手段，要麼用行政手段或者短期的調控政策，今天我們就處在這樣的兩難困境。

整個過去30年房地産調控始終沒有走出兩個陷阱，第一是每一輪調控都導致下一輪市場上升時供給短缺和需求的集中釋放，帶來的供給與需求缺口，這種缺口釋放帶來的影響是房價更加猛烈的上升。這個陷阱背後的經濟學邏輯是供給彈性跟需求彈性的錯配，這個錯配不是政策不夠精準，而是經濟規律使然，是彈性的規律使然。

第二個陷阱是，房地産政策一直想在房價和經濟增長之間找到平衡點，但實際上你會發現，房地産是宏觀經濟非常重要的組成部分，只要成交量下降，價格有所鬆動，整個資金端就會開始短缺，因為房地産是靠資金來迴圈，靠貨幣創造的一個産業，量價的下跌會促使整個社會貨幣迴圈體統、信用創造機制停下來、土地財政就轉不起來、基於土地和房地産的融資陷入停滯。這樣一來，信貸擴張的速度放緩，經濟增長就會有壓力。一旦這種壓力達到政策容忍的限度，政策就不得不放鬆，這種放鬆可能是明松，也可能是暗放，實際的效果就是政策的實質性轉向。通常情況下，如果經濟增長的潛在動力多，可以不那麼依賴房地産，房地産調控也可以更堅決，更持久。然而，實際上，這些年以來，中國經濟增長的新動力一直不明確，動力來源無法接續，還是依賴房地産。這就使得基於宏觀穩定的房地産政策與基於房價穩定的房地産政策之間出現矛盾。這是政策容易多變與高頻調控的根源。

Q：您怎麼看待未來的調控政策?

A： 我一直有一個觀點，在存量時代，不調控就是最好的調控，什麼都不做比做什麼都好，今天是這麼一個情況。如果你再去實施調控可能會更緊，你松就會強烈反彈，所以這種情況下，政策保持穩定，預期保住穩定，是最好的選擇。

Q：從去年930之後，全國尤其是一二線城市已經實施多輪樓市調控政策，對於接下來的政策走向，您怎麼看?

A：政策還遠沒有到要放鬆的階段，今天主要的考慮還是保持政策的穩定性與連續性，以保證市場的穩定。第二個核心考慮，是怎麼樣建長效機制?

Q：那應該建立什麼樣的長效機制呢?

A： 一是過渡性的機制。在調控機制和長效機制之間應該有一個過渡性的方案，這個過渡性的方案有幾個特點，不是刺激的，也不是抑制的，而是中性的，它所帶來的作用是能讓兩隻手之間、房地産與宏觀經濟之間、房地産與消費之間有一個自發的調節機制。例如，北京的人口政策與環北京的人口政策統籌考慮，北京的社保可以轉換為環北京的購房資質，北京限購和人口疏解的情況下，環北京放鬆人口流入的條件。再比如，利率調控機制方面，必然確保首套房政策的穩定，明確首付比例和基準利率不變，通過調節二套房及以上住房需求的首付比例和利率進行鬆緊調整。

第二個是類似于自發的反向調節機制。當市場熱的時候能有一些自發的機制踩一下剎車，當市場冷的時候，能有一些機制能給市場一些支撐力量，可以緩慢地向上或者有向上的力量。

第三個，以市場為主，政府制定規則。今年我們非常擔心的情況是，調控的長期化，帶來的結果就是市場整體失去活力。

房租下調與空置率的邊界

Q：近日，有多家媒體紛紛報道,北上廣深四個一線城市的房屋價格和房屋租金均出現不同程度的回落。從鏈家的大數據，您怎麼看這事兒?

A：租賃市場的變化和租金規律的變化與整個每人平均可支配收入、經濟週期是全相關的，它跟房價不太一樣，反映的是真實的支付能力和真實的居住需求。

首先，過去幾年，整個經濟週期一直在下行，勢必也會反映在租賃市場上。

其次，中國前幾年的租賃市場處於受壓抑階段，供給短缺，表現是租金上漲遠遠超出收入上漲的幅度，而最近的這兩年一些品質房源集中爆發，某種程度補充了市場缺位，供應上來了，租金自然而然就下調了。

Q：什麼樣的房子租金會下跌?

A：我們做過調研，第一是高客單價的産品，價位五六千左右，今天的市場供不應求的是一居室，其次是單間成品，供過於求的是高客單價産品。消費者只能支付起兩三千的價位，五六千肯定很難租出去，租金必然要下調。

第二，低客單價的産品，價位是一兩千，這種産品是需求帶來的。但是因為人口疏解，低收入人群離開，需求減少，這類産品的租金也會下跌。

第三，定位不符合市場需求的品牌公寓，租金也在下降，這類産品過去這半年增加太多，特別是上海集中放量，不跌才怪，肯定要跌。

第四，租金的下調是好還是壞?對租賃企業來講，不一定。因為租金下調之後入住率是上漲的，任何一個企業對於租金的容忍度與空置率有強關係，如果説租金從六千五下降到五千五，但能把入住率從65%提升到90%，那肯定盈利，為什麼不降價呢，某種程度上降價是一種主動選擇，為了提高入住率，提高整體的回報率。

房産仲介O2O死亡背後

Q：近年來，網際網路的發展催生了很多o2o的房産交易平臺，諸如愛屋吉屋、安個家，但是在經過剛開始狂飆式的突飛猛進後，現在這些平臺的發展並不是很順利。諸如由安居客創始人梁偉平創立的安個家在2016年：倒閉了。剛開始的發展，都是借助網際網路+浪潮下進行多輪融資，但是接下來的發展中卻苦苦沒有找到一條清晰的盈利模式，慢慢發掘單靠燒錢和融資是行不通的。在您看來，上面這種純粹的o2o平臺有未來嗎?支撐其發展最好最有效的的模式是什麼?

A：這是很好的問題。首先，他們做的好不好跟網際網路改變房地産行業這件事沒關係，或者關係不大。第一，網際網路對房地産行業的改變，今天才剛剛開始，而且速度一定會加快，這種加快一定會在三個領域産生非常大的影響，第一個是資訊的無差異化、對稱的分享，這種分享是在經紀人和經紀人之間、在經紀人和客戶之間、客戶與客戶之間三個層面。第二，網際網路帶來的是效率提升，搜索體驗的改進、搜索成本的降低、搜索效率的上升，能夠讓消費者以更大的概率買到更好的房子。第三，消費者與消費者之間彼此的資訊更加對稱，市場上什麼人在買房子，什麼人在賣房子，會降低資産決策錯誤的概率，也能使資産的定價更加合理。

總體而言，我認為網際網路對於仲介行業的改變是好的，這種改變某種程度上會加快，並形成一批追隨者，未來你不做就沒有辦法在這個市場上生存。

Q：但是，為什麼上述企業還會失敗呢?

A：第一，高估了流量的能力，這個行業流量壓根沒那麼重要，是最表面的一層，服務才是關鍵。房地産行業典型的是一個低頻、非標、高客單價的行業，其中房産經紀行業最重要的是服務本身的價值，消費者與你的連接、互動更多發生在服務的一剎那，這叫最後一秒鍾經濟，他跟你的交易就在那一秒鐘，那一秒鐘不好，下面就沒有機會了，流量就沒有價值了。

第二個，低估了線下的力量，或者低估了經紀人的力量，他們覺得仲介交易可以更多的線上化、流程化、方便化、簡便化，一切可以網際網路化，這是不太可能的。

第三個，高估了資本的力量，這個行業具有永久性的紅利是服務紅利，資本的紅利是暫時的，所以不要過多的迷信、依賴資本。

長租公寓最大的問題是不知問題出在哪兒

Q：您方便談一下長租公寓嗎，剛剛您也説到像房産交易O2O剛開始發展的時候受資本推動較多，現在長租公寓也是，是不是已經到了一個洗牌階段。

A：遠遠沒有，我國的長租公寓還處於早期發展階段，即供給側階段。這是一個新興的行業，仍屬於制度建設、基礎設施建設階段，大量企業進入，資本力量蠢蠢欲動，但是並沒有成熟的商業模式，大家並不知道未來如何。

Q：但是這個行業的確已經出現了大公司並購小公司的案例。

A：房地産行業最徹底的洗牌是強者和強者之間的洗牌，今天長租公寓遠遠沒有到這個程度。

Q：資本對這個行業的期望也是週期的，當你始終找不到一個盈利模式的時候，資本其實也是需要退出的。

A：目前看資本對這個行業的影響很小，沒有人拿到特別多的資本，什麼時候有人帶著一百億的資金進來，這才算事。

Q：大家現在都在學自如。

A：都還在路上，也就是一萬間跟三十萬間數量上的區別，實際上並沒有區別，大家都處在一個起點之上。

Q：現在面臨的主要問題是什麼，是盈利模式嗎?

A：最主要的問題是全部都有問題，但是全都不知道問題出在哪兒，這是最大的問題。

Q：還要繼續往前趟?

A：有時候你不站到山頂看不到問題所在，在規模達到一百萬間時看待問題的方式肯定與30萬間不一樣，企業家在什麼階段看到什麼問題，跟你的格局有絕對的關係。格局和視野是變化的，到一定程度才有一定的視野。