1992年，鄧小平的南巡講話，像一枚引信，在那個以“一份工作做到老”為人生正軌的安逸年代，將一批有志青年埋藏在心底的理想水雷觸發而起。

他們主動選擇走出政府機構、科研院所、高校等體制單位，投身商海創業，成為中流砥柱的“92派”民營企業家。

彼時還在人民大學土地管理專業任教的閆旭東，也因這場講話，迎來了人生的一大轉折——雖未投身商海，但校辦企業“北京仁達房地産諮詢公司”的成立，帶著他“沿海”而行，一步步激發了他經綸滿腹以外的抱負。

作為行業內少有的、從房地産行業還未正式“出生”就已參與其中的“資深行家”，閆旭東參與了中國土地使用制度改革、中國第一份基準地價制定，在親歷孵化這些新事物時，他也意識到了“摸家底”——評估意義，它幾乎能成為土地管理和房地産發展的核心與基礎，決定了這個空間的價格與價值。

2000年脫鉤改制後，閆旭東選擇了正式下海，建立了中國最大的房地産評估公司——“北京仁達房地産評估有限公司”。

伴隨著社會與行業的不斷發展迭新，閆旭東開始思考評估之外的行業趨勢：房地産行業發展重心會從增量市場走向存量市場、和房地産相關的金融會發生變化。

基於這兩點思考，閆旭東組建了“資訊數據部”，和“顧問諮詢部”。他想利用資訊數據，打造一本“樓盤字典”，將全國所有的樓盤都立起來，包括一手增量房，和二手存量房。他想通過這本“樓盤字典”，為政府、企業提供有效的專業分析，幫助他們制定下一步規劃佈局。

這大抵是“92派”的共有情懷，在自有事業已成一派的同時，依然難以完全摒棄為國而勞的起家初心，總想著能協助決策者做出更理性且適用的預判。

在閆旭東看來，中國房地産發展始於1986年土地使用費的徵收，而在1998年房改後開始提速發展。雖然30年間幾度起起伏伏，但大部分是不自然的短週期，“都是被強制性地打壓，或者強制性地提升，並不是它內在的一個週期”。

而現在，伴隨著2016年底新一輪調控週期的開始，行業走向下行的聲音此起彼伏，閆旭東憂國憂民的情愫也再度被勾起——他的雲房數據平臺監測到的數據顯示，在買房市場價格一片上漲的去年，租房市場卻已出現了背離現象，不論住宅市場、寫字樓、還是商鋪，租金已經開始在走跌。閆老把這個現象理解為：真正的用家市場，已經支撐不住了。

他笑言自己是一個悲觀主義者，在他眼裏，以前的人很瘋狂，在理論提出前就先實踐，才推動了行業的改革和發展。但現在的人更瘋狂，大家都是暴力主義者，都不按常理出牌，杠桿與價格，一個比一個“玩得狠”。

而“出來混總是要還的”，對於下一個30年，行業能否平穩過渡，閆老苦笑説：“我還真是沒把握”。

中國房地産30年的起點與轉折

Q：在您看來，中國房地産開始正式發展的起點是什麼時候?

A：在很多人看來，1987年12月1日，深圳率先實行經營性土地的招拍挂，是中國土改的起點，也是中國房地産正式發展的起點。但其實，在1986年的時候，國家就已經開始區別土地的不同用途和不同等級，徵收不同數量的土地稅和土地使用費了。這也是當年，國家土地局成立之後，在進行土地有償使用改革方面做的第一件事情，構成了後來土地使用制度改革的基礎。所以在我看來，應該是從1986年的開始徵收土地使用費開始。

Q：您是土改的參與者、親歷者，能不能和我們説説具體這個改革是如何一步步實現的?是否有遇到過哪些阻攔或者困難?

A：我們的土地制度改革核心是國有土地使用權的出讓和轉讓制度。在1987年的時候，雖然我們迎來了第一次土地招拍挂，但在憲法裏，還未有明確的定性説法，其實算是“違憲”的。到了1988年，憲法做了一個調整，肯定了土地使用權通過市場流動的必要性，賦予它以憲法地位，規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，但具體的出讓轉讓規定，還是沒有説。一直到了1990年5月，國務院發佈了55號、56號令，一個是中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓的暫行條例，另一個是外商投資經營開發成片土地的暫行辦法，這兩個條令的出臺，奠定了我國土地出讓轉讓的基礎，後來國家才在土地管理法的基礎上，將土地出讓轉讓放到了憲法裏。以前只是國務院的條例，後面就上升為國家的基本條令，變成了土地管理法、房地産管理法，整個出讓轉讓的體系才都完整地放進來。可以説80年的改革，都是試點在先，再一步步往前推至成功。

Q：在這30年裏，除了起步事件，還有哪幾項改革，您覺得對行業帶來的影響最大?

A：1998年朱鎔基總理提出的房改。其實房改在1998年之前，也一直有。但和後來的思路不一樣，1998年之前房改的思路，簡單來説就是從單位免費分房，變成單位租房了。我花了點錢，向單位租用公房，後面我從普通職工，升職成為處長了，單位還可以給我換房子，比如從50平米換到更大的，面積增加租金也增加。這樣的房改，是不給職工房本的，職工只有使用權，沒有擁有權。

但是1998年的房改是一個什麼概念呢?當時因為1997年時候亞洲金融危機爆發，中國需要刺激消費，拉動經濟增長，就提出了三大改革：房改、醫改、教改。這次的房改，是你買了房子後，這房子就一次性給你了，再和單位沒有關係了，不存在福利分房或者租房了。這樣一來，你不能倚靠單位了，得自己到市場上買商品房，刺激了我們市場需求，也導致了房地産市場的加速發展。

中國房地産的“週期論”

Q：您2008年從業，那個時候正值我國經濟危機時期，2009年，四萬億開工後，極大的刺激了房地産的恢復與繁榮。您怎麼看待2008年以後，中國房地産發展的這段歷史?

A：我認為，嚴格意義上來講，中國房地産這30年，是幾乎是沒有週期的。如果一定要説有，我認為只有一個。就是1992年、1993年，朱鎔基主導宏觀調控的那時候，那時候我們是真正經歷過下跌，再慢慢爬坡，是一個自然週期。但後來的週期，你會發現，都特別短，而且幾乎所有的週期，都是被強制性地打壓，或者強制性地提升，並不是它內在的一個週期，所以説這些全是假週期。

Q：去年一系列的宏觀調控密集出臺後，您覺得接下來房地産行業會怎麼走?還會不會像之前一樣，出現短期內的大起大落?

A：我個人看市場，會更看重租賃市場，因為它是反映真實的需求。如果是買家市場，那可能會有投資等其他的需求。按照雲房數據的監測，去年到現在為止，租金和價格是相背離的，價格在上漲，尤其是去年的樓市大年，但租金，實際上是在開始下跌了，一線城市二線城市基本都在下跌，不論是住宅、商鋪，還是寫字樓，租金都上不去了。也就是説真正的用家市場，已經支撐不住了。

當年的美國次貸危機，就是給很多買不起房的人發放貸款，引發了債務違約。現在，我們國家也一樣，信貸增長是遠超過GDP增長的，那這個錢後面怎麼還呢?所以現在很多人説，中國的房地産是有泡沫的，我也認可，但泡沫會不會破，目前看來還不會，但後面會怎樣，不好説。我希望它未來是能平穩過渡的，但現在的人都是暴力主義者，大家都玩狠的，都不按常理出牌，所以能不能平穩過渡，我覺得也很難説。

轉型的意義與初衷

Q：隨著行業的發展變化，您本人在這個行業裏也做出了自我轉型，算是“92派”裏面的一員。據了解，您本來是人民大學土地管理專業的教授，後來是怎樣的想法，選擇了創業呢?

A：這期間其實是有好多個銜接的。我其實本科是同濟大學測繪專業的，後來1988年讀研究生了，才到人民大學學習土地管理。值得一提的是，人大的土地管理專業是1985年成立的，但國家土地局是1986年成立的，等於我們這個專業當時是很超前的。國家土地局成立以後，其中有一項工作任務叫“摸家底”，要清楚國家這些土地的價值。但在1986年之前，我們沒有建立産權，我們的權屬管理是不清楚的。要“摸清家底”，那首先就要先測繪，要把每一塊地的具體位置、邊界、四至搞清楚。所以測繪就成了土地管理的基礎，我從測繪轉學土地管理，並不是一個完整的跨行，還是基於相鄰的一個銜接。

但土地管理領域裏，測繪只是一個技術，更重要的是要有法律支援，和運營到經濟中。土地管理的基礎是權屬管理，但是土地管理的核心是在於它的土地利用管理，我們要讓土地的利用價值更大，把它的效用發揮出來。後來轉換為招拍挂出讓，也是為了把土地的經濟價值發揮更大。這個價值怎麼來衡量呢，最主要方法就是用價格。當時招拍挂完大家都特別關注成交價格，因為這個價格決定了我政府把地賣出去我能不能變現，企業由要怎麼去定義價格。這時候，評估的作用就凸顯出來了。國內第一個基準地價的推出，是在石獅，因為當時它是沿海改革開發的重要城市，我當時在人大的校辦企業“北京仁達房地産諮詢公司”裏，就參與做了。後來包括北京、石家莊、保定、青島、南京、杭州、柳州、廈門等等，我們大概前前前後後做了幾十個城市的基準地價。

再到後來，2000年時候，國家提出了要脫鉤改制，挂靠單位與事務所要進行“四脫鉤”(人員、財務、業務、名稱)，雖然當時仁達公司不屬於政府的，但是是屬於學校，也算是事業單位，後來就説要脫鉤。當時我覺得，自己也算在海裏遊過，在路邊走過吧，心已經野了，就脫鉤出來了，創辦了仁達評估。

我們80年代的那代人吧，都是很有情懷和想法的，尤其是92年鄧小平南巡講話之後，很多人都走出體制做公司，我雖然在校辦企業，但也算是在公司，我也是屬於很幸運的，一步步做成了。不同的是，我一直覺得自己是一個知識分子，我覺得知識分子就要有自己的獨立性，就覺得“我是一個專業人士，我就想做專業服務”，所以我就往這方面創業了。

Q：後來聽説您是把“仁達評估”裏面的資訊數據庫獨立出來，成立了現在的“雲房數據”。雖然現在大數據是行業的主流趨勢了，但在當時大數據領域潛力還未被挖掘，您是基於什麼考慮選擇了這個領域?

A：我們原來是做評估，以估價為主的，但是做到後面呢，就發現一件事情，就是單純的估計，還是太偏傳統行業了。我們也一直在思考，未來行業會怎麼變?在2010年時候，我們公司做了一次大討論，我們很確定未來房地産行業一定會發生一些改變。以前的房地産行業，是沒有任何技術含量的。以前的房地産企業能不能發展，關鍵就在於你拿沒拿到地，你只要拿到地了，基本可以説是“傻 子也能掙錢”。所以以前的房地産它的價值鏈條，實際上是一個土地升值的價值鏈條，是沒有任何技術含量的。但是呢，我們也看到未來的一個變化，有這麼一個高速的發展，中國的房地産一定會從增量的市場走到存量市場。當時我們預判的是2013年，行業增量市場銷售會達到頂峰，開始走向存量。現在呢，我們認為，即使是一二線城市，也是不缺房子的，三四線城市更不用説的，是過剩的，已經是開始走向存量市場了。

第二個討論結果呢，是我們認為和房地産相關的金融會發生變化。在中國房地産金融這個領域，70%的資金是來自銀行的資金，其他的30%來自開發公司自有資金，但這30%可能還有相當一部分是來自於銀行。但是在國外，房地産的資金有70%-80%是來自於REITs、房地産債券等等。你比方説美國或者歐洲，退伍軍人的資金，包括其他各種各樣的養老基金、保險資金等等，都是證券化的。所以未來這點也一定會發生變化。

還有我們還看到，人群需求會發生變化。原來只是滿足住的一個需求，但後面，在城市發展變化過程當中，我們先是解決住，然後解決生産、工業，然後隨著消費的升級，人們就需要各種各樣的生活，各種各樣的商業服務。

討論之後，我們覺得，不能夠只把自己定位為一個評估公司，一定要轉型，要改革、要發展。

往什麼方向轉呢?因為我是學土地管理的，我注意到，我們改革開放後，在土地行業我們有兩次革命。第一次革命是農用地改革，80年代初期我們設置了農村的聯産承包制度，解決了農地問題，那是我們改革開放的基礎。第二個改革，是國有土地使用權的出讓轉讓的創新。我們土地分成兩種類型，國有的、集體的，國有的有“國有土地使用制度改革”，集體土地，我們有一個聯産承包責任制，但是集體建設用地還沒改。我們看到土地利用業務，尤其是集體土地利用業務，未來有非常大的空間。所以我們就想往土地利用業務方面轉。

尤其是現在，我們能看到包括北京、上海在內的城市，給批多少地，就決定了這個城市房價漲多少。所以説，我們在經過討論之後，我們認為，我們要成立投資部門，要做信託投資基金的服務，為房産金融的未來發展做服務。我們要專門成立土地利用業務部門。另外，更重要的是，不論未來的消費的升級，城市利用房地産的利用，它都需要對資訊數據的掌握。比如説，我找個人群數據，我要掌握房屋的數據，各種各樣的配套的資訊數據。所以“大數據”，成為了我們轉型的核心業務。

大數據的現在與未來

Q：您覺得大數據能給行業帶來哪些變化?

A：“雲房數據”成立的其中一個願景，就是我希望能夠把城市的房子都“立起來”，要知道它的配套數據、物理數據，還要把價格數據等各種數據放進來。比方説我們現在這個寫字樓群，我們想知道它有多少棟樓，多少個單元，用途是什麼，租金是多少，賣價是多少，掛牌價格是多少，一手房價格多少，二手房成交價多少…我們希望把全國的房屋都這樣做起來。這就是我們想做的事。

這個事情做成了呢，它可以為交易服務，為買賣雙方服務。我們希望未來行業的資訊更加透明，不會再資訊不對稱，能把那些不規範的行為都抑制住。

另外我們還可以跟銀行合作，銀行要抵押，我可以告訴他們真實的價格，防範金融風險。還可以和房地産稅收關聯。我們現在很大一部分工就是和稅務合作，和政府合作。我們現在在全國已經有1.2億戶的樓盤資訊了，能幫助政府建立“核價系統”，把市場的價格告訴政府，政府在這個基礎上定一個徵稅的最低價格，避免政府稅收的流失。其實這也是維護社會的公平正義。包括未來要收房産稅，也需要對房子做評估。其實這方面我們現在已經在做了，北京、南京、廣州、天津、成都、銀川、石家莊我們都有在做交易環節和保有環節的房價模擬評稅。通過大數據呢，還可以和電商合作，了解這個區域的消費習慣。最簡單的，你要想開個店，你要選消費人群，就需要數據分析，從我們這裡獲取數據。包括政府規劃各種各樣的佈局，我們這裡有人的數據，有人的居住、消費、交通行為數據等等，政府應該往哪個方向去建設，哪個地方配套全，我們這邊都可以提供，可以分析得出來。換句話來講，地上所有的配套我們都知道，然後人在哪邊活動、活動的範圍、習慣我們也都知道，這個區域缺什麼我們自然也就知道了。我們就可以給規劃者做産業佈局，去調整，引導消費，去導流人群。所以我覺得大數據行業還是非常有意義的。

Q：目前有哪些是您希望達到，但還沒有達到的?

A：我們的數據獲取還是很難。比方説在國外，所有的交易資訊、房屋物理資訊都是可以公開查詢的，但是在我們國內交易資訊是不能查詢的，房屋的物理屬性資訊公開的也很少。比方我們現在所在的寫字樓，它外立面上豎的牌子是ABCED，但是在房産證上，卻是12345，而且這12345還不是按著ABCDE的順序來排的，就很混亂。這樣在我們建“樓盤字典”時候，就會需要額外花很大的精力和金錢，去將這些資訊一一對應上。而且現在做大數據的公司很多，大家的標準不一樣，就會導致數據的出入很大。但如果政府可以主導，公開這些基本資訊，那就能省去很大的麻煩。

Q：您覺得大數據行業，未來的競爭點在哪?

A：數據是需要一個不斷的持續更新。鏈家也説過，“我們會看近靜態數據，但是我們更關心的是動態數據”。不斷更新的動態數據，價值量更大。所以對我們來講，我們現在最大的一個問題，和我們現在最需要做的一件事情，就是要不斷地更新，不斷地獲取動態的數據，要做到每日更新，包括我們的價格數據、交易數據，各方面數據都要不斷做更新。我認為，未來大數據公司的發展前景，不是看你是不是有1.2億戶的數據，而是要看你能不能不斷地、持續地獲取數據。

還有一個是在於我們的數據分析能力。比方説我們把樓立起來了，然後價格附上去了，我們能通過估值系統，實時知道這個區域的房子、地塊值多少錢。但是這只是我們價格的一個靜態演算法，假如我們把這些跟人的行為、標簽在一起的時候，演算法就不同了。這個區域消費能力怎麼樣，這個區域應該建什麼樣的購物中心、什麼樣的商鋪，它的檔次應該是什麼樣，然後它消費的總額能力、租金的支付能力是怎樣的，都會對這個區域的地價産生影響，對我們的數據分析産生影響。也就是説，大數據公司到後面的話，一定要跟各種場景的應用演算法相結合。有一個説法，大數據公司能走多遠，要取決於你跟這些應用場景能結合多少。這是我對未來大數據公司的看法。