原標題：房企謀變轉向新型地産 開發商未來或將打通住房消費鏈

近年來，隨著房地産交易日益步入存量時代，傳統房地産發展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉型找尋新的投資途徑。新服務、新模式、新價值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。

新型地産方興未艾

關於新型地産，業界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公開表示，目前傳統地産開發整體供需趨於飽和，後續將進入調整期，但在“十三五”時期，基於細分市場，滿足個性化需求的新型地産存在很大的增長空間。“例如長租公寓、養老地産等新型地産，雖然目前規模較小，但呈現出傳統地産不可比擬的高速增長態勢。”

作為産業疊加的新興産物，新型地産存在哪些創新升級方向？

首先是養老地産。養老地産是在傳統地産的基礎上引入社區健康管理，採用資訊化技術實現全生命週期健康跟蹤，輔以社區醫療、運動健身、居家養老等服務的住宅項目。例如萬科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區等。

普華永道認為，在“健康中國2030”國家戰略的背景下，各大房企正積極探索“地産+健康”跨界發展新模式——在保留原有租購並舉的居住屬性上配以健康服務，提升住宅品質，實現房地産增值。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，房地産商開發此種項目可實現産業間的聯動協同和規模效應，從而擴大服務範圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地産的價值鏈。

其次是旅遊地産。旅遊地産的選址多集中于生態環境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅遊資源或宗教養生文化的地區。主要服務包括療養旅遊、養生休閒、娛樂健身和觀光度假等，例如上海綠都·繡雲裏、三亞恒大養生谷等。

以坐落于上海迪士尼旁的綠都·繡雲裏為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區，巨大的流量經濟已讓該項目成為商家爭相入駐的熱門區域。“迪士尼度假區為繡雲裏導入了豐富的客流量，商業盈利因而水到渠成。”綠都·繡雲裏的商業運營操盤者——上海致顥投資有限公司董事長趙男男錶示，“項目的商業運營將引入並塑造有特色、有內容、有成長性的商家，構建線下商業生態圈，旨在將繡雲裏打造成為能夠引入人流的目的型消費地。在招商模式方面，該項目將採用‘投資型招商’模式，即入駐商家形成關聯産業鏈，打造‘繡雲裏’生態系統。”

還有特色小鎮。2016年7月1日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部聯合出臺文件，計劃在2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮。隨後，各個地方政策密集出臺。2016年10月31日，國家發改委發佈《關於加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》，自此，全國範圍內特色小鎮的培育工作拉開序幕。

“在城鎮化持續和大城市內部問題日益顯著的情形下，以特色小鎮為代表的郊區城鎮化蘊含潛力巨大。”業內人士判斷，特色小鎮在未來五年將進入快速發展通道。“特色小鎮可以做到全産業鏈發展，佔據城市化發展進程中各階段城市需求。而對於房地産開發商來説，特色小鎮則可填補公司産業鏈空白。”

不得不提的還有長租公寓。在高房價之下，一二線城市住房租賃需求旺盛，長租公寓市場發展如火如荼。在巨大的市場需求推動下，目前住房公租市場已涌現出一批知名品牌。如在集中式公寓領域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分佈式公寓領域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口産生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。”魔方生活服務集團CEO柳佳表示。而旭輝控股董事長林中稱，公寓租賃市場已迎來“黃金髮展期”。

“增收不增利”倒逼房企謀變

中國指數研究院數據顯示，2016年全國百強房地産開發企業的營業收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是説，百強房企凈利潤增長率低於營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。

“對於開發企業來説，存量時代的壓力可想而知。土地供應有限導致熱點城市的市場開發空間正在縮小；在存量時代，房地産行業的發展模式將由傳統的一次性銷售轉向長期持有運營，提供高效的服務與平臺是未來盈利模式的重點。”SOHO中國董事長潘石屹認為。

“一線城市租賃需求旺盛，未來長租公寓市場也是一片新藍海；城市産業變遷和建築物老舊，置換出大量的城市更新機會，開發企業應該有更多新玩法。”萬科高級副總裁、上海區域首席執行官張海説，目前一線城市第三産業比重正不斷提高，主導産業也在不斷演變，這將為開發商未來轉型提供絕佳的投資機會。“一線城市本身的産業升級、區域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業的改造帶來投資機會。此外，第二産業在發達地區城市不斷退出，讓渡出大量土地和物業；同時第三産業則成為城市活力的核心驅動力，給城市帶來新的需求。同時，這些城市最早一批建築物的功能、形態、審美等已無法滿足當前需要，亟須升級改造。”

受訪的業內人士普遍認為，隨著房地産行業從野蠻生長轉為理性發展，行業逐漸告別“暴利”時代，房地産企業利潤持續攤薄的大勢難以逆轉。在此背景下，開發商開始聚焦地産多元化轉型戰略，房地産産業格局或現新局面。

中指院認為，為謀求持續發展動力，全國百強房地産企業積極以“地産+”為核心進行業務擴展，在做大做強房地産主業的同時，加速拓展相關多元化産業。

但全國百強房企的多元化轉型亦呈現出差異化趨勢：位列前10的房地産企業多元化轉型的範圍更廣、領域更新，10強企業中超過60%積極搶佔金融、特色小鎮、養老地産等“新風口”的發展藍海；而排名在11-30的企業中，超過60%的企業佈局商業地産，以及關注文化、旅遊、娛樂等領域的發展空間；排名31-100的企業則由於受到規模和資源的限制，聚焦于主業發展，企業轉型方向較為單一，主要關注與地産業務關聯性較高、發展相對成熟的社區服務、商業地産等領域的發展機會。

開發商未來或將打通住房消費鏈

中國房地産業協會副會長苗樂如認為，我國房地産經過二十多年的高速發展，已經進入了發展的新階段。“一線城市率先進入存量房為市場的主體和租售並舉、市場保障雙軌運作的新階段。部分熱點城市的房地産行業也進入了住宅、商業旅遊、休閒養老、産業地産多形態、多元化協同發展的新階段，邁入了推進特色城鎮和中心區域帶動周邊地區，核心城市帶動中小城市，實現區域協調發展的新階段。”

易居中國企業集團CEO丁祖昱判斷，2016年很多房企都構建了新的業務體系，如不少房企進入長租公寓領域，從出售變為持有辦公産品，開發特色小鎮等；還有不少開發商在做“輕資産”模式，如社區服務、物業管理、商業運營等，還有房企涉足教育、醫療、娛樂等行業。在不遠的將來，房企將進入到和住房消費相關聯的各個領域裏。

苗樂如預計，“下一階段，房地産行業的發展將進入服務城市、社區，推動城市更新，提高城市基礎設施現代化，建設海綿城市、智慧城市的新階段。開發商擅長打造的住宅産品也已進入升級換代模式，如發展綠色住宅、低碳建築、生態住區、智慧社區等新型建造方式，實現住宅産業化、建築工業化、集約型發展方式的新階段。”

苗樂如建議，市場的瞬息萬變未來將推動房企戰略的加速調整，因此，對於傳統開發商來説，把握機遇創新發展尤為關鍵。“開發商應把握住房改善的新需求，以及住宅消費的新趨勢，提供多層次、個性化、高品質的居住、辦公、休閒、養生的新産品，由提供住用空間向提供生活和工作方式轉變，由賣房子向賣服務轉變，由建房子向建環境轉變。如把握綠色、低碳、節能、環保、生態環境發展下的新標準，大力推進新型建造方式，參與城市的修復更新和海綿城市、智慧城市的建設。”

關於新型地産，秦虹也提出了相應的建議。她認為，新型地産的一大特徵是在地産開發基礎上附加了大量服務內容，通過提供更多的服務獲得更廣闊的盈利空間。服務費往往是新型地産的主要盈利方向之一。今後的新型地産創新，應針對不同群體需求進行差異化産品開發，以增值服務拓展盈利空間。但新型地産的發展需要解決現有的以銀行貸款為主的資金供應與持有經營需求長短錯配的問題。新型地産的持有經營需要長期資金的支援，對以間接融資為主的傳統融資方式提出了挑戰。為此，發展直接融資，特別是資産證券化等創新融資方式成為新型地産發展的內在需求。