（原標題：負債逼近8成 上市房企融資成本不升反降）

2016年前三季房企狂歡，舉債“攻城”。截至4月7日，公佈年報的上市房企平均資産負債率達到79.3%，同比2015年年底提高了一個百分點左右。23家內地房企（包括A股上市和港股上市的內地房企）的債務超過千億，多家明星房地産企業，負債率高居85%以上。

然而，21世紀經濟報道記者發現，在負債率和負債額居高不下的背景下，上市房企的融資成本卻在不斷下降，有分析認為較低票面利率的債券成為降低成本最大推手。

多家明星企業負債率超85%

從已經披露的年報來看，A股上市房地産企業中，雲南城投的資産負債率目前位居第一，高達89.22%。21世紀經濟報道記者仔細翻閱公告發現，該公司負債率高企和其去年年底一口吞下銀泰8個項目不無關係。因恒大係多次舉牌而備受關注的嘉凱城也是“債臺高築”，目前負債率排名A股上市房地産企業第二。年報顯示，截至2016年年底，嘉凱城的負債率為88.7%。

去年頻頻拿下地王的信達地産負債率則排名第三，最新的資産負債率為85.7%。

從絕對負債額來看，萬科的負債達到6689.98億元。此外華夏幸福、招商蛇口、金隅集團和金地集團負債合計也都超過千億元，分別是2118.7億元、1729.1億元、1454.9億元和1005.3億元。

在港上市中資房企的情況也如出一轍 ，融創中國的負債率目前居高不下，高達87.92%，在一線地産商中名列前茅。明星企業碧桂園、佳兆業、中國恒大的負債率也都在85%之上，分別是86.2%、86.1%和85.7%。

在談及高負債率時，地産商無不將原因歸結為土地儲備增加。

3月28日，在香港召開的業績發佈會上，恒大董事局副主席、總裁夏海鈞解釋道，恒大負債率升高最大的原因是公司大規模增加土地儲備。2016年恒大新增項目213個，新增土地儲備面積1.02億平方米，新增土儲刷新歷史紀錄。

信達地産也在年報中指出，公司上半年抓住市場機遇理性拓展項目，在下半年市場過熱前及時補充了土地儲備。

在港上市的房企中，負債絕對值最高的為中國恒大，達到1.29萬億港幣（相當於1.16萬億人民幣）。此外負債超過千億人民幣的內地房企還有碧桂園、中國海外發展、華潤置地等18家企業。加上A股上市的5家，“千億負翁”共有23家。

廣東煜融投資總經理吳國平在接受21世紀經濟報道記者採訪時指出，房地産業的確屬於資金密集型行業，負債率偏高是行業屬性。房企要快速發展，就需要大量購置土地，但也導致大量資金沉澱在項目中，直接推高了負債率。但是對於房地産行業來説，負債率並不是越低越好，太低了説明企業的經營者比較保守，缺乏進取精神，但是太高則會擴散風險，資金鏈太緊。

成本下降得益債券低利率

負債率雖然居高不下，但是大型房企的融資成本卻在不斷下降，如中國恒大的年報顯示，其融資成本7.78%，同比降0.64個百分點。碧桂園全年加權平均借貸成本僅為5.66%，同比下降54基點。融創中國2016年加權平均融資成本降低到5.98%，同比下降1.6個百分點，創下公司成立以來的新低。

然而值得注意的是。海通證券統計，16年4季度地産債券發行量和凈融資額僅為3季度的30%，16年11月以來，地産公司債僅發行29隻，今年2月以來則是處於“零發行”狀態。自16年11月以來申報的地産公司債，至今無一例獲准發行。房地産公司債發行閘門已然收緊。

萬聯證券研究所副所長方利平對21世紀經濟報道記者表示，去年貨幣政策較為寬鬆，融資成本下降。比如萬科發行的五年期中期票據，利率僅為3.2%；融創中國也在去年發行了多筆公司債券，相對較低的票面利率債券以及境外發行的優先票據替換了公司此前較高成本的信託借款，將公司整體的融資成本大幅消減。

根據中原地産研究中心數據顯示，2016年全年房企通過私募債、公司債、中期票據等融資工具的融資額達到1.14萬億元，同比同口徑上漲26%。但是房企發債成本僅在2.9%~8.2%之間，平均成本為4.6%。根據同花順統計，2016年地産企業發債利率在3.6%（含3.6%）以下的債券數量達到53隻，佔比超過1/10。

對比2015年的數據，去年房企融資具有明顯的優勢，2015年房企的發債成本在3.4%~10.5%之間，房企平均的債券利率為5.7%，比2016年高出1.1個百分點。

從負債率和融資成本來看，一線房企把握了絕對的優勢，“很關鍵的一點在於，一些房企，特別是一線房企已經變成‘巨無霸’，‘大而不能倒’的觀點給了銀行和債券投資者更多膽量；再加上2016年實體經濟依舊沒有走出谷底，房地産行業一枝獨秀，相比雪中送炭，資金更願意錦上添花。供給者增多，自然也會壓低融資成本，如果具體國企、央企背景，則融資成本進一步下降。”一位不願意透露姓名的分析師對21世紀經濟報道表示。

（來源：21世紀經濟報道）