在當前全國樓市不斷升級調控背景下，房企巨頭卻在這個春天迎來了屬於自己的美好風景。

克而瑞最新數據顯示，萬科、碧桂園與恒大今年一季度銷售額突破千億元，均實現了同比暴增。為何它們仍能實現高增長？這不禁令外界深感震驚。

不僅如此，從房企前10強的數據來看，進入的門檻又進一步提高了，達到了330億元。這到底是為什麼？它們是如何實現了逆市增長？這對房企又意味著什麼？

市場的火爆表現説明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的大房企資金充裕，繼續開工加推可售貨源，其規模效益日漸凸顯。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，部分熱點城市成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支援下有望延續平穩增長態勢。

在多地限購限貸加碼、因城施策升級的一季度，各大房企依然火力全開迎來逆勢上漲。據克而瑞最新數據顯示：萬科、碧桂園、恒大這三強的銷售額都已突破千億元，榜單前十強門檻同比大幅上漲至330億元，令外界震驚。

市場的火爆表現説明，一方面雖然核心城市調控收緊，但預期未改導致需求外溢至三四線城市；另一方面，2016年銷售較好的企業資金充裕，繼續開工加推可售貨源。

中國指數研究院指出，未來在調控政策積極深化的背景下，房地産市場有望穩步回歸理性，從不同城市看，部分熱點城市供應不足且調控力度較大，成交將繼續面臨下行壓力，而多數三四線城市在去庫存政策支援下有望延續平穩增長態勢。

房企巨頭規模效益凸顯

據統計，一季度累計共有32個城市出臺調控政策。一方面政府希望通過因城施策的分類調控逐步建立房地産市場健康發展的長效機制，另一方面房地産企業整合進一步加劇，“強者恒強”的趨勢日益明顯。

萬科、碧桂園、恒大三強已成鼎立之勢，一季度萬科以1496億元的銷售額位列榜首，碧桂園則實現238.8%的飛速增長達到1452.6億元，恒大穩紮穩打同比增長67.1%至1097.1億元。

有業內人士表示，龍頭企業在全國各類城市開發項目、規避風險的同時，平衡規模與利潤，佈局均衡是三家企業業績爆發的根本原因。

據中國指數研究院數據顯示，目前碧桂園已經進駐全國182個城市，有340個在售項目；萬科進駐64個城市在售項目289個；恒大進駐173個城市，在售項目達到343個。

在此基礎上，一季度的高業績增長離不開三家企業在春節期間大舉開展的行銷活動，尤其是對三四線城市的促銷力度，加碼返鄉置業的同時推動了去庫存。碧桂園更加大了春節期間的廣告投放力度，于央視黃金時段投放廣告並冠名春節聯歡晚會，提高了企業知名度。

除此之外，三家房企各具優勢。恒大向來憑藉高土儲量通過迅速開發銷售的方式實現高週轉。其2016年業績實現突飛猛漲的關鍵在於，2015年的新開工面積達到89%之高。據花旗估計，目前恒大手中的土地儲備估值高達1.7萬億元，目前以快速擴張的模式廣布三四線城市，並以低價入市高去化率贏得增長點。

碧桂園近來勢頭兇猛，一季度的高增長得益於三四線城市小週期基本面向好。碧桂園副總裁程光煜表示：“一二月份的快速增長主要得益於市場的良性穩定，以及碧桂園在2015年、2016年的合理佈局，以至産品競爭力提升。”據悉，碧桂園在深耕三四線城市的同時加大了對一二線城市的拓展，並且增加了海外項目——森林城市。值得注意的是，碧桂園在過去三四年間主要進攻馬來西亞和澳大利亞等海外市場，業績貢獻率逐漸提升，拓展海外市場已成為碧桂園的長期戰略。

三巨頭中，萬科的銷售均價最高。據同策諮詢數據顯示，今年一月份，萬科以1.44萬元/平方米的銷售均價位列榜首，碧桂園微漲至1.08萬元/平方米，恒大則稍有下降，變成9607元/平方米。

十強中魯能異軍突起

根據克而瑞公佈的榜單，一季度前十強的門檻提至330.6億元，同比大幅上漲69.5%。且銷售前十強的企業之和超過7300億元，佔前三十強總銷售額的65.6%。

除了中海保利這樣的一線房企，十強之中不得不提的一匹黑馬就是魯能。從2014年的79億元到2016年的646.7億元，魯能近三年的複合增長率達到186%之高，並且由2016年年度榜單的第18名一舉進入今年一季度的前十強。

除了深耕傳統核心城市外，克而瑞研報指出，魯能地産的品牌化戰略是其實現跨越式發展的一大支撐點。魯能近來積極踐行“一帶一路”“健康中國”等國家戰略方針，並以此為契機開展系列行銷活動，極大地提升了其品牌的知名度與影響力。

同時，作為“千億預備班”的龍湖地産，此次也在一季度中殺出重圍入圍前十強。據統計，龍湖在今年一二月份的銷售額同比增加了269%，三月份繼續加碼，僅一季度銷售額就已經完成全年目標的39.1%。

截至目前，龍湖的可售貨值達到1700億元，充足的貨量是其業績預增的前提。同時龍湖大力發展房地産存量業務，其旗下的長租品牌冠寓在全國累計開業近500家，在冠寓的大本營成渝兩地2017年更將升至2000家。

龍湖內部人士表示，目前長足公寓的毛利率在35%，經過後期的精細化運作，對客戶的進一步化分，將把這個業務打造成一個比較長期可持續的業務。

冠軍氣象

萬科一季度“奪冠”：銷售額超1500億 對三四線謹慎

調控持續加碼的背景下，房地産行業卻迎來賣得最好的一個春天。日前克而瑞研究中心發佈的數據顯示，今年一季度，萬科、碧桂園、恒大這三家房企銷售業績已經突破千億元，萬科重回銷售冠軍寶座。

歷史最好成績出爐，部分領軍房企卻表示出對後續行情的觀望情緒，龍頭房企萬科在年報中表示了對激進土地市場的擔憂。過去的一年，萬科的資産負債率首次超過80%，包括財務費用、管理費用等在內的“三費”支出同步大幅提升，拖累凈利的增速。

城市分化的影響也體現在萬科的年報上，基於對三四線城市的審慎態度，萬科2016年存貨跌價準備較2015年底大幅增長82.3%。萬科總裁鬱亮表示，房價普遍上漲的局面已經結束。

營收減速費用上升

4月5日晚間，萬科發佈一季度業績公告。公告顯示，2017年3月份萬科實現銷售面積399.5萬平方米，銷售金額636.4億元；今年1~3月份公司累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元。這份業績在克而瑞發佈的第一季度房企銷售金額排行中位列榜首。

這是房企賣的最好的一個春天，碧桂園、恒大也同時實現千億元突破，但“盛世”之下隱憂仍存。

中國指數院發佈的報告指出，百強房企凈利潤增長率仍低於營業收入增長率10.6個百分點，行業“增收不增利”現象依然凸顯。萬科在其2016年度報告開篇就指出，在主要城市房屋市場再度升溫的同時，土地市場的表現更為激進，麵粉貴過麵包不再是個案，而已經成了普遍現象，這足以令開發企業進退維谷，陷入焦慮之中。

年報顯示，2016年萬科實現銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，營業收入2404.8億元，增長23%，歸屬於上市公司股東的凈利潤為210.2億元，增長16%，顯著低於營收及銷售的增長率，另外兩家“三千億巨頭”恒大、碧桂園也是如此，顯示出盈利水準在走低。

與此對應的是行業負債率持續攀升。中指院的數據顯示，2016年百強企業資産負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個百分點。

萬科2016年度報告顯示，萬科資産負債率達到80.54%，為公司上市以來首次突破80%的關口，高於134家A股房地産開發公司的資産負債率中位數68.53%；代表償債能力的流動比率降至1.24，為1993年以來的最低水準。

不過在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，資産負債率並不能代表企業真實的負債水準，因為基於審慎的會計準則，預收賬款也劃歸為負債。萬科2016年度的資産負債表中，預收賬款達2746億元，佔總資産的比重為33.06%，剔除預帳款的有效負債率為47.48%，低於百強企業均值。

值得關注的是，萬科在過去一年的“三費”支出大幅上升，財務費用由2015年的4.78億元增長至2016年的15.92億元，同比增幅高達233%，利息支出增加是主要原因。

另外，萬科2016年銷售費用51.6億元，同比上升24.71%，萬科歸因于銷售規模增長；管理費用支出68億元，同比上升43.31%，財報解釋稱“經營規模增長，人工費用增加”。

一位不願具名的券商分析師指出，“三費”上升或顯示出股權之爭已經影響到萬科的管理效率。萬科董秘朱旭在2016年度業績會上表示，始於2015年7月的股權事件，令公司的經營管理短期內面臨前所未有的不確定性，公司將“穩定隊伍、控制風險、實現可持續發展”作為工作的重要內容。

謹慎進行存貨減值

在次輪調控週期中，一個值得關注的現象是，自2016年10月開始新一輪熱點城市調控以來，一二線城市成交已連續5個月縮量，而同期三四線城市已連續5個月超預期持續放量。

華創證券近期發佈的研報認為，本次三四線城市樓市具有普遍性和全局性的熱銷，而這種普遍性的現象無法用近期主流觀點——大城市需求外溢的邏輯來解釋，包括人口回流、逆城鎮化等邏輯僅能解釋大城市周邊三線城市的樓市熱銷，卻無法延伸和下沉至更低能級的、更末端的廣大三四線城市。

萬科在判定此番三四線城市的房地産熱方面更為謹慎，具體的做法是大幅增加存貨減值準備。

具體來看，萬科2016年新計提了存貨跌價準備的項目分佈在7個城市，分別是南充、鎮江、大連、撫順、寧波、營口以及南通，計提金額合計8.39億元。還有部分項目在2016年初便存在跌價準備，且沒有在年內實現全部轉銷，這些項目分佈于煙臺、烏魯木齊、溫州和唐山。

萬科首席財務官孫嘉在業績會上表示，基於審慎財務策略，萬科將項目歷史售價、最新售價和周邊售價與項目已發生和未發生成本兩相對比，之後合理計提準備；2016年，萬科新增存貨減值準備合計約8.4億元，涉及1個老項目和6個新項目。

“我們認為存貨減值是基於市場情況和審慎性財務原則所做出的正常減值，未來市場情況我們也是持謹慎態度，因為這些項目絕大部分是在三線、四線城市，包括鎮江、營口、南充等城市，我們對這些地方還是持謹慎態度。”孫嘉説。

近期《經濟參考報》援引萬科總裁鬱亮的話表示，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科去年已經對12個城市的13個項目計提了跌價準備13.8億元，較2015年底增長82.3%。萬科已經做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。

東方證券分析師竺勁表示，萬科的做法反映出其在三四線城市擴張的難點，價格體系不符合市場預期，不排除未來萬科會退出上述城市。

未來房地産開發的機會在哪？萬科一直以來的判斷都是發達的都市圈。在2016年年報中，萬科表示，按照中性預測，以在城市實現定居的實際城鎮化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮化空間。未來近兩億農村新生代人口大部分將集中在就業機會較多的發達城市圈，在人口流入地，住房短缺的現象短期內並不會消失。

因此，相比對三、四線城市的謹慎態度，萬科2016年新增開發項目173個，其中88.3%的新增項目都位於一二線城市，這在很大程度上反映了萬科對未來房地産市場走勢的看法。

除去城市佈局，萬科股權事件近期迎來明朗化。評級機構穆迪發表研究報告表示，將萬科企業評級展望由“負面”上調至“穩定。

昔日大鱷

復地集團“蟄伏”後發力規模：一季度拿地金額擠進TOP10

第一季度剛剛過去，大型房企規模依舊呈繼續擴張之態，在萬科、恒大、碧桂園一季度銷售額紛紛破千億元之際，多家房企在一季度大舉拿地補倉，投資熱情升溫。

根據中國指數研究院的數據顯示，今年1~3月份進入土地成交額前十的除了萬科、恒大、碧桂園、保利等“老面孔”，還有在近幾年間多次經歷人事動蕩、凈利潤下滑嚴重的“昔日地産大鱷”復地集團。

數據顯示，一季度復地集團土地成交金額130億元，成交土地宗數2幅，樓面均價12997元／平方米，為武漢漢正街東片的兩宗總體量近百萬平方米地塊。

借蜂巢計劃積極拿地

在首次以超百億元高價在武漢佈局後，復地官微隨即表態，這是復星地産繼上海外灘金融中心？BFC、成都金融島等之後，再次囊獲的又一百億級開發項目，不僅體現了復星地産以“蜂巢城市”為核心戰略，更彰顯了復星地産進一步佈局華中、深耕江城，助力具有百年曆史的漢正街區塊實現城市更新升級的決心。

根據《每日經濟新聞》記者的初步梳理，包括此次漢正街東地塊，復地集團在武漢已經有五個項目，其中，2014年拿下的漢正街銀豐地塊預計會在年內入市，並與此次拿下的漢正街東地塊實現聯動式發展。

對此，優淘城總裁薛建雄直言，“復地一直是個機會主義者，碰到機會就會選擇賺個大的，但是他們的運營能力還有待市場考察。”

運營能力體現在公司財報上，根據梳理，復地集團2012年到2015年上半年的凈資産收益率分別為11.17%、9.54%、6.47%和4.39%；土儲方面，2012~ 2015年，復地新增土地面積分別為273.7萬平方米、235.7萬平方米、162.52萬平方米、64.61萬平方米，拿地面積斷崖式下滑之下，規模萎縮成為必然。

不過，對於在土地市場蟄伏多時的復地集團此次砸重金在武漢拿地，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則更認為是市場環境佔主導，他直言，復地集團在武漢拿地，更多是因為熱點城市市場向好，加之因為人事動蕩為復地集團帶來壓力，讓其一直有著不進則退的壓力，這與其激進拿地不無關係。

而基於對新一輪城鎮化的理解，復地集團母公司復星集團已于2013年提出了産城一體為核心的新型城市開發解決方案——“蜂巢城市”，即幫助各地建立和引入適合的産業，通過産業變革支撐當地經濟發展，並促進就業，進而完善城市的各項功能，此次漢正街東地塊就被集團定位為打造“蜂巢城市”的標桿項目。

“資本玩家”的地産之路

事實上，從1994年就涉足房地産業務的復地也曾經在房地産屆“呼風喚雨”，作為第二家在港上市的內地房企，復地早年間在綜合實力和成長性排行中，位列前十。

然而，近幾年，復地的地産規模卻一再萎縮，根據克而瑞提供的數據，其在2016年的總銷售額為381.2億元，僅僅接近銷售冠軍恒大的十分之一，在房企排名中位列第33位。

今年2月下旬，豫園商城擬定增及現金收購上海復星高科技（集團）有限公司、浙江復星商業發展有限公司的主要資産——復地（集團）股份有限公司和上海星鴻投資控股有限公司，以及上海市黃浦區國資委旗下數個房地産公司股權。

作為“復星系”地産版圖籌劃重大資産重組的一步，豫園商城自去年12月下旬起，就一直從黃金珠寶交易向地産板塊加碼，而上述重組動作則被業內解讀為復星集團謀求地産板塊曲線回歸A股的一個動作。

2011年5月，復地集團因估值太低而主動從港交所退市，當年實現銷售金額125億元，排名全國房企第32位。其後多年，復地集團的銷售額一直徘徊在全國房企第33名和第34名之間。

復地集團的數據顯示，截至2016年6月底，其儲備規劃建築面積約1213.66萬平方米，按權益計總建築面積約786.6萬平方米，這在現今土地儲備動輒以億萬方計的龍頭房企面前，並不亮眼。

去年年末，一位星浩資本的員工曾告訴《每日經濟新聞》記者，“郭廣昌的主要心力還是在大醫療保健領域，並未將地産作為整個復星的核心産業，近年來，復星旗下幾個星自係房地産基金以及地産業務核心平臺復地都表現並不突出，下一步還是會有大的整合調整。”

而豫園商城的重組動作可以將其優質的非上市業務裝入上市公司，通過資本運作來提升在資金上的運作能力，提高其競爭優勢。

薛建雄直言，像這樣的資産重組機會並不多，也許幾年才能碰上一次，但是確實會對公司的估值有重大影響，提升其資金實力。（每日經濟新聞）