A股房企頻遭險資舉牌

36家房企前十大流通股股東現險資

外來者“兇猛”！險資從純粹的財務投資往控制管理層的演變，這在房地産領域表現尤其明顯。

近段時間以來，安邦加快了舉牌中國建築的步伐。自2015年以來，險資在二級市場投資活躍，開始密集性出擊舉牌地産企業，甚至千億元量級房企對外來者的“兇猛”都似乎猝不及防。

在2016年，這種現象仍在加劇。西南證券分析師張剛表示，三季度保險機構持股家數處於歷史最高水準，調倉幅度較大。剔除中國人壽和平安銀行兩個標的後，保險機構仍繼續保持對金融行業較高的持倉比重，而對房地産行業的持倉市值連續四個季度保持第二名的位置。

另據《證券日報》根據Wind數據統計，截至12月18日，136家（按照申銀萬國房地産行業分類）A股房企中，被險資進入前十大流通股股東的房企為36家，佔比達到26.47%。其中，萬科、金融街、招商蛇口、保利地産、金地集團、首開股份、泰禾集團、蘇寧環球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企均在其列。顯然，過去的四強房企“招保萬金”全部上榜。

除此之外，在香港上市的內房股更是險資的重點舉牌對象，碧桂園、遠洋集團等房企都在該範圍之內。

廣發證券指出，險資舉牌的上市公司行業上偏好地産、金融和穩定增長類公司；在股權方面喜歡股權分散、高分紅、中等市值公司；而在財務特點方面偏好現金流充沛、高ROE、低估值公司。

東方證券分析師竺勁認為，據統計，在舉牌上市公司比較活躍的13家保險公司及其舉牌的58家上市公司中，地産行業上市公司有13家，佔22.4%，遠超過其他行業。另外，保險公司中舉牌比較活躍的安邦、前海人壽、生命人壽等保險公司偏愛高分紅公司，持有上市公司股權比例都較高，且傾向於獲取董事會席位。

事實上，對於險資頻繁舉牌上市公司的目的，業內多認為，2013年以來，保險行業尤其是壽險行業保費收入增長迅速，資産配置需求增大，無風險利率的下行使得股票作為資産配置方式相對於債券更受保險資金青睞。

更重要的是，竺勁稱，目前來看，保險資金舉牌地産上市企業將帶來兩波行情，一是資金進入推動股價上漲；二是資金進入後，市場對公司價值重估。另外，部分保險公司偏好持有上市公司較高股權，傾向於獲得董事會席位。

正如竺勁所示，保險公司舉牌上市公司雖多有發生，但是，通過統計發現，部分險資實際上開始不滿足於財務投資進而獲得高收益，而是意在參與被舉牌上市公司的管理。

據平安證券分析師王琳統計，在2015年底，險資就開始顯現出參與管理上市公司的意圖。王琳表示，“從我們統計的目前保險資金舉牌的地産公司類型來看，當前28家被保險資金持有的公司中25%是以獲得重大影響爭取控股為目的，46%是看好公司一線城市資産價值和未來發展，還有29%是佈局中小市值的公司，看好公司轉型或者殼資源”。

實際上，據《證券日報》記者觀察，也有遠洋集團等多家企業的董事會席位中有險資成員，且已參與日常管理。

“部分險資的收購重在爭奪上市公司主導權，股權分散的上市公司被繼續增持是大概率事件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，除了雙方有可能在養老地産等方面增加協同擴張的新産業外，上市公司也要加強對主動權的控制能力。

後調控時期重因城施策

防止房價過快上漲

房地産調控政策年年有，今年則有諸多不同。

在經歷了公司債天量發行，二線城市地産異軍突起，地王項目層出不窮後，調控政策態度快速轉變。一刀切式調控翻篇，因城施策成為房地産調控的主旋律。住建部相關人士曾向《證券日報》記者稱，今年調控思路有所細化，基本依靠地方政府自發地根據城市自身具體情況出臺調控政策。同時，將逐漸弱化短期干預，強化長效機制。

回顧2016年，調控重磅政策影響尤其變現在北京“930”新政的落地後引發的連鎖反應。9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先後發佈新樓市調控政策，重啟限購之外，信貸政策從嚴，並從供地量和限價等多方面出擊，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

隨著國慶以來收緊性政策落地，11月份累計銷售量和銷售額增速環比分別下降2.5個和3.7個百分點，銷售均價為每平方米7114元，環比下降4.38%，調控效果凸顯。

值得關注的是，這一輪調控政策是以防止價格過快增長為核心目標，依然採用行政手段重點解決結構問題，而非總量問題。整體來看，一、二線城市交易量下降，預計全年銷售面積增速可能維持在20%左右，但結構性陣痛仍難以避免，大部分三、四線城市依然深陷去庫存危機，銷售預期回落加劇廣義庫存壓力。

事實上，次輪調控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺政策力度不大的城市以壓力，因此後期有一些城市開始重新“認房認貸”，繼續加碼“打補丁”，最終，達成的穩一線城市，控二線城市，盤活三、四線城市的目標。

至於此輪調控在10天內密集落地的背後，多位業內人士認為，這一輪房價上漲過快過於集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。尤其當下各種消費貸、抵押貸很大部分進入了房地産領域，甚至對上市房企來説，也出現多種表外資金流入多房地産領域的現象。

值得關注的是，《證券日報》記者獲得的消息則顯示，因部分城市短期內房價過度上漲，住建部盯緊了那20多個城市，但從本質上看，這些政策可能都是短期干預，未來政策態度將由穩增長轉為控風險，重點方向在於推出長效機制，在於保護，而非打壓。

鋻於此，業內普遍認為，這不是行業發展進入大拐點時期。但行業內政策態度的快速反轉改變了市場預期，土地市場的快速透支和房企資金使用監管的趨嚴對房企的現金流將提出考驗。

隨著投資客、加杠桿入市需求在調控下撤離，資金在各個城市間的輪動效應將會結束，運營狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業壓力尤重。

另有多位業內人士認為，由於房企“加杠桿”的資金週期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間，而隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對於房企的“風險控制”，也會採取一些“降杠桿”的措施。屆時，其將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。