18日，杭州市發佈房地産限購政策，將於9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。杭州是繼蘇州和廈門之後第三個重啟限購的城市。

業內人士表示，部分樓市的異常火爆，令房地産調控政策重新收緊，針對房地産領域的降低杠桿政策正在密集出現，不排除有更多的城市加入限購和限貸的行列。

火爆 小長假的瘋狂投資者

本應輕鬆休息的小長假，迎來了風風火火的房地産投資客。鄭州白領張超便是其中一位。

“覺得假期比上班更累。”張超説，第一天家人看房選房，第二天排號搖號，第三天辦手續，在三天小長假期間，他幾乎所有時間都泡在了房上。

張超説，“我看中了一套位於鄭州航空港區的一個歐式洋房項目，臨近自貿區，且位於地鐵沿線。與一週前相比，該項目已經漲了近600元，若與6月底開盤價相比漲了近3000元。”

“聽説上次開盤200多套房，有八、九百人排隊搖號。迫不得已，我在17號開盤前一天帶家人看好後，當晚就到售樓處排隊，以免買不到。”張超説。

在本輪近乎瘋狂的房市當中，張超的做法並不鮮見。劉蹙是張超的置業顧問，作為賣房人，他自己也被現在購房人的熱情嚇怕了。“上次開盤時，一位上海老太太買了3套房，這兩天我告知她要加推，她直接打電話説留三套。我連忙説‘這次房子不一定能拿上’，這老太太直接來了句，‘我現在就買機票從上海飛過去，給我個賬戶，錢我先打給你’。真是攔都攔不住。”劉蹙説。

中原地産市場總監張大偉表示，現階段購房者投資需求之所以旺盛，或者是因為看中未來上漲預期，期待投資獲利，或者是因為害怕將來再漲，早買早安心。

稀缺 資金潮下的恐慌

在剛過去的中秋小長假，北京新建住宅簽約422套，二手房住宅簽約280套，整體來看，成交量是最近幾年小長假的最高點。

今年端午小長假期間，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套。這意味著，雖然因為假期簽約的特殊性，整體簽約並不完全真實反映市場情況，但從單純都是假期因素來看，成交量翻了幾番。

“出現投資需求的主要原因是過多的貨幣供應。在貨幣過多供應的影響下，投資需求被無限大地釋放在房地産市場。”張大偉認為，現階段房價爆發的原因是資金潮下的資産荒導致購房者出現了恐慌。

央行日前發佈的數據顯示，8月新增貸款9487億元中，住戶部門貸款新增額度高達6755億元，該貸款額較7月的4575億元，環比增加47.65%。

張大偉説，信貸的強勁支援，加之去庫存政策的大力刺激，引發了今年房地産銷售市場的火爆行情。而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地産風險。

的確，在高成交的帶動下，重點城市庫存均快速去化，多個城市或面臨“無房可賣”。上海易居房地産研究院數據顯示，截至2016年8月底，其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環比減少0.9%，同比減少5.7%，庫存已連續13個月同比下跌，回到了5年前的水準。

造成庫存下降的主要原因便是新增供應趕不上去庫存的速度。易居數據顯示，雖然8月份推盤節奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應2336萬平方米，依然低於其新增成交量2558萬平方米。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分地區去化週期快速下降。以杭州為例，2014年6月杭州存銷比為26.0個月，屬於本輪樓市調整週期中的偏高水準。隨後該曲線持續下滑。到了今年7月份存銷比跌至6.0個月，而到了8月份繼續下跌至5.2個月。

“同時，南昌、南京、合肥去化週期甚至已分別降至4個月、3個月、1個月，當地樓市需開啟‘補庫存’階段。”嚴躍進説。

從緊 “去杠桿”勢在必行

房市熱度的不斷升溫，促使地方開啟收緊政策的大幕。繼蘇州、南京、廈門、武漢之後，最近大熱的鄭州、杭州也加入收緊行列。

鄭州方面指出，鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，採取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網挂的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，參與網挂的競買人進行最後一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。

此外，除大棚戶區改造用地外，居住用地及相容居住用地的其他用地，土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂後10個工作日內繳清。

同時，還加強對房地産開發企業購地資金來源的審查。加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核。嚴肅查處各類違法違規行為。

杭州方面則表示，在市區限購範圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

明確限購範圍為，上城區、下城區、江幹區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江）、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅遊度假區、蕭山區、余杭區，不包含富陽區、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣（市）。

浙江工業大學房地産研究所教授虞曉芬認為，今年杭州房地産市場成交量明顯放大，價格也出現上漲。杭州房地産市場已出現了過度投資、投機的“苗頭”。

CRIC研究中心執行總裁丁祖昱也指出，政策的出臺離不開市場超出預期的“過熱”。8月杭州商品住宅成交均價1.8萬元/平方米，環比上漲11%，漲幅超過近期市場大熱的南京、合肥、武漢等市，在研究中心監測的71座重點城市中排在第二，僅次於上海的14%。

丁祖昱認為，一二線樓市全面收緊在即，限購政策收緊範圍或會進一步擴容，市場沒有明顯降溫的南京、合肥、武漢等市均有出臺類似政策的可能；力度上也可能進一步加強，如果熱點城市市場還是“越控越漲”，出臺更為嚴厲的首套房限購等政策也不無可能。

但張大偉表示，政策力度有限，對實際影響微弱，如果信貸不收緊，這一政策很快將被市場消化。

但值得注意的是，丁祖昱強調，雖然現階段除蘇州外政策未有力度，但未來如果調控政策不斷加碼、不斷升級，超過一定的“臨界點”後，將有可能成為“壓垮駱駝的最後一根稻草”。

“政策是有疊加效應的。隨著購買力透支、需求透支，最後幾個月的樓市成交量或將回落。”丁祖昱説。