（原標題：房價十年翻7.4倍 門頭溝房價是如何漲上去的？）

雖然購房人在心理上尚未完全接受門頭溝成為豪宅區，但眼下門頭溝房價的高端豪宅化已成為事實。

根據中原地産市場研究部統計，截至目前，2016年北京純商品住宅單套成交金額達到520萬。市場的價格持續上漲導致高端化、豪宅化在向郊區蔓延。豪宅郊區化，位於京西的門頭溝就成了其中的代表。根據鏈家研究院數據顯示，在2006-2016年十年間，門頭溝新房房價年均增長率達22.2%，翻了7.4倍，位列全市第一。今年，門頭溝入市的新項目，除商住盤外，全部主打高端改善牌。近期，中國鐵建·萬科翡翠長安、電建金地華宸、電建瀧悅長安新品、華遠裘馬四季等項目陸續入市，中大戶型、高端産品線、多功能戶型空間成為不約而同的選擇。

房價十年翻7.4倍  門頭溝成京西改善集中地

與其他沿軌道線逐漸被開發，配套逐步成熟的區域不同，價格已經逐步高端化的門頭溝，軌道交通尚未開通。但由於京西土地供應的稀缺，京西改善升級置業人群可選擇的區域有限，位於北京正西的門頭溝成為了改善人群的集中地。

雖然地鐵沒有接入門頭溝，但門頭溝從未缺席北京樓市價格上漲的大潮。根據鏈家研究院數據統計，在2006-2016年十年間，門頭溝新房房價年均增長率達22.2%，翻了7.4倍，位列全市第一。2006年初，門頭溝新房均價為3256元/平方米，購置門頭溝一套房總價約為33萬元，而2016年4月，門頭溝新房均價為3.27萬元/平方米，同樣一套100平方米的房子，總價上漲至327萬元，十年中，升值接近300萬元。

對於門頭溝房價是如何漲上去的，鏈家研究院給出的分析主要是四點，合理的道路規劃、名企開發商入駐、地價飆升帶動和生態環境的改善。

雖然門頭溝軌道交通尚未通車，但到過門頭溝的購房人，對於門頭溝的第一印象都是交通便利。2008年，連接西四環和西五環的阜石路正式建成通車。阜石路建成通車後，形成了連接西四環路和西五環路的又一條東西向放射性交通幹道，與蓮花池西路及長安街西延線共同構成了北京西部的三條快速走廊，直接受益者就是門頭溝區。由於可選道路多和居住人口密度較低，阜石路很少會遇上堵車的情況，暢通便利的交通直接縮短了購房人的心理距離。而2010年之後，門頭溝區域産業的升級改造也讓門頭溝區域環境得到極大的改善，從重污染區蛻變成了生態新城。

硬體條件具備之餘，房企的集中入駐改變了門頭溝住宅的品質，同時價格也水漲船高。而近一年門頭溝土地的集中上市則為門頭溝的房價插上了翅膀。2015年底，門頭溝拍出兩宗地塊，分別被中國鐵建萬科和中交綠城平安聯合體拿下，樓面價分別為2.35萬元/平方米和3.32萬元/平方米。而今年2月，這一紀錄再次被刷新，中駿置業以39.48億元拿下門頭溝龍泉鎮地塊，純商品住宅部門樓面價達4.1萬元/平方米。

地緣優勢加上土地價格帶來的上漲預期讓購房人提高了對門頭溝區域的關注度。根據安居客相關數據統計，在二手房方面，從目前門頭溝房源的掛牌量和瀏覽量對比看，門頭溝樓市明顯供不應求。2016年，門頭溝房源訪問量同比去年增長371%，為全市平均值的2.6倍，房源量同比增長率為64%。

房企門頭溝比拼産品力  高端産品線進駐門頭溝

樓面價已經站上3萬+，但購房人接受門頭溝房價的高端和豪宅化需要更多理由。雖然門頭溝佔地面積很大，但能供房地産開發的土地很有限。各房企旗下項目之間幾乎是零距離，而拿地時間決定這些項目大都同期上市，直接競爭無法避免，門頭溝正成為各房企産品比拼的擂臺。

7月底對外亮相的中國鐵建·萬科翡翠長安項目，是萬科高端産品線翡翠係今年的首批産品。據項目相關負責人透露，翡翠長安立項之初，便已經確定要為西部客戶打造改善需求的項目。為此，從社區園林到建築的規劃排布、會所和商業綜合體的規劃，全面升級，包括了萬科兒童成長中心、美食中心、戲劇學院、鄰里中心等將會落地項目會所，同時將引入養老護理。在教育配套上，翡翠長安也規劃了“全生命週期”教育配套。

與翡翠長安一街之隔的電建金地華宸，是金地集團最高端産品力“華”係的代表作。電建·金地華宸從産品設計到精裝的每一項標準，都是通過調研、討論而來。“3個多月時間，每天從早上到晚上，100多場會議，造就了電建·金地華宸150余項細節。”項目負責人李楊説。

而在人群定位上，門頭溝新入市和即將入市的項目定位均十分明確，為改善而來。電建·金地華宸在項目主力140平方米的戶型中，採用了三套房、三衛生間的設計，這在目前的市場中也是極其少見。而對於這一系列産品設計的初衷，李楊表示，“一切都是為了滿足高端改善人群挑剔的需求。”

同樣選擇將頂級産品線落戶門頭溝的還有電建地産，電建地産將頂級産品線瀧悅係産品帶入門頭溝，據項目負責人透露，瀧悅長安前期銷售産品中，毛坯房簽約價格已突破5萬元/平方米。項目即將推出四居獨立組團——瑾湖産品。主要針對亟待升級四居戶型的家庭。為滿足改善人群的居住需求，戶型設計了市面上同面積産品少有的14.45米的大面寬。

除了這些已入市亮相的項目外，中駿地産回歸北京後的第二個作品中駿·西山天璟，綠城回歸北京的代表之作中交綠城·西山燕廬均在産品上下足了工夫，並定位為高端豪宅産品。

西長安新城率先高端化  老城區新盤或站上6萬元大關

從近期市場上釋放資訊看，近期門頭溝集中入市的高端項目，大都集中在西長安新城板塊。目前，門頭溝項目主要分佈在兩大板塊，一是門頭溝老城區板塊，也就是門頭溝本地人常説的門城板塊。另一個則是西長安新城板塊。亞豪機構市場總監郭毅表示，門頭溝未來的高端更可能的是局部的高端化，而西長安新城板塊就是最具備高端化特質的。

北京市政府在2020年的新城規劃中提出，將門頭溝龍泉、永定兩鎮87平方公里的行政範圍作為西長安街新城規劃，預計2020年整個區域將有25萬常住人口。按照生態涵養發展區和首都西部綜合服務區的功能定位，發展智慧製造、醫療健康、節能環保、金融理財、旅遊休閒、酒店文化等多種産業，按照“一帶、兩線、三點”的空間發展佈局，全力建設首都西部綜合服務區。

近一年門頭溝所拍出的地塊，也全部位於西長安新城規劃範圍內。北京萬科行銷總監楊曉陽表示，西長安新城的未來就是一個能夠吸納海淀、石景山、東西城以及朝陽外溢客戶的金色土地。他認為，這個區域未來的人口、商業、教育資源以及得天獨厚的環境足夠支撐西長安新城作為一個未來的城市延長的核心區。

除了西長安新城外，門頭溝老城項目價格也同樣水漲船高。7月底，門頭溝老城的新項目華遠·裘馬四季開盤，對外銷售均價為58000元/平方米。一位門頭溝項目行銷總監表示，隨著之前拿地的陸續入市，加上老項目的逐步消化，未來門頭溝新盤至少要達到6萬元/平方米。隨著單價的提升，控總價也成為門頭溝開發商同樣面臨的課題，140平方米再次成為一個門檻。

（來源：北京青年報）