與市面上標準化、模板化的商業開發不同，龍湖的商業主要依託住宅産品，天街的定位是“區域核心，生活中心”，希望做“城市或區域的地標性商業”。如大興項目，北京大興天街項目負責人介紹，大興天街項目還在客群調研與分析階段，對於項目周邊及區域內客群的現狀、特點進行分析，最終勾勒出大興天街四類核心客群：項目周邊居民、黃村區域原住民、龐各莊榆垡等被城市化人群以及固安區域內環京人群，基於項目周邊人群的育兒剛性需求，大興天街突破性地將兒童業態佔比提升到16.5%，希望成為北京南城最全的早教中心。

關於龍湖商業選址的特點，宋海林接受採訪時對記者總結了三個方面因素，首先是城市發展方向和規劃，比如北京南城就被龍湖視為可以捕捉未來機會的“洼地”；其次是當地的産業是否具有活力，龍湖在北京第二個天街之所以選擇大興，部分原因是當時拿地時該區域已規劃有生物醫藥基地；第三是交通，傾向於地鐵上蓋，將商業項目建在軌道交通樞紐。

針對龍湖的區域戰略與商業戰略，興業證券（601377）在研報中分析，龍湖是一家全國性的綜合房地産開發商，該公司在核心一、二線城市擁有優質土地儲備。近年來大力發展投資物業以提升抗風險能力，産品品質高，投資物業運營有特色，在房地産行業進入“下半場”後，該公司將會“後程發力”。

與此同時，國內城市商業過剩也是龍湖需要面對的市場現實。“隨著1.5線城市大舉建設現代化零售物業，購物中心已經存在過剩的風險，且它們中僅有10%~15%的現有存量符合國際標準。”國際諮詢機構仲量聯行（JLL）華北區研究部總監麥哲文曾對記者指出，2012~2015年，中國60強城市的購物中心總量幾乎翻了一番，很多規劃和管理不好的購物中心將逐步被淘汰。世邦魏理仕（CBRE）也曾提醒，伴隨持續的集中供應，零售物業調整及行業洗牌依然大勢所趨，在零售物業市場的本輪轉型中，優勝劣汰加速了商圈及項目表現的分化。針對這一行業現狀，從事商業地産運營近20年的李楠表示，具體來看，過剩並不意味著不存在機會，她認為，未來購物中心的競爭中，最重要的是對客戶的研究，找到目標消費者，並在前期拿地選址、設計和工程階段就結合未來客戶的喜好做好預判。

作為龍湖商業首個一線城市商業項目，位於北京常營區域的龍湖長楹天街項目被視為龍湖在北京的商業“旗艦”。根據龍湖7月1日提供的數據，2014年12月開業的長楹天街，2016年日均客流約8萬人次。

來源：贏商網