近期，廣州、深圳、長沙、泉州等地先後出臺多項樓市新政，涉及二套房首付比例降低、調整普宅標準、公積金貸款比例上調、土拍限價放鬆、發放購房補貼等。一系列新政有助於降低改善型需求的門檻，提振後市信心。同時，新一波樓市鬆綁的預期也在增強。

11月23日，深圳明確，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%，將市場的目光再次聚焦到了“改善群體“的身上。

與此同時，在一線的成交端也存在一個有意思的現象：市場分化嚴重，剛需成交不溫不火，但高端改善購房者反而正在加速進場，成交戶型結構呈現出來面積段中樞整體上移的情況。住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，有較強的改善居住條件的願望。

市場正在經歷著從“有居”到“安居”的變革，對於房企而言，産品力不再是通往羅馬的某一條大路，而是在生存過程，必須登陸的諾曼底，産品力的創新，也成為了各大房企間內搏的核心競爭力。

我們總説新的挑戰擺在面前。但只有極少數房企拿出了應對新挑戰的態度，龍湖，便是其中之一。

01龍湖超越龍湖

作為産品力老大哥的”龍湖“同樣敏銳察覺到這一新趨勢，早在一年前的2022年12月7日，龍湖集團在高端産品線上創新發力，在北京、上海、蘇州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龍湖禦湖境，落于一二線城市的稀缺板塊、城央地段。

對於禦湖境係，龍湖給出“世界臻萃於此境，此境封藏于龍湖”的定義，以標示其特殊與稀缺的屬性，並使用了“臻奢選材”、“臻品美學”、“臻享圈層”來標榜其價值，所謂“臻”，即是稀少珍貴和完美無瑕的品質。

圖注：龍湖·禦湖境實景照片

而3個月後，龍湖集團就召開了雲河頌産品發佈會。作為另一條全新高定産品線，龍湖雲河頌秉承“無界空間”的理念，卻因循高端改善客群的不同需求與喜好，與禦湖境形成了鮮明的風格差異。

相較于禦湖境現代、璀璨的線條，雲河頌展現出另一種偏向於沉穩內斂的藝術氣質。正如其Slogan所述： “不僅精工，更是藝術”。比如，龍湖將傳承六百年古法的故宮禦窯金磚，與園林中和景墻結合，獨創“金磚影壁”；將大漆工藝品廣泛應用在社區的不同空間，重現7000年傳承工藝中獨居一格的美。

圖注：龍湖·雲河頌實景照片

隨即此後的半年內，龍湖先後發佈了青雲闕、硯熙臺等全新雅奢産品係。契合更廣泛改善需求，並落地上海虹橋青雲闕、蘇州啟元青雲闕、龍湖天津硯熙臺、龍湖西安硯熙臺，為外界展示了龍湖對於東方美學的全新表達。

從禦湖境、雲河頌，到青雲闕、硯熙臺，龍湖一直在不斷創新和顛覆自我。放眼全國，龍湖不斷頂破各城豪宅産品力的天花板，似乎已經成為一種習慣動作。

數據顯示，

泉州禦湖境連續10個月穩坐泉州銷售榜首位，累計簽約金額超47億元；

成都天府雲河頌的售樓中心，客戶絡繹不絕，累計接待客戶超16300組；

10月下旬開盤的上海青雲闕，首開銷售20億元。

……

果然，能超越「龍湖」的，只有「龍湖」，對於産品和細節的苛刻，更是簡直比“處女座”還要“處女座”。

02內卷，是房企的生命力

龍湖為何一直能在産品上升級出新？為何龍湖能持續保持産品的創新力？回答和研究這些問題，在這個新的房地産時代變得更有意義。

1993年，龍湖在重慶成立。彼時的龍湖並沒有急於進行地産開發，而是逐一拜訪了諸如萬科、新鴻基等全國知名的房地産開發商，從客戶研究、項目前期策劃、標準化流程等方面學習他們的先進經驗。

足夠的前期調研和準備，讓龍湖的第一個項目在重慶一炮而紅。1997年，龍湖首個項目龍湖花園南苑正式在重慶推向市場，這個精準把握了中高端市場定位和需求的項目讓龍湖“一齣生便風華正茂”， 項目無論從建築品質、景觀配套還是物業管理，刷新了重慶人對住宅的認知，成為品質住宅的典範。以至於1999年，龍湖在重慶的第二個項目龍湖西苑剛開盤，就上演了市民通宵排隊搶購房源的景象。

時間前行，2008年，龍湖發展重心北上，主攻北京，希望以此在全國各地大舉鋪開市場。從艷瀾係産品的南方精緻園林造景、到原著係的古代貴族園林規制設計，龍湖從建築、園林，再到服務，都秉承了南方人的精緻和女掌門人細膩風格。毫不誇張的説，龍湖一直在重新定義高端住宅産品的門檻和標準。

2018年，龍湖天字係産品的問世，將一線、新一線城市中心區豪宅推向了新的高度，在擇址、園林、設計、建築、服務等方面，也有著更嚴苛的標準。即便在房地産市場整體調整、越來越多開發商選擇躺平的當下，龍湖依然將精力投入在打造産品上，也就有了上面禦湖境、雲河頌，到青雲闕、硯熙臺的推陳出新，不斷內卷。

對於龍湖來説，産品力，就是房企的生命力，只有觀念超越了市場，才能讓産品超越市場。

03認知回歸，研發從細節開始

住宅産品和製造業産品不同，住宅産品一旦投入，涉及到巨量的資金，在沒有充分了解市場的前提下，可能造成天量的虧損以及對土地稀缺資源的浪費。

30年來，龍湖以業主需求為基礎，為業主們打造有生命、有溫度、有意義的共振場域。不打無準備之仗，先充分做好客戶的調研，再投入産品研發和開發，是龍湖內部30年來一直堅持的守則。

具體來看，在建築層面，龍湖秉承高端住宅的基因，深訪客戶需求，從擇址、人居、美學、品質四個維度，擇選一二線城市核心、潛力板塊，以龍湖品質，打造契合城市審美的品質住宅。

在景觀方面，龍湖持續滋養“美”的種子，沉澱五年之後，在“五維景觀”的基礎上再次升級，推出“美+”景觀美學體系，從美妙風景、美好生活、美麗心靈三個維度，為客戶創造自然之美、生活之美與藝術之美。

在裝修方面，龍湖構建“善住人性化裝修”體系，從品質、交融、收納、安康、便捷五個維度出發，打磨形成了百餘個裝修細節。在這背後，龍湖每年會從“聆聽計劃”更新的2萬餘條數據中，發現客戶的矛盾點及與其對應的焦慮點，針對性研究、調整，以營造更符合客戶需求的居所，“為家人造好家”。

智慧方面，龍湖集團持續在數字科技領域投入，從智慧安防、智慧通行、智慧家居和智慧社區等多個維度，通過領先的技術系統，構築社區的無形立體防線，實現全域無接觸通行，匠造智慧的居住空間，讓業主盡享智慧社區的全場景智慧化。

在工程方面，龍湖匠心30載，以客戶視角為導向，形成龍湖專屬的新建造體系，全面提升工程品質；通過91項精工工法，高效實現産品精工匠造；基於“3+X+N”新工藝新材料的應用，74項技術全覆蓋，全力保障施工品質；執行三級品控體系，過程把控300+個品質細節；並在交付前實施分戶終檢，以客戶視角前介查驗1200余個關鍵點，確保品質驗收安心。

真正的好産品，會幫助企業穿越行業週期建築産品和設計都能肉眼所見，模倣和學習並不難，而不為人注意的細節卻無法模倣，而這些，也逐步成為龍湖的産品創新力和競爭力核心所在。

而龍湖産品的核心能力，實際上就藏在和客戶的耐心互動中，藏在所有流程的精耕細作之中。