驕陽似火，偌大的前海工地缺乏建築遮擋，曬得人暈頭轉向。經過記者實地探訪發現，前海片區直接面向珠江口伶仃洋，除了少量灘塗地外，其餘用地幾乎全由填海而成。

整個前海樞紐項目位於前海自貿區核心地段，與地下綜合交通樞紐無縫銜接。目前現場仍在緊張施工，但地下交通樞紐已經部分投入使用。地鐵1號線、5號線、11號線在此交匯，同時還是兩條城際鐵路的交匯處，未來將通過軌道交通直達香港。

前海樞紐項目區位條件堪稱得天獨厚，而且體量巨大，公開資料宣稱整個樞紐建成後將成為全球第四大超級綜合體，定位為帶領深圳邁向世界級城市、引導區域經濟轉型升級的世界級樞紐綜合體地標。

與此同時，前海是深圳未來最具戰略意義的發展區域，被譽為“特區中的特區”。截至2016年3月份，前海註冊企業已經超過7萬家，其中註冊資本在5000萬以上大中型企業佔比32%。目前前海樞紐項目周邊的商務公寓、寫字樓售價普遍超過9萬/平方米，商業物業售價在15萬/平方米左右。

“兩個項目都是目前深圳市場最好的土地之一，前海樞紐更是整個珠三角最具標桿性的項目。”萬科高級副總裁譚華傑表示，前海樞紐項目低至2萬多元的樓面地價，這個價格顯然是不可能通過其他渠道拿到的。

譚華傑還對安托山和前海樞紐項目的盈利作了預測：安托山項目大概2017年即可蓋房，2019年就可以結算；前海樞紐項目大概2019年開始銷售，2021年進入結算。“兩個項目盈利前景非常樂觀，預計總的利潤會在540億元左右。”

爭議焦點

以股權換土地划算不划算

通過成都商報記者實地調研，單從土地價值來説，萬科拿下深圳地鐵的安托山項目、前海樞紐項目肯定是算過賬的。但是，萬科為此卻要付出公司20.65%的股權，並且大幅稀釋現有股東權益——這也是各方爭議的焦點所在。在這次萬科風波中，萬科引入深圳地鐵究竟是“病急亂投醫”？還是找到了拯救萬科危機的“白衣騎士”？

萬科高級副總裁譚華傑表示，目前土地市場地王頻出，開發商進退兩難，好的地塊地價很貴，不買又會被擠出這個城市。“萬科肯定是不拿地王的，但是不是意味著房地産我們就不做了？所以採取合作方式是可行的。而且以萬科的經驗，以前做了三四十個地鐵上蓋項目，經營實際情況、業務穩定性都是最好的。”

萬科與深圳地鐵確有多個成功合作先例，比如深圳紅樹灣項目和深圳北站項目。2015年3月，雙方為此成立項目公司——深圳地鐵萬科投資發展有限公司，註冊資本5000萬元，深圳地鐵持股51%，萬科持股49%。雙方按比例共擔成本、共用收益。

更重要的是，譚華傑表示，萬科如果成功引入深圳地鐵作大股東，才能寄希望獲得深圳地鐵以後更多的項目。目前，深圳地鐵的業務已經逐步擴展到其他城市甚至海外。如果深圳地鐵成為萬科大股東，未來萬科與深圳地鐵“軌道+物業”的合作模式將有望在更多城市、更大範圍進行複製。

而對於安托山、前海樞紐項目對萬科缺乏持續性支援的質疑，萬科在7月1日修訂後的預案裏也補充了“盈利模式及持續盈利能力”相關內容。萬科稱，安托山項目將以對外銷售為主；前海樞紐項目則並非一賣了之，而是將自持部分物業，包括寫字樓、商業、酒店及地下車位等。

對於自持物業持續經營能力的分析，萬科表示，將利用項目獨特的區域優勢及人流吸聚效應等，依託“軌道+物業”經營模式，通過持有運營型物業不斷獲取租金收入、增值收益及新業務發展帶來的附加收益，最大化項目價值，從而增強前海國際持續經營能力。

以租金為例，2015年末深圳市甲級寫字樓物業平均月租金為254.20元/平方米，較2014年末上漲 7.89%；優質購物中心物業平均月租金為928元/平方米，較2014年末上漲4.86%。

萬科此次重組方案仍被多數機構看好。招商證券認為，該交易有助於穩定股權結構及增厚中長期價值，深鐵、寶能、華潤將成為前三大股東，萬科已無實際控制人，股權結構更趨穩定；中投證券認為，房地産開發傳統模式已經陷入瓶頸，核心城市土地資源有限，地價過高難以獲得新項目。但以“軌道+物業”模式鎖定城市經濟圈發展機遇，對萬科的未來而言意義重大。

萬科重組方案仍有待監管部門審批、股東大會投票等多個環節，還有相當長的路要走。顯然，這場“A股市場的世紀之爭”遠未結束，任何環節都可能存在變數。

關於三塊地皮 萬科最新公告回應華潤

為了應對今日到來的復牌，萬科7月1日晚間一口氣刊出了8條公告，為復牌護航，其中在回復深交所問詢函和重組方案的修訂案中，增加了前海國際項目土地交易作價的評估依據以及前海國際盈利模式分析等內容。

萬科公告披露，重組主要標的資産T201-0074、T407-0026及T407-0027號地塊的土地使用權注入深圳地鐵集團（以下簡稱深鐵集團）時的原作價出資金額為235.9億元，深鐵集團將上述三項地塊增資注入前海國際的作價同樣為235.9億元。萬科深鐵重組預案中前海國際項目作價456.13億元，比原作價出資金額增值220.23億元。其中前海樞紐項目（坐落于T201-0074號地塊）的土地使用權預估值為325.03億元，安托山項目（坐落于T407-0026及T407-0027號地塊）的土地使用權預估值為130.71億元。

結合深圳市和南山區土地招拍挂市場數據分析，2016年以來深圳成交樓面均價較2012年分別增長353.77%及284.13%，較2015年分別增長40.70%及34.12%；前海樞紐項目和安托山項目預估值較原作價的增值率分別為123.30%和44.69%，增值率在合理範圍內。

招商證券房地産團隊此前分析指出，按可售面積口徑，前海樞紐項目和安托山項目的原始樓面價分別為1.2萬元和2.6萬元；按標的資産定價折算的平均樓面價分別為2.7萬元和3.8萬元，增幅分別為123%、45%。考慮到兩個項目周邊在售辦公、住宅均價分別約為8萬元和10萬元，此次交易折算的平均樓面價大約佔現時房價的30%左右，明顯低於一級市場拿地行情。

記者注意到，此前華潤曾質疑萬科重組方案中資産標的定價過高，攤薄了股東權益。因此，萬科此次披露中的新增內容被指意在回應華潤。

來源：每日經濟新聞