實地檢驗

三塊地皮“成色”到底如何

根據萬科重組預案，深圳地鐵集團擬將所持有的前海國際100%股權出售給萬科。前海國際擁有的主要資産為安托山項目、前海樞紐項目地塊，均為深圳核心區域大型地鐵上蓋項目，共涉三塊地皮，總建築面積約181.1萬平方米。

對於這三塊地，萬科的態度是堅持股權合作，“綁定深圳地鐵”，因為如果成功引入深圳地鐵作大股東，才能寄希望獲得深圳地鐵以後更多的項目。

而萬科原第一大股東華潤態度明確，沒有必要通過發行股份方式實現，可以通過現金購買、債權融資等方式進行。

而同樣圍繞這三塊地，外界各種質疑、猜忌。在前往深圳採訪之前，成都商報記者也難以理解：深圳地鐵集團為什麼僅憑區區三塊地皮，就可能成為全世界最大房地産開發商萬科的大股東？這究竟是什麼樣的神奇土地？其“成色”到底如何？

直到記者雙腳踏上三塊土地之上後，心頭的疑惑才一點點消散。深圳多山、靠海，可利用地少，土地資源極度稀缺，甚至需要填海來獲取土地。在深圳拿地，早已成為困擾所有房地産企業的現實難題。

和其他同行一樣，萬科在大本營深圳也一直土地緊缺。特別是對於“堅持不拿地王”的萬科來説，獲取深圳土地更是一種奢望。截至2015年末，萬科在深圳的可開發項目資源僅222.1萬平方米，這中間還包括了之前與深圳地鐵合作的紅樹灣項目和深圳北站項目。

就在6月上旬，深圳誕生了兩個新地王。6月2日，中國電建地産聯合金茂集團以總價82.8億元、樓面地價5.68萬元/平方米競得深圳龍華商住用地，同時刷新龍華地王紀錄。當天，萬科同樣參與了該地塊投標，但僅僅報價57.5億元，顯然沒有任何成交的可能。

6月8日下午，龍光地産又以140.6億元總價奪得位於深圳光明新區商住用地，這個總價也超越了美國地産巨頭、重建世貿中心的兆華斯坦以134億元在深圳前海拿下的地塊，一舉成為深圳最新總價地王。

上述深圳新晉兩個地王均處於深圳遠郊。然而，萬科此次擬注入的前海國際兩個地鐵上蓋項目，卻是位於核心城區的黃金地段。

萬科描述這兩個項目為“深圳核心區域極度稀缺的大型優質地鐵上蓋項目”。記者實地探訪也發現，萬科所言非虛，地段遠遠超過龍華、光明兩大地王，且樓面地價更低：安托山項目樓面地價3.87萬元/平方米，前海樞紐項目樓面地價僅2.59萬元/平方米，足足比龍華地王少了一半。

從項目基本情況看，安托山項目和前海樞紐項目地塊可以輕鬆“秒殺”深圳新晉地王。以安托山項目為例，項目建築面積約53.3萬平方米，土地正常市場價至少也在300億以上。考慮到前海樞紐項目含有住宅、商業、寫字樓、酒店等不宜簡單類比，但兩大項目合計估值或許更高，且地價仍在上漲。

實地探訪

深圳最好的兩塊地所言不虛

成都商報記者實地走訪安托山項目發現，該項目位於深圳地鐵2號線、7號線雙地鐵交匯處，背靠待建的安托山市政公園，周邊就是深圳傳統兩大豪宅區華僑城片區和香蜜湖片區。

目前，安托山周邊二手房價格普遍在9萬~12萬元/平方米，且新增項目供應極少。

值得一提的是，眼下萬科正在安托山項目旁邊建設另一個豪宅項目，目前樓盤名稱尚未公佈，工程名暫為“萬科安托山花園”。

據項目施工方廣東上城建設有限公司一位不願透露姓名的負責人介紹，這個項目過去叫“東方欣悅”，其實是萬科幾年前從別的開發商手中收購的項目，因為深圳中心城區現在的地價太高，萬科早已無力承受。

“旁邊的錦廬花園二手房均價超10萬元/平方米，品質更高的萬科項目一旦開盤，不可能低於這個價格。”該負責人預計，萬科項目單價應當在11萬~12萬元/平方米。

對於深圳地鐵安托山項目的地價，該負責人反問：“既然按市場價每平方米能夠賣到11萬、12萬，那麼倒推地價，不到4萬元的地價你説貴嗎？”即使考慮稅率因素上升到5萬多元，這地價仍然不貴，萬科確實揀了大便宜！

如果説安托山項目定位為城市中心區豪宅，那麼前海樞紐項目的定位更加高端，堪稱世界級樞紐綜合體地標。前海樞紐項目計容建築面積約127.8萬平方米，位於深圳前海深港現代服務業合作區桂灣片區的核心位置。