具體來説，凱德是利用已開發商業中心的持續現金流來支援業務擴張，同時倚靠自身強大的地産金融服務，撬動外部投資者的資金，共同開發新項目。在已開發商業中心運營成熟之後，公司通過發行REITs（房地産信託基金），將資産整體打包上市，在實現投資收益的同時，完成項目退出。上市後的REITs，由凱德金融負責獨立管理、運作。

凱德這一“現金流滾資産”的模式，實際上連通了産業資本和金融資本，並且使資金最終能流回資本市場，形成一個完整的資金回路。這點無論對基金髮行人還是投資者來説，都極為重要，否則將面臨投資無法變現的尷尬局面，這方面國內金融市場的狀況還遠不能讓人滿意。

海外模式無法照搬

在金融世界裏，收益總是與風險並存。國外企業的地産金融化模式，固然成熟，但也不是無懈可擊。

北京貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹認為，在流動性較強的市場環境中，企業可能僅依賴財務杠桿就能獲得客觀的收益，市場易滋生出投機情緒。在這種氛圍下，金融與地産的結合就“變味”了，僅以財務杠桿撬動資産升值收益為目標。而2008年金融危機前後，市場不足以支撐較高的資産增長率，此前所用的高杠桿就成了企業的災難。

中國指數研究院研究總監蔣雲峰表示，從國外的經驗來看，由於資金方的需求不盡相同，海外的REITs發行方式通常比較靈活，一般分階段發行，以匹配不同的收益與風險需求，從而在整體上達到更好的融資效果。

同時，蔣雲峰還指出，目前國內的市場環境和制度環境都決定了，國內的開發企業無法照搬海外房企的金融平臺運作模式。

“首先，國內的市場回報率達不到國外同等的水準，而收益率對REITs這種金融産品來説至關重要”，蔣雲峰分析稱，成熟市場更適合做REITs，因為在成熟市場物業的靜態收益率能保持較高水準，但對物業收益率的考量是一個動態過程，很多項目一開始的租金回報並不理想，要經過一定時間的上漲才能達到可觀的利潤空間。

蔣雲峰還指出，相比國外寬鬆的政策環境、法律制度以及稅收政策，國內市場在房地産金融領域的制度空間還相當有限。“與其説期待中國的開發企業在房地産金融創新上做出更多努力，不如説政府要更多地學習借鑒國外的金融經驗，以培育出更好的市場環境。”

（來源：每日經濟新聞）