三道紅線倒逼房企“轉綠”告別高杠桿

來源:南方日報 2021-09-03 07:20:22

房地産中期業績預告與業績報告披露,在緊鑼密鼓地進行了一個多月後,終於進入尾聲。上半年房企經營成色如何?南方産業智庫聯合暨南大學經濟與社會研究院,通過各家房企2021年中報及Wind、同花順iFind的數據資訊,對納入上市房企60健康指數(HFI-60)監測範疇的企業上半年的成長能力、盈利能力以及房企普遍關注的“三道紅線”達標情況進行了分析和解讀。

上半年,國內疫情形勢好轉、積壓的購房需求增加,我國每人平均GDP突破1萬美元大關,居民住房改善需求已明顯上漲,部分城市出現一波的“打新熱”。當然,各地不斷出臺的調控政策也在為一手房市場及時打上“補丁”。在此背景下,上半年納入HFI-60指數監測的房企,規模繼續擴張,銷售和營收大幅提升,其中八成房企營收增長,最高漲幅超600%。但受包括拿地成本高、新房限價以及三項費用升高等多重因素影響,房企普遍出現利潤下滑趨勢。監測房企中,42%毛利下滑,38%歸母凈利下滑,87%毛利率下滑。多家房企高管在業績會上直言:“房企暴利時代已經過去”。與此同時,出臺一年有餘的“三道紅線”政策仍是不少房企當下面臨的重要挑戰。分析發現,監測房企中,還有6家房企“三道紅線”全踩,剔除預收款項資産負債率仍是絕大多數房企的踩線“坑點”,也是最難降檔的指標。

成長能力分析

八成房企出現“增收不增利”

Wind數據顯示,納入中國上市房企60健康指數(HFI-60)監測的60家房企中,營收總額超2萬億元,較去年同期增長20%。上半年,納入監測房企營收均值約為402億元,去年同期約為331億元,同比提升了22%,跑贏這個平均增速的房企超過五成。

具體看各家房企,其中5家營收超千億元,為中國恒大碧桂園、中國海外發展、萬科綠地控股,還有77%左右營收超百億元。營收水準在均值以上的企業共有13家。值得一提的是,南方日報記者分析發現,上半年納入監測的房企中,80%房企都實現了營收增長。

瑞安房地産營收領漲,營收漲幅超過600%,其次為建發國際,漲幅近200%,排在第三至第五的是華遠地産,金茂新城控股,漲幅皆超過100%。只有少數十來家房企營收同比下滑,如華發同比下滑10%左右,中交地産下滑18%左右,嘉華國際下滑超70%。值得一提的是,上半年陷入債務危機的3家房企泰禾集團、藍光發展和華夏幸福營收皆出現大幅下滑。

銷售額方面,南方日報記者統計發現,今年上半年納入監測的房企全口徑銷售總額超過5萬億元,有18家企業銷售規模超過千億元,包括中國恒大碧桂園龍湖集團等。有17家全口徑銷售額在500億元至1000億元之間,如佳兆業、美的置業等,全年銷售額進入“千億陣營”的可能性較大。

許多房企雖然全口徑銷售業績看上去不錯,但實際權益銷售額佔比卻並不理想。如綠城中國、大悅城,權益銷售額佔比僅五成左右,旭輝權益銷售額佔比不到六成。

不過,房企雖然在上半年規模延續擴張,銷售和營收也實現大幅增長,但毛利和凈利表現卻並不理想。

從毛利潤方面看,2021年上半年,60家企業毛利潤總值約為5317億元,與2020年同期相比下降5.7%,與2019年同期相比下降了12%左右。數據顯示,近三年來,房企毛利潤呈持續下降趨勢。

今年上半年納入監測的房企毛利潤均值約為89億元,處於均值水準以上的企業共19家,包括碧桂園萬科恒大龍湖集團等。毛利潤下滑的房企佔比超四成。下滑最多的為藍光發展,下滑幅度達114%,其次為華夏幸福,下滑幅度為93%。值得一提的是,毛利潤下滑的房企中60%以上為營收實現增長的房企,如金地,營收同比增長超80%,但毛利潤同比下滑19%;華僑城營收大漲60%以上,毛利潤卻下滑18%。

從另一個成長能力指標“歸母凈利潤”來看,2021年上半年納入監測的60家房企歸母凈利總額約為1885億元,與2020年同期相比相差不大,與2019年同期相比,下降了18%。這60家房企的歸母凈利均值約31億元,也與去年同期基本持平。

具體到各企業,華夏幸福藍光發展和泰禾集團的歸母凈利為負增長,即將進入“千億陣營”的建發國際歸母凈利不足10億元,而中海、碧桂園恒大的歸母凈利排行業前三。納入監測的企業中,約38%房企歸母凈利出現下滑,如富力下滑19%,路勁下滑24%。

在上半年趨嚴的樓市調控下,房企營收和銷售為何依舊增長?規模增長的同時,為何會出現增收不增利的情況?

一方面,上半年樓市調控固然嚴苛,但多數是針對二手房市場,尤其是“學區房”。上半年影響力較大的幾個政策包括“五檔分類”貸款集中管理制度、“二手房指導價”的發佈以及針對“學區房”的監管。幾乎都與二手房相關更大,這也是上半年二手房市場表現不如一手房的原因。

另一方面,熱點城市興起了“打新熱”。隨著國內疫情好轉,積壓的購房需求增加,尤其是居民住宅改善需求明顯上漲,部分城市出現了明顯的搶購新房的“打新熱”。當然,各地對一手房的新政也沒放鬆,新房搖號制度,認購資格限制,不斷為一手房市場打上“補丁”。

為何會出現增收不增利的情況?其背後原因很複雜。以富力為例,其中報顯示,由於物業交付面積增多,公司2021年上半年營收較去年同期增加18%。但交付的物業大部分集中于均價較低的二、三線城市,且公司採取低價促銷行銷策略,導致公司當期綜合毛利率較去年同期下降7.85個百分點至21.7%、凈利潤同比下降18.78%至30.8億元。在富力看來凈利潤和毛利潤下滑原因是因為低價促銷導致。

對於房企“黑馬”新城控股來説,雖然營收和利潤都出現增長,但增速並不匹配。中報披露的細節中可以發現,其營收增長超100%的同時,營業成本也上漲了127.9%,這直接導致毛利潤增長僅58%,歸母凈利增長34%。利潤增速整體下滑的原因是,銷售費用增長了43.52%和財務費用增長了46.8%,均高於歸屬凈利潤增速。

盈利能力分析

房企“暴利時代”已過去

在房企較普遍存在增收不增利的背景下,房企的盈利能力指標亦表現不佳。Wind數據顯示,被納入上市房企60健康指數(HFI-60)監測的60家房企中,87%房企在上半年出現銷售毛利率同比下滑。銷售毛利率“下滑陣營”裏既有頭部房企,也有銷售額不足千億規模的中小房企,比如一直以高利潤率著稱的中海地産,利潤率水準繼續下滑,上半年銷售毛利率首次跌破30%,同比繼續下降2.1個百分點,為28.5%。

銷售毛利率下滑最多的三家房企為華夏幸福藍光發展和瑞安房地産,分別同比下滑42個百分點、33個百分點和25個百分點。上半年三家房企都陷於債務危機,這或是毛利率下滑的重要原因。值得一提的是,在銷售毛利率下滑的TOP10企業中,不乏央企金茂華僑城,以及金地這樣千億規模房企。對於毛利率的下滑,中國金茂CFO江南在股東大會上表示,公司會在2020年及2021年集中消化掉2016年和2017年地價較高的項目,2022年以後毛利率會逐年回升。

Wind數據顯示,申萬房地産行業披露了上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%,較去年同期減少了4個百分點,近四年來,首次跌破30%。而納入HFI-60監測的房企中,有60%銷售毛利率低於此行業均值。其中,銷售毛利率最高為華聯控股,銷售毛利率達64.8%。

對於毛利率較高的原因,華聯控股的解釋是,目前存量土地資源獲取時間較早,城市更新項目用地又為其存續的工業土地,與其他房地産開發項目相比,在土地成本控制、單個項目毛利率、凈利率等方面具有較大優勢。值得一提的是,排在銷售毛利率後10位的房企中,不乏綠地融信首開股份等已進入“千億陣營”的房企,銷售毛利率均不足20%。

銷售凈利率方面,納入監測的房企中,70%的房企出現銷售凈利率下滑。銷售凈利率下滑最多的為泰禾,下滑72%;其次是華夏幸福,下滑61%;第三為藍光發展,下滑51%。下滑幅度最高的10家房企也包括金茂旭輝華潤置地等千億規模房企。

根據中指院發佈的《2021中國房地産百強企業研究報告》,2020年百強房企凈利潤率均值11.2%。以此為標準分析納入HFI-60監測的60家上市房企的中期銷售凈利率發現,60%房企低於此均值,50%房企銷售凈利率不超過10%。

據南方日報記者觀察,這些銷售凈利率不超過10%的房企中,千億規模房企佔比超七成,綠地控股、融信中國等千億房企銷售凈利率甚至不足5%。泰禾集團、藍光發展以及華夏幸福三家陷入債務危機的房企銷售凈利率為負。合生創展、嘉華國際銷售凈利率較高,超過30%。合景泰富、華潤置地等9家房企銷售凈利率超過20%。

“行業毛利率跟凈利率不可能回到過去的‘暴利時代’,行業要長期穩定的發展,就不能有暴利。”千億房企旭輝控股集團董事局主席林中在上半年業績報告會上如是説。“毛利率下降屬於行業趨勢,因為限價的大環境下,毛利回到合理區間。”龍湖集團首席財務官趙軼線上上記者會上也表達了相似觀點。

事實上,對於毛利率持續下滑的態勢,不少房企均預測短期仍將繼續面臨壓力。保利地産在半年報中的觀點是,未來隨著高地價項目的陸續出現,毛利率仍將繼續承壓。中海地産方面也表示,房地産行業利潤率將下降趨於社會平均利潤率。

為何房地産行業毛利率和凈利率等代表盈利能力的指標會出現下滑?背後原因包括拿地成本高、新房限價以及銷售費用、管理費用和財務費用三項費用升高等多重因素的影響。

提到拿地成本,上半年印象最深刻的就是杭州老牌房企宋都股份算過賬之後,寧願直接放棄5000萬保證金,也要選擇退地的事件。宋都股份參與的這輪杭州集中供地,57宗地塊全部成功出讓,其中44宗地達到封頂價,總土地出讓金高達1179億元,排名全國第一。

中期業績會上,眾多房企心照不宣地開始強調“提升多元化拿地能力”,包括收並購、合作開發、商業勾地、城市更新轉化等方式,希望借此優化拿地成本。值得一提的是,與第一次集中供地相比,北京、廣州、深圳等地第二輪集中供地規則發生變化,多地對掛牌地價最高溢價率、限制企業房企申請競拍次數等做了規定,有業內人士認為第二批集中供地或釋放房地産利潤空間。

説明:

數據來源:綜合同花順iFind、Wind、上市房企中報

計算公式:

A股剔除預售款後的資産負債率:(負債合計-預收款項-合同負債)/(資産總計-預收款項-合同負債)×100%

港股剔除預售款後的資産負債率:(負債合計-合同負債)/(資産合計-合同負債)×100%

A股凈負債率:(帶息債務-貨幣資金)/所有者權益合計×100%(注:帶息負債=短期借款+長期借款+衍生金融負債)

港股凈負債率:(帶息負債-現金及現金等價物)/權益合計×100%

A股現金短債比:貨幣資金/(短期借款+應付票據+一年內到期的非流動負債)

港股現金短債比:現金及現金等價物/短期借款

備註:

1.新世界發展因財年標準差異,目前暫未發佈2020/2021全年業績,此次測算採用2020/2021中期業績公告,實際為2020年下半年業績。

2.本數據表僅為參考值,不代表監管部門意見。

南方日報記者 周中雨 見習記者 柴亞娟

統籌:馮善書

出品:南方産業智庫

對標“三道紅線”

22家“全綠”,6家“全紅”

房企降檔關鍵在

攻克“攔路虎”

時至今日,房企融資“三道紅線”規定出臺已經一年有餘。

“三道紅線”指剔除預收款項資産負債率不超過70%,凈負債率不超過100%,現金短債比大於1。一年來,各家上市房企均將“三道紅線”實現“全綠”作為目標。隨著中報季走向尾聲,南方産業智庫聯合暨南大學經濟與社會研究院,通過各家房企發佈的2021年中報以及同花順iFind的數據資訊,對納入上市房企60健康指數(HFI-60)監測範疇的企業進行“三道紅線”的測算(本次統計呈現的結果僅供參考,不代表監管部門意見)。

有龍頭房企躋身“全綠”

測算結果顯示,零踩線“全綠檔”房企和踩一道紅線的“黃檔”房企各22家,踩兩道紅線的“橙檔”房企有10家,三線全踩的“紅檔”房企有6家。

全部“綠檔”的22家房企中,不乏中國海外發展、華潤置地保利地産、世茂集團、龍湖集團、越秀地産等規模房企。這些企業從去年年報時便已經保持“全綠”,今年得以繼續。

值得一提的是,萬科在經歷長期“黃檔”之後,此次成功降為“綠檔”,其剔除預收款項資産負債率以69.7%驚險過關。南方産業智庫測算顯示,萬科凈負債率僅21.2%,現金短債比2.23,如按照扣除預售監管資金和受限資金進行計算,現金短債比仍有1.67。

在8月30日召開的中期業績會上,萬科董秘朱旭表示,上半年各項指標均符合重點房地産企業資金監測和融資管理規則要求,有信心繼續保持“綠檔”。

而作為“卡位”成員,寶龍地産過關的驚險程度更勝一籌——其剔除預收款項資産負債率為69.98%,逼近70%的底線。

這一指標仍是踩線主因

與此前多輪統計類似,南方産業智庫此次測算發現,剔除預收款項資産負債率仍是絕大多數房企的“踩線”主因,也是最難降檔的指標。

踩一道紅線的22家“黃檔”房企中,有多達18家房企是因剔除預收款項資産負債率超標,包括碧桂園、金地集團、中國金茂綠城中國、旭輝控股等規模房企。而包括首開股份、華發股份等在內的10家踩兩道紅線的“橙檔”房企,剔除預收款項資産負債率也全部超標。

想要降低剔除預收款項資産負債率,需要綜合平衡總資産、總負債及預售樓款間的關係。目前預收賬款通常會在房企資産負債表中計為“合同負債”,因此想要提高該項指標,通常需要提升預收賬款的佔比,這對房企的開發、銷售、回款、週轉等方面都有很高要求。

也正因如此,面對剔除預收款項資産負債率超標,不少房企只能按照自有節奏進行把控。如碧桂園表示,將在2023年6月前如期達標;中國奧園聯席總裁陳志斌也表示,有信心在2022年底實現全面“綠檔”。

6家房企仍然“全紅”

此前中國恒大曾宣佈,隨著有息負債的大幅下降,上半年末恒大已實現一條紅線歸“綠”。

當前恒大面對壓力積極轉型,數據顯示,其有息負債已降至約5717.75億元,擁有銀行存款餘額1616.27億元,凈資産合計4110.41億元。由此可推算出凈負債率為99.78%,剛好邁過關口。

處於“全紅”狀態的房企不乏富力地産、藍光發展、華夏幸福泰禾集團等企業。從去年末至今,這些企業“三線全踩”的局面並沒有發生改變。

泰禾集團、華夏幸福藍光發展都遭遇了嚴重的流動性危機,進而對企業正常生産經營造成重大影響。從中報及各類公告來看,這三家企業都遭遇虧損,債務逾期也不斷滾動。

藍光發展與泰禾集團剔除預收款項資産負債率都超過80%,泰禾高達89%,華夏幸福也有78.3%。三家企業凈負債率均在200%以上,泰禾甚至高達483.9%,現金短債比也都在0.25以下,華夏幸福泰禾分別只有0.11和0.04。

和上述三家企業相比,富力仍然在盈利,但因為債務指標高企,因而也維持“紅檔”。在其業績發佈會上,富力管理層稱,未來12個月將著重對現金流、持續減債等方面精細化管理,希望實現一年達標一條紅線。

南方日報記者 葛政涵

(責任編輯:王永超)
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三道紅線倒逼房企“轉綠”告別高杠桿
來源:南方日報2021-09-03 07:20:22
上半年房企經營成色如何?南方産業智庫聯合暨南大學經濟與社會研究院,通過各家房企2021年中報及Wind、同花順iFind的數據資訊,對納入上市房企60健康指數(HFI-60)監測範疇的企業上半年的成長能力、盈利能力以及房企普遍關注的“三道紅線”達標情況進行了分析和解讀。
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