主持人：分工越來越細。最後請教一下龍湖集團的袁總，我買過你們的房子，看到你們一路走來做的非常好，物業管理也非常好，現在的生態發生變化，您能跟我們分享一下，到底資本如何催生大地産？

袁春：其實地産本身就是類金融的行業，對於地産，特別是上市公司來説，很多的衡量指標都是財務指標，可以在市場上看，現在表現比較好的上市公司，基本上都是財務指標進行驅動的，其實是一個倒推，可能是根據我年底制定的一些指標來倒推。

在這樣的市場情況下，剛才説到了地産本身對資本的依賴性，從行業的本質實際上就已經決定了。剛才説的資本進來以後，如何能夠在運營裏面體現出來，就像上市公司，為什麼要制定一些比較好的指標，為了這個指標大家制定自己的運營策略，最後達成之後，可能無非我們希望我們評級更加高，可以拿到更便宜的錢，你的企業才有競爭力。

反過來説，資本對於房地産企業本身來説，也提出了更高的運營的要求，內部的管理更加需要理性化。尤其是現在的市場實際上進入2010年以後，一個比較大的現象就是市場更加的充分競爭，第二個是客戶或者説我們的業主更加的理性，也更加專業，就倒逼著房地産企業從用戶端解決問題。

因為我覺得過往原來説的黃金時代，更多的還是比較粗放，現在倒逼著你必須去做，因為資本是非常非常精明的一群人，他們對你企業的評判是非常非常客觀的。要求你房地産企業比較非常客觀的分析現在面臨的形式，包括制定自己的業務指標。

主持人：消費者越來越理性是被逼的，因為限購。現在都在唱衰經濟，説中國的經濟會往下走，但是最近一年房價又漲起來了，東四環的房價已經到了八九萬，房價還在漲。那麼在經濟好象在下滑的同時，房地産是不是可以特立獨行，是不是可以做到往上走的趨勢？

劉洪玉：實際上進入了一個新的時代以後，這個市場有了很多新的特徵，比如説過去經常説住房短缺，現在總量上已經不短缺了。價格不再單邊上漲了，你剛才説的漲，我覺得應該也是區域性的，結構性的，不是普遍性的。雖然我們今年以來一到十月份的交易量在同比增加，價格也在同比上升，但是不是一個共同的趨勢，因為特大城市供應還是有一些不足，所以會上漲。

感覺價格的變化越來越多的實際上在反映經濟社會基本面的支撐。實際上經濟社會的基本面的因素主要就是人口因素，收入因素，經濟發展水準和增長速度的因素，所以從這幾條來看，哪一個地方最好，大家都想去，這個地方房子供不應求，房價會有上漲的空間。

再有一個過程，過去我們都是新建，未來可能就是更新改造，原來的房子怎麼利用，這方面的工作會增加，再有更多的比較注重數量，大家最關心的是我這套房子是不是最喜歡的，所以剛才説的美景美居，大家實際上更嚮往更加好的住房。

房地産市場實際上是為經濟社會發展提供了空間和載體，脫離了宏觀經濟單獨的一枝獨秀的發展，有這個階段，但是長久來看，應該是受到經濟基本面因素的支撐。

剛才講到資本催生大地産的問題。我也在想，實際上資本在跟房地産的參與程度，參與的方式確實在整個房地産行業發展當中，早期九幾年的時候，經常是有項目的人和有錢人一塊合作建房，最後分房子，那個時候不用買，都是分。

到後來大家見到比較多的，像銀行借錢，開發，賣了之後還銀行，所謂的債務的方式。現在越來越多的金融的參與方式，比如説葉總講的情況。

實際上房地産企業的角色也在不斷的發生變化，簡單的講就是開發商，隨著有了資本的越來越多的參與之後，就變成了資産的運營、管理商，未來你剛才説是不是將來資本參與多了以後，干預比較多，實際上參與的方式不完全一樣，也有很多像葉總提到的機構，還有普通的老百姓想把這個錢投入到這裡，可能通過一些基金，這個時候實際上開發商有時候還有一個角色，基金的管理者，實際上如果你還是簡單的作為一個開發商角色，在這個大的地産時代就不能滿足要求。另外大地産的時代還是沿用大地産的産業鏈的延伸，運營管理、資産管理，社區，城市的服務。

所以我覺得雖然我們説量上可能會空間有限，但是我們從品質，從服務的完善各方面還有很多的工作需要做。

主持人：今天我們都是業內人士，而且每一位都是成功的地産企業家，討論資本的問題也就是隨便説説，每家公司都有各自的融資的方式，也會選擇不同的適合他公司的資本的對象。地産中國網也有很多的老百姓關注，最後請各位為我們的普通老百姓預測一下，任志強説了，將來北京的房價到20萬，今年不買，30年以後再説了，請各位評判一下或者預測一下，明年北京，乃至全國的房價會呈現怎樣的趨勢呢？

袁春：這個問題比較難了，我個人的想法或者説建議是什麼，如果要自己住的話，看到合適的該買就買。這是比較難的問題，現在來看一線城市的壓力比較大，確實也是供需端的問題，但是不一定會出現普漲，分化會比較厲害，一二三線，一線大家覺得都會漲，但是也不一定，還是分一些板塊，具體也看一些具體的項目，現在碰到一些好的項目，我覺得還是要買，因為這幾年中國的消費者經過前十幾年的房屋的過程以後，現在的改善需求特別大，如果真的是好房子，是有保值增值的潛力的。

主持人：現在看房跟原來不一樣，老覺得現在的房子比以前好很多，老想換，這也是我們的購房的心態。

李戰洪：兩個關鍵詞，一個房價，一個庫存，我認為上漲是一個趨勢，庫存是一種能力，庫存是一種對趨勢的判斷，如果十年你有更多的房子，二環富力城當時六千塊錢一平米，你庫存十年現在是一個什麼情況，所以能夠有庫存是企業的能力，也是個人的能力，沒有這個能力談庫存就是一個大坑。

高一軒：我覺得應該還是分化，因為我們自己企業也在外面有項目，主要是這個城市發展本身的活力，北上廣深不用多言了，特大城市的一切優勢都擁有。但是我們在長三角，無錫這樣的城市，五年的房價可以不動，甚至下跌，我們想為什麼呢，想把這個問題搞清楚，原來是人口在外流，指的是年輕人，市場庫存很大，年輕人在外流，這裡面逐漸的失去活力，人處在很舒服的狀態，但是缺乏層級間的融合，這樣的城市房價會跌，至少是滯漲。

北京這樣的城市，五年前我跟毛總算過，當時的市場錢700多億，今年我們就賣了2000多億，以前拿到700億，大家覺得差不多了，不能拼了，現在根本沒有停手的趨勢，以至於我們無法判斷北京的市場有多少錢，因為各個集團也在逐利，也在把外地的資本調到北京來，這樣對企業的要求，我們逐漸的從利潤中心向資本平臺轉移，從一個每年考核凈利潤指標向市值管理轉移，這是今年房企出現的普遍的變化。在這個變化的前提下，大家拿地的成本更高了，因為錢也越來越多了，在一線城市，有活力的城市，房價一定是上升的，但是對於一些失去了産業支撐，失去了人口活力的城市，房價出現滯漲甚至下跌是可能的。

林偉：每年都在預測房價，我們自己覺得2016年全國大的平均的走勢會比較平和，因為其實已經出現了分化，在一線城市跟一些二線城市和三線城市完全不一樣，不同城市要不同分析，不同城市有不同的板塊，很難一句話概括，大致的方向你要具備經濟增長的城市，這種城市還會有比較高幅度的增長。

像今年的杭州，蘇州，合肥這幾個城市，漲幅比一般的城市都好。有一些三線城市，可能不是存在漲幅的問題，還會繼續縮水，因為已經沒有持續人口供應，不需要房子，人口往外走。北上廣深，我個人認為會有漲幅，但是不會很高，如果像深圳這輪過渡的漲幅以後，接下來面臨一些回調，因為大城市，像北京、上海，不具備漲價的條件，而是因為很多的行政干預，限購，如果放開了還可以。所以我個人認為在北京、上海一線城市會有漲，但是不是漲幅最高的，而是一些優秀的二線城市，具備人口增長，經濟增長的時候，他們往往超過一線城市，因為一線城市太敏感了，還有政策的干預。三四線城市大的趨勢，我認為會比較平穩的。

主持人：我個人覺得很奇怪，都説不會漲，但是房子都賣的很好，哪來的指標呢。

葉天放：我不是開發商，我對預測房價的事情，我覺得意義不是特別大，因為全國的市場不一樣，但是邏輯上講，長期利率很低的情況下，房價應該上漲的，特別我個人認為北上廣深這樣的城市一定會漲，北京是限購城市，怎麼可能價格回調呢，深圳，人口結構都是年輕化，這個城市非常的年輕，而所有的經濟增長的基礎是什麼，全球理論基礎都是一樣的，就是人口的變化帶來的，現在為什麼説放開二胎，所以從普遍的邏輯上講，北上廣深一定漲，但是可能會分化，有的房子十幾萬賣的很好，有一些房子三五萬賣不出去，在於你這個房子本身是不是切合未來結構化的需求，所以我相信在北京今天這麼大的霧霾，如果真的做了綠色建築的地産，一定是的瘋搶，大家都希望在一個恒溫恒濕恒氧的狀態，供給側的改革就是這個道理，不是沒有需求，而是供應太多，結構性過剩，未來北上廣深這樣的城市會漲價，金融危機的時候有的房子也會漲價。國際化大城市，北京的房價要下跌，別想了。

主持人：跟各位討論半天，就是給我這個外行打了一個強心劑，因為我上個禮拜剛買了一套房子。謝謝各位，我們希望資本催生大地産，關鍵是為老百姓提供更好、更多的房子，為我們的生活提供更好的舒適度謝謝大家。