全聯房地産商會秘書長鐘彬

【地産中國網•高端訪談】2015年已過去一大半。回顧這一年，儘管受多重政策利好刺激，市場成交逐步回暖，尤其是一線城市。但房企依然感受到絲絲寒意。白銀時代，網際網路+加速行業洗牌，馬太效應，強者恒強，市場份額向擁有品牌優勢、規模優勢、成本優勢等大型房企轉移。

在此基礎上，轉型、創新成房企關鍵詞。如果説2014年的轉型，是房企自髮式、淺層次試水，那麼2015年可謂是全面、深度“整合”。生存壓力增大，轉型需求緊迫，厲兵秣馬，整裝待發，力爭求知求新，確立轉型方向，逐步將戰略落地。有成功，也有失敗。有發展，也有止步。有迷茫，亦有焦慮。

那麼，我們該如何來看待2015年市場的變化？在經濟新常態下，未來房地産市場又將走向何處？為此，我們專訪了全聯房地産商會秘書長鐘彬。

地産中國網：2015年已過去了一大半，您對2015年房地産市場如何評價？

鐘彬：從今年運作情況來看，2015年房地産市場整體呈現四大特徵：一是市場已基本探底，正在緩慢回升。從5月開始，商品房銷售額同比告別負增長，並連續四個月出現正增長。二是去庫存仍是今年的中心任務。9月末，商品房待售面積66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。三是房地産投資在不斷下降，近一年內，投資增幅從12.5%一直下滑到2.6%，直降9.9個百分點，與此同時，土地購置面積也連續九個月同比下降30%以上，四是區域、城市、企業分化明顯，差距正在不斷拉大。一線城市投資明顯回暖，市場出現量價齊升的情況，而二三線城市仍面臨持續下滑的壓力。

地産中國網：今年以來，房企紛紛觸網，對此，您有什麼看法或更好的建議？網際網路+對房地産會否産生顛覆？

鐘彬：對於房地産行業而言，“網際網路+”的核心其實是房地産+。在網際網路催生的新房地産行業生態鏈中，服務為本，內容為王，金融為核，移動網際網路為翼。從某種意義來説，網際網路+不僅僅是一種技術革新手段，還是一種嶄新的思維模式，網際網路思維的“專注、極致、口碑、快”，將給房地産帶來一種全新的消費體驗和服務體驗。

地産中國網：房企之間的聯姻已不是新鮮事，今年房企合作有哪些新的動向或趨勢？

鐘彬：今年房企合作主要分為三類，第一類是房企與房企之間的合作，比如萬科與萬達的合作，碧桂園與中國中鐵的戰略合作等等；第二類是房企與金融機構的合作；第三類是房企與網際網路企業的合作。其中第一類合作主要是聯合拿地、合作開發等，第二類是越來越偏向於股權合作，在行業整體形勢不緊氣的大背景下，房企通過股權合作，主動向金融機構等讓利，開始轉向輕資産運營，典型的企業如朗詩集團等，通過小股操盤，減少自有資金投入，同時也可以分散市場風險；第三類是與網際網路公司在新技術、新服務等領域的合作。如華遠地産與360在智慧家居方面的合作，當代置業與途家網合作發展社區公寓管理服務等，不難看出，房企合作與跨界已成為行業的一大趨勢。

地産中國網：今年以來，各大資本巨頭砸重金紛紛入股重點房企，有的已成為房企第一大股東，另外“門口的野蠻人”也越來越兇猛，有人説，房地産已進入資本時代，對此您有何看法？

鐘彬：資本巨頭紛紛入股重點房企，這證明房地産行業依然被資本看好，房地産仍具有較大的投資空間和增長潛力；另外，從房地産行業的屬性來看，其最基本的屬性就是金融屬性，因此，資本對房地産的青睞，也是房地産行業回歸本來面目的體現。

從國外房地産市場以及房地産行業自身發展規律來看，房地産真正進入資本時代有兩大特徵：一是房地産投資資金來源的多元化，二是消費金融的多元化，目前購房者主要依靠房貸購房，未來隨著金融的發展，購房者將有包括REITs在內的更多的金融工具。

地産中國網：房企轉型輕資産，也是不少大型房企今年的重要目標之一，您對此有何認識？

鐘彬：在我看來，轉型輕資産是房地産企業在中國經濟結構調整、産業轉型升級背景下的必由之路。過去，土地和資金一直是中國房地産商的兩大“利劍”，因此房地産企業也成為了傳統的重資産典型。但隨著地價和房價的不斷走高，甚至出現“麵粉比麵包貴”的情況，這樣的老路不能再走下去。

至於房地産開發應該如何轉型輕資産？我認為，房地産轉型輕資産最重要的就是樹立服務業觀念，在商業模式頂層設計時要意識到，服務是核心價值，輕資産是軟實力，可以通過提高技術含量來提高性價比，利用網際網路的平臺和思路整合渠道、技術，降低資金成本，提高競爭力。因此，未來的房地産企業能不能形成競爭力，關鍵在於其産品能力和輕資産服務的競爭力，而不僅僅取決於土地和資金。

地産中國網：海外投資熱潮還在不斷上演，但我們也看到，一些房企在海外也受到了一些麻煩，對此，您有什麼建議？

鐘彬：中國房企試水海外投資基本始於2004年。至2013年底，約有20家國內知名房企進駐海外房地産市場，以大中型綜合類民企為主；投資地域以英美澳等發達國家居多；項目規模一般逾億美元。房地産行業具有很長的價值鏈，海外投資地産有多個環節，包括項目搜尋，可行性研究，以及融資、購地、設計、建設、管理和銷售等，中國房企在投資前應徹底了解當地法律和管理模式，在開發設計和建設的過程中融入當地文化，關注當地社區和經濟發展的需要，才有可能取得成功。對此，我建議：

首先，總體規劃。對房企而言，做好投資戰略規劃，對不同市場的不同類型地産做好充分研究，尋求多樣化投資，對衝風險，可以獲得更穩定的投資回報。

其次，循序漸進。可先著眼于小而美的項目，在積累一定經驗後，逐漸加大投資于收益高且長期性的項目。

第三，抱團出海。多家房企可以聯合起來，以私募基金等形式共同出資，以達到經驗、資訊資源互補，將潛在風險和損失降到最低。

最後，因地制宜。中國房企要具備國際視野，深入調研當地政策法規、金融、媒體教育，醫療狀況等等，可以和當地知名諮詢機構、開發商等共同合作，充分利用這些機構的豐富資訊、商業網路和投資管理經驗，更好地理解海外市場的商業規則。很多事實證明，這類合作是非常必要且有效的。

地産中國網：儘管三四線城市房地産依然承壓，但一線城市的地王盛宴再度上演，對此，您有什麼看法？

鐘彬：區域分化嚴重是當前房地産市場運作的一大特點。今年以來，開發商紛紛回歸一線城市，導致一線及重要二線城市的土地競爭激烈。儘管土地成交總量上漲明顯，但是尚未真正走出低位區間。1-8月份，全國房企的土地購置面積累計同比下降32.1%，反映了大部分城市房産市場低迷，開發商不願購地。

地王頻繁出現，一定程度上反映了土地資源供應稀缺，在北京等一線城市更是如此。但是，我們也在這裡提醒拿地企業，面對經濟和行業增速放緩，企業一定要從資金安全的角度考慮自身承受能力。

地産中國網：有人説，2015年房市完全是個政策市，那麼，對於未來的房地産市場走向，您有什麼判斷？

鐘彬：今年由於經濟結構調整及經濟下行壓力大，房地産行業成為政府穩定經濟增長的重要武器。我們從政府出臺的一系列刺激政策可以看出，今年房地産發展的政策環境要好于往年。

通過前三季度的運作，房地産市場儘管出現了許多積極表現，但隨著經濟增速繼續下調，房地産需求減緩，市場仍面臨高庫存，房地産企業資金壓力仍然較大，在政策的推動下，市場有望平穩健康發展。預計未來市場將繼續維持調整態勢。開發投資增速繼續下降至10%以下，房價水準穩中有降，前期供應量大的地區房地産市場調整程度較高。

地産中國網：A股中50多家房企都在談轉型，表現出行業整體對未來發展的焦慮，在新業態不斷出現的背景下，您如何看待傳統房企的轉型？未來的出路在哪？企業如何結合自身的情況去解決轉型中的一些不適？在您看來，轉型，最大的困難是什麼？

鐘彬：對於當前房地産而言，行業已經告別過去的黃金年代，商業邏輯已經發生改變。過去，依靠人口紅利、城鎮化紅利、經濟發展紅利、制度性改革紅利與國際紅利等五大紅利，讓那時候的房地産站在了風口上。但如今，五大紅利都在逐漸退出，人口紅利轉向老齡化社會；城鎮化紅利還在繼續進行中；經濟發展紅利，已進入結構調整。房地産行業利潤率也進一步下滑。在這樣的背景下，房地産行業必須尋求新的著力點和增長點，因此需要轉型。

在這一輪轉型中，我們看到，企業已經不可以再依賴制度紅利了，也不能再靠土地紅利，那靠什麼呢？在我看來，是需要依靠商業模式優化下的産業紅利。這也是房企轉型的思路。從房地産行業微笑曲線來看，作為中間環節的開發和銷售，在今天已經不像以前那麼重要了，你會發現産業地産進入了前端地産金融，作為後端環節的運營服務成了我們關注的對象。因此，類似産業地産運營商華夏幸福基業和社區服務運營商彩生活（隸屬花樣年）這樣的企業異軍突起，他們通過商業模式的優化和創新，成為了這一輪轉型的標桿。

開發商在轉型探索實踐中，難免會碰到各種“轉型煩惱”，其中包括尚未完善的體制、機制，成本過高、同質化嚴重，路徑單一、方式簡單、缺乏創新等問題，在此，商會建議調整企業發展戰略和規劃、加大人才引進和培訓力度、提高研發投入比例，以及向上下游産業鏈延伸，以“四輪驅動”的方式實現轉型升級。同時，在轉型期，企業應多依靠創新來驅動企業發展。面對房地産行業全面升級的趨勢：産業化（跟産業結合）、金融化、綠色低碳化、資訊化（網際網路化）和國際化等，企業必須更加主動，更加積極，更加智慧，更富有遠見和創造性，同時還要擁抱“網際網路+”，做好跨界融合，主動跨界、主動聯合、主動連接。

在我看來，轉型最大的困難是觀念。過去開發商建完房子、把房子賣出去就可以了，現在越來越多的開發商意識到後期的增值服務也十分重要，並且有望成為未來的藍海。因此，企業有沒有樹立“以人為本”的理念，持續去提升産品和服務品質，在轉型期顯得尤為關鍵。