有一種跟風就人云亦云，有一種盲從叫隨波逐流。若在商界，先行者發家，後行者眼紅強行入場，則是個泡沫劇。泡泡越吹越大，總有破滅的一天。

對商業地産而言，最忌盲從。需專業沉澱，心細如發，非一朝一夕所能完成。但人們的思維習慣於前十年地産行業的發家故事。初入市場，往往考慮佔有率，跑馬圈地，先把地盤佔領，再慢慢調整發展。

調整變革絕非易事。真正網際網路思維的創新變革，有時候是革自己的命。很少有企業家有勇氣向自己“揮刀”。成功與否，説的不好聽一點，是企業基因決定。轉型路上，很多企業諸多迷茫。看到若干個可能的出路，總想嘗試一把，個例不少。

比如購物中心，紛紛選擇改造成辦公樓。或者O2O線上線下互動發展。在比如購物中心增加餐飲、兒童、娛樂等體驗互動環節。

有成功，也有失敗。不過，一個商業項目歸根結底，成功的關鍵還在於通過精準定位需求，進行商業招商及運營管理。

“商改寫”個案

隨著電商衝擊和購物中心的同質化，不少商場由於一開始定位、選址、運營的方面，已不適應時代的發展，關門歇業後，均轉為辦公樓。

曾以並購被業內熟知的光耀東方，旗下兩大商業項目——光耀東方廣場和中關村廣場購物中心門庭冷落，出現擱淺跡象（地産中國網此前報道過）。時隔5月，記者走訪發現，兩大項目已有不少調整，其中有一部分是將商鋪、購物中心改成辦公樓。

近日，記者走訪光耀東方廣場發現，在原來國際特産博覽城區域的地下一層，現已改為齊家網家居建材生活館，試圖打造O2O線上線下網際網路+模式。而在原動批網體驗廣場區域，5樓已改為辦公樓出租。由於受限原商鋪格局，現被密密麻麻分割成眾多小型辦公室。除部分區域待租外，相比以前商鋪擱淺現象，如今辦公樓招租得到較大改善。五樓以下將調整為餐飲、兒童業態和家居床上用品等商業業態。一經營南韓品牌的商鋪老闆表示，他跟光耀東方簽了兩年合約，但繳費只繳了一年。之所以沒有再繳費，是因為商場的業態正在調整，等調整完畢後，攤位有可能重新挪動，到時候再繳這一年費用。

而位於中關村西區核心地帶的中關村廣場購物中心，光耀東方似賦予更多期望。準備與創業公社“聯姻”打造“中關村·東方創業谷”，“插足”現下最熱門的創客經濟。記者走訪發現，該項目歷時多月，目前仍在裝修調整中。相關資料顯示，中關村·東方創業谷，定位於“城市公園商業綜合體”，由創新創業區、生態辦公區、科技體驗區、特色餐飲區、休閒玩樂區和生活購物區六大功能區組成。計劃引入微軟、谷歌、特斯拉、百度、小米等名企，集創新創業孵化器、加速器、路演廣場、研發中心、培訓基地于一體。

對於業態的調整，記者致電光耀東方相關人士，對方表示，目前業態的調整還沒有最終決定。

“光耀東方老闆李貴斌最早是在三線城市聊城起家，後來在一些城市收購爛尾樓及經營不善的物業，包裝以後進行改造，進行快速銷售，所以他的運作思路一直不是按照商業零售的規律，而是快速變現獲取投資效益的經營思路。”全國工商聯商業不動産專委會主任朱淩波表示，李貴斌收購的項目更多看重價值洼地，而很多項目本身就有瑕疵，不論是地段，還是項目自身最早的定位、內部空間。包括光耀東方廣場還是中關村購物中心，前期瑕疵就很大，對後期運營能力考驗很大。此外，他的團隊商業運營能力也在制約長期的經營能力。

無獨有偶。在這之前，黃怒波旗下的中坤集團，在北京的重要商業地産項目——大鐘寺商業廣場同樣遭遇了商業“百慕大”。這個項目在經營三年後，功能轉型升級成辦公樓。位於望京區域的華堂商場，也將業務調整為辦公樓。

朱淩波分析認為，大鐘寺商業廣場位置雖好，靠近地鐵旁，但項目週期拖太久，建築格局較老，周邊還有很多銷售型物業，使項目整體定位和氛圍受到一定影響。此外，品牌也沒有經營起來。相比而言，因項目靠近地鐵口，周邊辦公樓又稀缺，所以順應市場，降低經營難度，改成辦公樓。而洋華堂位於鬧市區較偏地段，面積也小，不足以成區域商業中心，改辦公樓是勢所必然。