財務轉型

綜合公開資訊，對於綠城此次發債，資本市場有兩個看法：一是目前綠城發70億公司債，全部是用於置換老債，只留下一個多億用於運營資金，基本不存在開發風險；綠城今年一月份評級是AA＋，發債利率也是根據這次評級審批通過，但後來中交成為控股股東，則帶來了評級溢價。

綠城執行董事、行政總裁曹舟南對21世紀經濟報道記者表示，中交完成對綠城董事會改組之後，綠城現正處於整體轉型階段，除了産品結構調整，今年還將會加快三四線城市去化，適當關停項目公司，控制運營成本。目前三四線城市庫存近400萬平方米，上半年已經去化200萬平方米。

分管總體財務的綠城房産集團副總經理吳愛萍則透露，今年8月份完成增發總體規模5億美元、年利率5.875％的美元債以及9月份完成發行70億人民幣公司債之後，綠城實現了兩個轉變：一是到年底財務成本可以降到6%以下；二是資金結構得到改善，目前綠城已經不缺錢，下半年主要工作就是降低成本，主要是工程當中的無效成本。

9月6日，綠城集團召開的房地産內部溝通會中，關於成本管控，高管層認為未來必須做到資金成本降到8％以下，根據內部評估，超出8％，凈利潤率就沒有了。

據接近綠城董事會的人士分析，綠城優劣勢非常明顯，優勢是強大的産品力，劣勢則是出身民企，負債偏高，解決綠城問題的關鍵就是調整資産和負債結構。從資本市場反饋的資訊可見，綠城的股權和債券投資人都認可其産品。因此，解決財務轉型之後，綠城的首要問題就是産品去化。

綠城提出來的千億規模，需要建立在財務穩健基礎上。

根據公開資訊披露，綠城除了上半年70億拿地之外，下半年還沒有一幅地塊斬獲。“上海的市場一定要進入。”綠城中國執行董事、綠城房地産集團有限公司執行總經理李青岸強調。

據李透露，綠城要確保杭州的龍頭地位，今年必須拿地，但最近兩次舉牌都沒有成功，下一步將改變拿地策略。曹和李均談及，下一步各個區域拿地的指標，將以區域公司庫存與去化速度為標準，倒推拿地數量。

李青岸指出，綠城凈資産負債率一直以來都是在70%-80%。他認為，85%是安全邊際，但是目前要得到大幅度改善，需要有充足的現金流，目前來看，這一問題還不能得到根本性改善。

實際上，目前房地産投資回報率已經在走低，即便是擅長做財務投資的平安不動産，現在投資的資金回報率也降到10%左右，而在行業最高峰的時候，它的回報率甚至達到20%。