原標題：匯率變動利空商業地産 本幣貶值未必導致樓市下行

上周，為增強人民幣兌美元匯率中間價的市場化程度和基準性，央行決定完善人民幣兌美元匯率中間價報價。8月11日實施新報價方式後，人民幣兌美元中間價為6.2298元，創歷史最大降幅，貶值1.82%，為2013年4月25日以來新低。隨後幾天人民幣匯率逐漸回穩，8月19日，人民幣兌美元匯率中間價為6.3969元。

亞豪機構專業人士分析認為，如果僅僅只是一次性的人民幣貶值，對房企的融資成本上升以及對房價上漲都形成不了特別大的影響。但如果貶值形成持續性，必然會影響到房企整體的海外融資成本。只有房企融資成本增值幅度超過5％以上，才有可能影響到下游環節的房價。在全球多地開設分公司的國際物業仲介巨頭高力國際的專家，參照分析日本和澳大利亞本幣貶值後的地産市場發現，本幣貶值不一定導致房地産市場下行，在中國持有物業的外資公司並不以幣值為唯一考慮因素。而隨著外幣升值，持有海外債務的公司適宜重組業務，中國人的海外置業潮料會繼續。

本幣貶值未必導致樓市下行

高力國際的專家表示，他們通過一系列實證研究表明，本幣兌美元及英鎊等主流國際貨幣的貶值未必會導致房地産市場的下行。例如，在日本，當日元兌美元于1988年~1990年期間貶值近13%的同時，日本住宅用地均價和商業用地均價分別上升23%和41%，房地産市場更受海外投資者所青睞。澳元兌美元的持續貶值對澳大利亞整體房地産市場産生的影響微乎其微。中國現已成為對澳大利亞房地産市場投資規模最大的境外投資國，且該趨勢將會在未來至少12個月內持續。

預測中國商用及住宅房地産市場將在短期內保持大致穩定，前提為人民幣兌美元貶值維持在10%以內。若貶值達20%時，其産生的影響會較為顯著。 記者李鳳荷

中原地産首席分析師張大偉認為，人民幣持續升值的9年，也是中國房地産價格持續上漲的9年，過去9年中國房價大漲的原因有很多種，但其中一種就是人民幣升值。在這個升值的過程中，擁有房産的人資産迅速升值。房産升值的預期，又激發了更多人買房的慾望。但如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資。人民幣貶值，對熱錢的流出、財富階層的資産轉移都將有影響。巨量的海外融資規模也可能引發房企資金鏈緊張，還債壓力增大。

再次印證李超人的眼光

具體到房地産方面，由於外資介入中國房地産市場主要反映在商業地産，特別是寫字樓，因此對商業地産的負面影響可能會大些，但對持有一兩套住宅的普通老百姓則影響並不會太大。

人民幣貶值也會影響外資介入樓市的熱情，轉而將以人民幣計價的資産拋售，換成升值預期強烈的美元或其他貨幣。因此，李嘉誠撤資也被視為非常有預見性的行為，在美聯儲宣佈退出QE後不久，即開始掛牌出售位於上海、廣州等地的物業，並將目光投向歐洲。“土豪”級的買家會在家庭資産配置中加大海外地産。而大型房企同樣可以通過投資海外地産的投資比例，對衝降低風險。

對中國買家而言，人民幣兌美元貶值的確使美國房地産價格上升，並促使其在作出收購決策前再三斟酌。然而，高力國際中國物業投資服務部主管翁琳認為，除非人民幣兌美元出現10%~20%的大幅貶值，否則不會對中國跨境投資活動的增長勢頭起到明顯的抑製作用。